Решение Костромского областного суда от 26 февраля 2021 года №3а-532/2020, 3а-61/2021

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2021 года Дело N 3а-61/2021
Костромской областной суд в составе
председательствующего Колесова Р.Н.,
при секретаре Полищук Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хан Сунхуа к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Хан Сунхуа, действуя через представителя Рыжова В.А., обратился в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что он является собственником следующих объектов недвижимости:
- объекта капитального строительства с кадастровым N, площадью 3 974,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: производственный корпус с пристроенным 2-х этажным административным зданием и пристроенной трансформаторной подстанцией, зданиями для хранения ГСМ и сжиженных газов, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 25 мая 2016 года утверждена в размере 62 057 240,72 руб.;
- объекта капитального строительства с кадастровым N, площадью 3 492,4 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: помещение, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 41 281 425,26 руб.;
- объекта капитального строительства с кадастровым N, площадью 4 046,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: холодный склад заготовок, расположенного по адресу: <адрес>Б, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 77 733 733,15 руб.;
- объекта капитального строительства с кадастровым N, площадью 361 кв.м., назначение: нежилое, наименование: пристройка к производственному корпусу здания под механические мастерские, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 6 935 365,94 руб.;
- объекта капитального строительства с кадастровым N площадью 182 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 7 450 184,56 руб.
Однако рыночная стоимость объектов капитального строительства по состоянию на дату их оценки в соответствии с отчетами N 253 от 14 июля 2020 года, N 254 и N 255 от 16 июля 2020 года, N 256 и N 257 от 17 июля 2020 года, выполненными оценщиком ИП ФИО3, составляет 26 068 000 руб., 12 831 000 руб., 9 938 000 руб., 3 142 000 руб., и 1 000 000 руб. соответственно. Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов.
Просит установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены - администрация городского округа город Волгореченск Костромской области, Ли Вэй, ООО "Волгатрубопрофиль", из числа лиц, участвующих в деле, исключены департамент имущественных и земельных отношений Костромской области и Администрация города Костромы.
В ходе рассмотрения дела от административного истца Хан Сунхуа поступили дополнения к отчетам N 254 и N 255, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N составила 14 707 000 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N составила 11 170 000 руб., а также административное исковое заявление с требованиями, уточненными в соответствии с представленными дополнениями.
В судебное заседание административный истец Хан Сунхуа и его представитель Рыжов В.А. не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, представители заинтересованных лиц администрации городского округа город Волгореченск Костромской области, ООО "Волгатрубопрофиль", заинтересованное лицо Ли Вэй, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований, связанных с расчетом рыночной стоимости, не представили.
Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Хан Сунхуа и Ли Вэй на праве общей долевой собственности (по ? доли в праве) принадлежат следующие объекты недвижимости:
- объект капитального строительства с кадастровым N, площадью 3 974,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: производственный корпус с пристроенным 2-х этажным административным зданием и пристроенной трансформаторной подстанцией, зданиями для хранения ГСМ и сжиженных газов, расположенный по адресу: <адрес>т.1 л.д. 14/;
- объект капитального строительства с кадастровым N, площадью 3 492,4 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: помещение, расположенный по адресу: <адрес> /т.1 л.д. 15/;
- объект капитального строительства с кадастровым N площадью 4 046,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: холодный склад заготовок, расположенный по адресу: <адрес>Б /т.1 л.д. 16/;
- объект капитального строительства с кадастровым N площадью 361 кв.м., назначение: нежилое, наименование: пристройка к производственному корпусу здания под механические мастерские, расположенный по адресу: <адрес> /т.1 л.д. 17/;
- объект капитального строительства с кадастровым N площадью 182 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенный по адресу: <адрес> /т.1 л.д.13/.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости:
- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 25 мая 2016 года определена в размере 62 057 240,72 руб. /л.д. 30/;
- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 41 281 425,26 руб. /т.1 л.д.9/;
- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 77 733 733,15 руб. /т.1 л.д.10/;
- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 6 935 365,94 руб. /т.1 л.д.11/;
- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 7 450 184,56 руб. /т.1 л.д.12/.
В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. N 18-6-ЗКО "Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости влияют на объём налоговых обязательств административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты N 253 от 14 июля 2020 года, N 254 и N 255 от 16 июля 2020 года, N 256 и N 257 от 17 июля 2020 года, выполненные оценщиком ИП ФИО3
В отчетах рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату оценки определена в размере 26 068 000 руб., 12 831 000 руб., 9 938 000 руб., 3 142 000 руб. и 1 000 000 соответственно.
Оценщик определилрыночную стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N, N N с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), обоснованно отказавшись от применения затратного подхода, объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N и N с использованием затратного подхода, обоснованно отказавшись от применения сравнительного и доходного подходов.
При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.
Рассчитывая стоимость объектов оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценообразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объектов недвижимости.
Используя затратный подход (метод сравнительной единицы), оценщик, используя укрупненные показатели восстановительной стоимости, рассчитал размер затрат на создание объекта, а также его физический износ, исходя из которых и определилрыночную стоимость.
В ходе рассмотрения дела оценщиком подготовлены дополнения к отчетам N 254 и N 255, в которых по итогам произведенных уточнений рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N составила 14 707 000 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 11 170 000 руб. соответственно.
Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Ассоциации "Русское общество оценщиков". Содержащиеся в отчетах выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчетах, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.
Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 21 декабря 2020 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым N, площадью 3 974,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: производственный корпус с пристроенным 2-х этажным административным зданием и пристроенной трансформаторной подстанцией, зданиями для хранения ГСМ и сжиженных газов, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 мая 2016 года в размере 26 068 000 (двадцать шесть миллионов шестьдесят восемь тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым N, площадью 3 492,4 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: помещение, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 14 707 000 (четырнадцать миллионов семьсот семь тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым N, площадью 4 046,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: холодный склад заготовок, расположенного по адресу: <адрес>Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 11 170 000 (одиннадцать миллионов сто семьдесят тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым N, площадью 361 кв.м., назначение: нежилое, наименование: пристройка к производственному корпусу здания под механические мастерские, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 3 142 000 (три миллиона сто сорок две тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым N, площадью 182 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.
Датой подачи заявления считать 21 декабря 2020 года.
На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.
Председательствующий Р.Н. Колесов
Полный текст решения изготовлен 11 марта 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка