Решение Ростовского областного суда от 18 марта 2020 года №3а-533/2019, 3а-88/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 марта 2020 года Дело N 3а-88/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Казачек Александра Ивановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону и в г.Аксае. Кадастровая стоимость земельных участков значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, что влияет на размер налоговой базы при уплате земельного налога. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Ковалевская Н.О., действующая по доверенности, явилась, административный иск, основанный на отчёте оценщика, просила удовлетворить, возражала против выводов заключения судебного эксперта. Казачек А.И. в суд не явился, извещен, дело рассмотрено в его отсутствие согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области Куринной В.В., действующий на основании доверенности, в суд явился, возражал против административного иска, основанного на отчёте оценщика, возражений против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов не заявил.
Представители администрации г.Ростова-на-Дону, администрации Аксайского городского поселения, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 8000 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации цеха по ремонту сельскохозяйственной техники, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 49 701 920 рублей;
2) площадью 194 900 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - под станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 91 480 213 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, N 777, постановления опубликованы 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты постановки на кадастровый учет, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ИП ФИО от 6 декабря 2019 года N ОЦ-060/19, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет:
1) участка площадью 8000 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, - 19 631 000 рублей;
2) участка площадью 194 900 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, - 49 405 000 рублей.
При расчёте рыночной стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН оценщик использовал 3 объекта - аналога из объявлений о продаже участков, находящихся в г.Ростове-на-Дону (таблица 16), при этом в результате применения корректировок стоимость 1 кв.м каждого аналога изменилась на 88,4, 57,89, 82,44 %.
При расчёте рыночной стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН оценщик использовал 3 объекта - аналога (таблица 9), при этом назначение участков - под коммерческое использование, под индивидуальное жилищное строительство (объявления л.д.113-115 том 1).
Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение 776-Э/2020 от 20 февраля 2020 года). Эксперт ФИО допрошена в судебном заседании.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет:
1) участка площадью 8000 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, - 24 896 000 рублей;
2) участка площадью 194 900 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, - 97 255 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка г.Ростова-на-Дону (земельные участки под индустриальную застройку - таблица 19). Диапазон цен за 1 кв.м составляет от 2500 до 4231 рублей (без учета минимального и максимального значений).
Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН приведен в таблице N 22 с использованием 3 объектов-аналогов с диапазоном цены за 1 кв.м от 3500 до 3863 рублей. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, обеспеченность инженерными сетями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отнесен экспертом к сегменту рынка земельные участки под индустриальную застройку (таблица 20). Диапазон цен за 1 кв.м составляет от 400 до 1667 рублей (без учета минимального и максимального значений).
Расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН приведен в таблице N 29 с использованием 5 объектов-аналогов в диапазоне цены за 1 кв.м от 400 до 1667 рублей. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Возражения представителя административного истца против выводов судебного эксперта, основанные на рецензии на заключение, суд не может принять во внимание.
Эксперт разъяснил свои суждения в судебном заседании.
Изложенные в судебном заседании возражения на заключение в целом базируются на утверждении о правильности подбора объектов-аналогов в отчёте об оценке и использовании экспертом в заключении для расчёта рыночной стоимости объектов-аналогов со значительно более высокой стоимостью.
Доводы представителя административного истца о несогласии с подбором аналогов и конкретными расчетами корректировок, включая использованные источники информации, опровергаются содержанием экспертного заключения. Эксперт по каждому суждению приводит достаточный и проверяемый источник информации. Выборка сходных участков, из которой отобраны аналоги в отношении расчёта рыночной стоимости, сформирована на основании конкретных объявлений в соответствии с требованиями ФСО N N3,7, тексты объявлений вместе с источником размещения приобщены к заключению.
Критика заключения эксперта в рецензии ИП ФИО является иной точкой зрения данного оценщика и административного истца на порядок определения размера рыночной стоимости земельных участков, замечания исходят из предпосылки о достоверности отчета оценщика со значительно меньшим размером рыночной стоимости, что обусловлено интересами правообладателя в области налогообложения. Разница в итоговом результате определения рыночной стоимости в отчете оценщика и заключении эксперта обусловлена степенью корректности анализа рынка в г.Аксае и в г.Ростове-на-Дону, разницей в подборе объектов-аналогов. Суд пришёл к выводу о том, что содержание отчёта об оценке опровергнуто заключением эксперта, а достаточных оснований для назначения повторной экспертизы с учётом допроса эксперта не имелось. С утверждениями о наличии нарушений федеральных стандартов оценки в заключении эксперта согласиться нельзя.
Суждения в рецензии, поддержанные представителем административного истца, о заинтересованности эксперта безосновательны, поскольку отношений подчиненности между экспертной организацией и административным ответчиком, заинтересованными лицами не имеется.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Суд отказывает в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости на основании отчёта оценщика, поскольку экспертом определена иная рыночная стоимость - в размере выше кадастровой стоимости, при таком положении отсутствуют основания для изменения оспариваемой кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года.
В отношении земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН суд устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости в сумме 24 896 000 рублей.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривались показатели рыночной стоимости, указанные в отчете оценщика. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью в отношении земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" указано, что в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу.
При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании, в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 8000 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации цеха по ремонту сельскохозяйственной техники в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 24 896 000 рублей.
Отказать в удовлетворении административного иска Казачек Александра Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 194 900 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - под станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 49 405 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 24 декабря 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Казачек Александра Ивановича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 65 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка