Дата принятия: 01 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-53/2021
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 апреля 2021 года Дело N 3а-53/2021
Хабаровский краевой суд в составе судьи Е.А.Бузыновской, рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Вострикова А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Востриков А.В. оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости - железнодорожного тупика длиной 835 м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N. Свои требования административный истец обосновывает тем, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому размер кадастровой стоимости железнодорожного тупика влияет на его имущественные права. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 утверждена по состоянию на 01.01.2019 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N размере 36 629 280,81 рублей, ми эти сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Рыночная стоимость этого объекта существенно ниже, поэтому просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года, в размере его рыночной стоимости 2 448 830 рублей.
Определением суда от 20.02.2021 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация городского округа "Город Хабаровск".
Административный истец Востриков А.В., представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, и заинтересованного лица администрации города Хабаровска, в судебное заседание не явились, о рассмотрении заявления уведомлены своевременно и надлежащим образом. Исходя из того, что явка лиц, участвующих в деле, не является обязательной в силу закона и не признана судом таковой, что причина их неявки не вызвана уважительными причинами, суд рассмотрел административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства (часть 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ).
Изучив представленные сторонами письменные доказательства, дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к следующим выводам.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости указано, что 05.02.2014 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый N, назначение - 7.1 сооружения железнодорожного транспорта, наименование - железнодорожный тупик дл. 835 м., адрес: <адрес>. В Едином государственном реестре недвижимости 11.06.2020 года зарегистрировано право собственности Вострикова А.В. (номер регистрации N).
В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск" установлен и введен с 01.01.2005 года на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке") утверждены результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края по стоянию на 01.01.2019 года. В частности кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере 36 629 280,81 рублей, сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13.02.2020 года. Кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2020 года.
Как указано в частях 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.
Административный истец Востриков А.В. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в их собственности нежилого помещения. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец обратился в суд 19.02.2021 года.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена по заказу Вострикова А.В. оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А. (оценщик с 13.12.2007 года является членом Ассоциации "Русское общество оценщиков" (регистрационный N 0000710), имеет стаж работы в оценочной деятельности 15 лет; имеет высшее профессиональное образование по специальности "Антикризисное управление" и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"; профессиональная деятельность оценщика и юридического лица застрахована), о чем 11.12.2020 года составлен отчет об оценке N 453/2020.
Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).
В отчете об оценке от 11.12.2020 года N 453/2020 указано, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N оценщик применил затратный подход, в рамках которого посчитал более целесообразным использовать метод сравнительной единицы, так как для использования этого метода имелись все необходимые данные, в то время как для использования других методов необходимая достоверная информация (сметные расчеты строительства, поэлементная (фундамент, стены, крыша) разбивка затрат на создание объектов недвижимости) отсутствовала. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа (страницы 47-48, 62-65 отчета).
Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункты 18, 19, 20 ФСО N 1).
Как указано в пункте 24 ФСО N 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт "г" пункта 24 ФСО N 7).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункт "е" пункта 24 ФСО N 7).
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты "ж", "з", "и" пункта 24 ФСО N 7).
Изучив документы (технический паспорт, выписку из ЕРГН об основных характеристиках объекта с кадастровым номером N) и произведя визуальный осмотр объекта, оценщик установил, что: объект оценки представляет собой сооружение железнодорожного транспорта, железнодорожный тупик дл. 835 м., 1959 года постройки. На момент оценки этот объект не эксплуатируется ввиду неудовлетворительного технического состояния. Оцениваемый объект имеет конструктивные элементы: земляное полотно, материал - суглинок, ширина земляного полотна - 3,50 п.м., протяженность пути - 835 м., балластный слой - щебень, условия прокладки - заглубленная, 35 см., рельсовый путь - рельсы Р-43, ширина колеи - 1520 мм, материал шпал - дерево, количество шпал - 1840 шт./км., упор - деревянный, переезд - деревянный. Объект оценки расположен в 33 оценочной зоне (границы оценочных зон города Хабаровска определены решением Хабаровской Городской Думы N 413 от 28.03.2000 года). Район окружения объекта недвижимости характеризуется административной, производственно-складской застройкой. Коммерческая активность - средняя.
Используя Сборник N 19 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов. Отдел 1. Подъездные и внутренние железнодорожные пути колеи 1524 мм. Раздел 1. Путь и путевые устройства." оценщик выбрал объект-аналог - "переезд через один ж/д путь, без пропуска воды, ширина переезда - 7 м" (таблица 10, п. 5б). Показатель восстановительной стоимости переездов с деревянным настилом и шлагбаумов на переездах, по данным справочника, составляет 3,99 тыс. руб./на 1 переезд (единица измерения).
Исходя из того, что объект-аналог имеет некоторое несоответствие объекту оценки по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства (справочные показатели по объектам-аналогам рассчитаны на районы с расчетной зимней температурой -30С), оценщик ввел поправки в виде корректирующих коэффициентов.
Корректирующий коэффициент по климатическим районам по Сборнику УПВС для г. Хабаровска Хабаровского края составил - 1,02.
Величина прибыли предпринимателя определена по методике, предложенной в монографии: Экономика и менеджмент недвижимости (автор Озеров Е.С.), которая учитывает, что инвестирование средств в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль строительного проекта будет не меньше чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность строительства, что и новое строительство. Прибыль предпринимателя, с учетом срока строительства, первоначальных вложений, минимальной процентной ставкой для инвестирования в строительство с привлечением заемного капитала на срок от 1 года до 3 лет, определена в 10,2%.
С помощью сборника УПСС произведен расчет стоимости нового строительства железнодорожного тупика дл. 835 м, назначение: сооружение железнодорожного транспорта (7.1), протяженность 835 м, адрес: <адрес>. Стоимость строительства на 01.01.2019 года, с учетом прибыли предпринимателя, составила 27 767 125 рублей (таблица 5.3, 5.4 на страницах 58-59).
Оценщиком определена величина физического износа на основании данных о технических и физических характеристиках объекта оценки, представленных в документах об объекте: физический износ всех конструктивных элементов по данным технического паспорта, составленного 15.07.2008 года, равен 45%. Расчетное значение величины физического износа методом хронологического возраста, с учетом "неудовлетворительного" состояния объекта на момент осмотра, определено в размере: земляное полотно - 57%, балластный слой, рельсовый путь, упор, переезд - 92%, что в денежном выражении составляет 25 318 295 рублей.
Признаков функционального устаревания железнодорожного тупика оценщиком не установлено. Его вывод основывался на том, что объект оценки по своим техническим характеристикам и планировочным решениям соответствует требованиям, предъявляемым к объектам такого рода.
При определении экономического устаревания, которое выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами (общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д.), оценщиком учтено, что объект оценки находится в границах зоны П-2 (зона предприятий III-IV класса опасности), которая предназначена для промышленности III-IV класса вредности, являющейся источником шума, движения транспорта и загрязнения окружающей среды. Для максимального уменьшения воздействия на прилегающие районы виды использования должны соответствовать требованиям по уровню вредных выбросов и защите окружающей среды, требуется организация санитарно-защитных зон радиусом 100-300 метров. Признаков экономического устаревания не выявлено, так как в районе окружения железнодорожного тупика в основном сосредоточены административные, производственно-складские здания.
Используя полученные значения, оценщик произвел расчет затрат на замещение с учетом износа и устареваний, и определилитоговую рыночную стоимость объекта оценки - железнодорожного тупика, кадастровый номер N, по состоянию на 01.01.2019 года в размере 2 448 830 рублей.
Содержание отчета об оценке от 11.12.2020 года N 453/2020 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства - железнодорожного тупика с кадастровым номером N в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 18 Закона о государственной кадастровой оценке и части 4 статьи 6 Федеральный закон от 31.07.2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Востриков А.В. обратился в суд 19.02.2021 года. Ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости они не обращались. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13.02.2020 года и применяется с 01.01.2020 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Вострикова А.В. о признании кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый номер N, назначение - 7.1 сооружения железнодорожного транспорта, наименование - железнодорожный тупик дл. 835 м., адрес: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 года равной его рыночной стоимости в размере 2 448 830 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 19 февраля 2021 года.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение пятнадцати дней со дня получения его копии, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
