Решение Тульского областного суда от 06 октября 2017 года №3а-532/2017

 
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 06 октября 2017 года Дело N 3а-532/2017
 
Именем Российской Федерации
06 октября 2017 года город Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Щербаковой Н.В.,
при секретаре Щепотине П.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-532/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Узловские пассажирские перевозки» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Узловские пассажирские перевозки» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, указав в обоснование заявленных требований на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1570 кв.м, местоположение: < адрес>.
Полагает, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере < данные изъяты> рублей является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности как плательщика арендной платы.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка ООО «Узловские пассажирские перевозки» обратилось в ООО « ». В соответствии с отчетом об оценке № от ... , выполненным ООО « », рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ... составляет < данные изъяты> рубль.
На основании изложенного, просил установить кадастровую стоимость названного выше объекта недвижимости, равную его рыночной стоимости в соответствии с отчетом ООО « » № от ... в размере < данные изъяты> рубль.
В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил ранее заявленные требования, выражая согласие с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизой ООО «Ш» №-уточн от ... , просил установить кадастровую стоимость названного выше объекта недвижимости, равную его рыночной стоимости в размере < данные изъяты> руб.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «Узловские пассажирские перевозки» по доверенности Рыбец М.М. заявленные требования поддержал по тем же основаниям.
Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования и просит вынести решение на усмотрение суда.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве административного ответчика согласно определению Тульского областного суда от 14 июня 2017 года правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что Управление Росреестра по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Дуров Е.Г. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь на невыполнение административным истцом обязанности по представлению допустимых доказательств в подтверждения иной рыночной стоимости спорного объекта.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав объяснения представителя административного истца ООО «Узловские пассажирские перевозки» по доверенности Рыбца М.М., представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Дурова Е.Г., допросив эксперта Ш., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. до 01.01.2017 года) кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.
Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков с 01.01.2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно статье 7 указанного Закона сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносятся органом регистрации прав на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 1 части 5 статьи 8 данного Закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости в числе дополнительных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Узловские пассажирские перевозки» в соответствии с договором аренды от ... №, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1570 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: < адрес>.
Согласно договору аренды земельного участка от ... № размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № затрагивает права и обязанности административного истца.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области по состоянию на ... , согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере < данные изъяты> рубль.
Указанная кадастровая стоимость внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ... .
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился в ООО « ».
В соответствии с отчетом об оценке № от ... , выполненным ООО « », рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ... составляет < данные изъяты> рубль.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По смыслу положений статей 17.1, 24.16, 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) отчет об определении кадастровой (рыночной) стоимости подлежит обязательной экспертной оценке экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик (оценщики), составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Ш».
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта ООО «Ш» № от ... , отчет ООО « » № от ... об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером №, определенная в отчете ООО « » № от ... , не подтверждается. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ... составляет < данные изъяты> рублей.
Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с учетом выявленных индивидуальных особенностей объекта исследования.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного и затратного подходов. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков по категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для предпринимательской деятельности, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице.
Определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.
Обоснование применение корректировок подробно и аргументировано приведено в экспертном заключении. Необходимость и обоснованность применения к аналогам корректировок и их величина сомнений у суда не вызывает.
Так, экспертом Ш. применена корректировка на статус цены в размере 14% (скидка на «уторговывание») в соответствии с параметрами, приведенными в справочнике оценщика недвижимости, Приволжский центр консалтинга и оценки, Н.Новгород, 2014 год, стр. 118. Настоящая корректировка приведена экспертом обоснованно с учетом характера рынка недвижимости, который характеризуется как неактивный рынок, что не вызывает сомнений у суда.
Примененная экспертом корректировка на рыночные условия (дату продажи) исходя из допущения роста цен на земельные участки в соответствии с инфляцией с учетом продажи выявленных объектов-аналогов в разные периоды в течение года до даты оценки по мнению суда является экономической обоснованной и соответствует изменению рынка недвижимости.
Не вызывает сомнений и примененная экспертом корректировка на линию расположения. Общеизвестно и не подлежит доказыванию по мнению суда то обстоятельство, что объекты недвижимости, расположенные на первой линии оцениваются участниками рынка дороже аналогичных участков, расположенных внутриквартально, т.е. при отсутствии сквозного проезда с интенсивным движением в непосредственной близости с участком, а также объектов недвижимости, с высоким траффиком пешеходов, что обеспечивает высокую доходность расположенных в данном месте объектов недвижимости. При этом, оценив месторасположение объектов-аналогов по отношению к оцениваемому земельному участку, эксперт обоснованно пришел к выводу о расположении указанных объектов на первой линии, что позволяет применить к их стоимости понижающую поправку, равную минус 27 % в соответствии со справочником оценщика под ред. Л.Лейфера. Факт внутриквартального расположения оцениваемого объекта, также как и факты расположения объектов-аналогов на первой линии подтверждены соответствующими фотографиями, скриншотами объявлений, копиями публичной карты. При этом, утверждения представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Дуров Е.Г. об обратном, надлежащим образом не подтверждены.
Суд считает несостоятельными доводы заинтересованного лица администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Дурова Е.Г. о необоснованном выборе экспертом тех или иных аналогов из общего числа выявленных на рынке предложений о продаже земельных участков. Как следует из показаний допрошенного в судебном заседании эксперта Ш. при отборе объектов аналогов им в первую очередь были приняты во внимание объекты наиболее приближенные по своим характеристикам к объекту исследования по месту расположения и его индивидуальным особенностям, что соответствует установленной методологии примененного подхода к оценке.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО « » № от ... , то, учитывая, что указанный отчет требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не отвечает, а выводы данного отчета о размере рыночной стоимости земельного участка согласно заключению вышеуказанной судебной оценочной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не подтвердились, поскольку оценщик не анализировал генплан города Узловая и правила застройки для формирования выводов об особенностях исследуемого объекта, неверно принял во внимание факт наличия коммуникаций на спорном объекте при их отсутствии, что существенно повлияло на итоговую рыночную стоимость, данный отчет к числу надлежащих доказательств, подтверждающих достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, отнести нельзя.
Не отвечает принципам допустимости и достоверности и заключение эксперта ЗАО «Ф» № от ... , поскольку эксперт, приходя к выводу о несоответствии отчета ООО « » № от ... требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и осуществляя расчет рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж, необоснованно принял во внимание, что рынок недвижимости на дату оценки является активным, что противоречит наблюдаемым последствиям экономического кризиса, при подборе аналогов для проведения сравнения экспертом не учтено внутриквартальное расположение объекта, применена корректировка на размер методом, обоснованность которого не мотивирована.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Как следует из постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 кадастровая стоимость находящегося в пользовании административного истца земельного участка определена по состоянию на ... .
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в экспертном заключении ООО «Ш» № от ... .
Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость находящегося в пользовании у административного истца объекта являлась иной, чем отражено в исследованных судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 59 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
Таким образом, анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в экспертном заключении ООО «Ш» № от ... , рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении ООО «Ш» № от ... .
В силу части 4 статьи 38 КАС РФ по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов в размере рыночной административным ответчиком является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, требования ООО «Узловские пассажирские перевозки» подлежат удовлетворению к правительству Тульской области.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Узловские пассажирские перевозки» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1570 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на ... равной его рыночной стоимости в размере < данные изъяты>.
В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка датой подачи ООО «Узловские пассажирские перевозки» административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка является день обращения указанного лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 г. № п/321 в Тульской области - ... .
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка