Решение Рязанского областного суда от 16 июня 2020 года №3а-533/2019, 3а-151/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июня 2020 года Дело N 3а-151/2020
Рязанский областной суд в составе;
судьи Милашовой Л.В., при секретаре Васюговой М.В., с участием;
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Кучуркина А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску акционерного общества "Корпорация "Фазотрон-Научно- исследовательский институт радиостроения" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,
УСТАНОВИЛ;
АО "Корпорация "Фазотрон-НИИР" обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N.
Согласно выпискам из ЕГРН от 07.11.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 79 957 994,31 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составляет 44 062 564,18 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость указанных земельных учфтков, которая в соответствии с отчетом <скрыто> составляет; земельного участка с кадастровым номеро.м N - 27 592 087 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 17 731 822 рублей.
По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают его права и обязанности, как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым но.меро.м N равной рыночной в размере 27 592 087 рублей, земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 17 731 822 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В процессе производства АО "Корпорация "Фазотрон-НИИР" исковые требования уточнило. С учетом уточнений, административный истец просил установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 26 921 146 рублей, земельного участка с кадастровым номером N равной
рыночной в размере 14 065 052 рубля, согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Кучуркин А.А. административные исковые требования истца в указанном размере не признал.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного ответчика, суд находит административные исковые требования
подлежащими удовлетворению.
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно П.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.З ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, устантзвленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что АО "Корпорация "Фазотрон-НИИР" является собственником земельного участка с кадастровым номером N <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>
<адрес>
земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>
что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 22.01.2019, 29.01.2019 года.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 01 января 2018 года в размерах 79 957 994. 31 рублей и 44 062 564,18 рублей соответственно.
Согласно отчету <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость составляет: земельного участка с кадастровым номером N -- 27 592 087 рублей, земельного участка с кадастровым номером N- 17 731 822 рублей.
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости объектов недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Согласно заключению судебной экспертизы N от по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 26 921 146 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составляет 14 065 052 рубля.
В связи с возникшими у суда сомнениями в обоснованности выводов судебной экспертизы определением суда по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено <скрыто>
Согласно заключению повторной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ отчет <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ об определении по состоянию на 01.01.2018 года рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номеро.м N и земельного участка с кадастровым номером N соответствует и не противоречит требованиям Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года "О государственной кадастровой оценке", но не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки в части п. 8 ФСО N 1, ФСО N 2. п.5, п. 8 ФСО N 3, п.22б и п. 22е ФСО N 7).
Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал, в том числе, положения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-эксперуной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 13^-ФЗ "Об оценочной деятельности в российской Федерации", Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственно-экспертных учреждениях системы Министерства Юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстицйи РФ от 20.12.2002 года N 346. Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1. ФСО N 2. ФСО N 3. ФСО N 7) и пришел к выводу о правильности применения оценщиком ООО "СВ-Оценка" сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости (метода сравнения продаж).
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны
объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предществующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расщирить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта:
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
На стр. 56-61 отчета <скрыто> содержится анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расщирить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы на стр. 56-63 отчета <скрыто> оценщиком приведено обоснование выбора подхода и метода оценки объектов оценки, в связи с чем эксперт посчитал применение сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости объекта оценки обоснованным и счел излишним приведение методологии сравнительного подхода в своем заключении.
Согласно п.5 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стои.мость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В силу п. 11 этого же ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах (анализ рынка на период, предшествующий дате оценки -01.01.2018 года) содержится на стр. 23 заключения повторной судебной экспертизы, где указаны источники информации об объектах-аналогах, основные выводы относительно рынка недвижимости и правила отбора аналогов изложены в экспертом заключении на стр. 24.
Скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов NN 1, 2. 4 приведены на стр. 94-99 заключения повторной судебной экспертизы, объект-аналог N 3, как указано в заключении, взят экспертом из отчета <скрыто> где содержится скриншот объявления о его продаже.
При таких, обстоятельствах суд не может согласиться с доводами административного ответчика о нарушении экспертом при проведении повторной судебной экспертизы п. 11 ФСО N 7 и п.п. 5,11 ФСО N 3.
Суд не может признать обоснованной и ссылку ответчика на неверное определение экспертом местоположения объектов и неверное внесение корректировок в противоречие со "Справочником оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А. и на неверную трактовку экспертом понятия "обеспеченность земельного участка коммуникациями".
Ссылка ответчика на то. что Из заключения дополнительной судебной экспертизы и пояснений судебного эксперта следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, промышленного назначения.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы и объяснениям судебного эксперта им был проведен анализ возможности или невозможности
подтслючения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. Объект оценки йм рассмотрен как имеющий возможность подключения ко всем коммуникациям, исходя из расположения объектов-аналогов им сделан вывод о невозможности их подключения к коммуникациям (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение), в связи с чем при расчете применены соответствующие корректирующие коэффициенты.
В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете объект оценки и объекты сравнения (объекты-аналоги) экспертом проверены, исследованы на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение), учтено местоположение объекта оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты.
Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельного участка истца заключением повторной судебной экспертизы, сторонами не приведено.
Заключение повторной судебной экспертизы, проведенной <скрыто> соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного
судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает
специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельных участков, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, что требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной обоснованно и необходимо установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы, в размерах: земельного участка с кадастровым номером N - 27 592 087 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 17 731 822 рублей.
¦ На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административные исковые требования акционерного общества "Корпорация "Фазотрон-Научно-исследовательский институт радиостроения" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N. расположенного по адресу: <адрес>
<адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29 696 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 16 219 000 рублей.
.Датой подачи заявления считать 26 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка