Решение Томского областного суда от 21 ноября 2018 года №3а-53/2018

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 ноября 2018 года Дело N 3а-53/2018
21 ноября 2018 года Томский областной суд в составе:
председательствующего Кущ Н.Г.,
при секретаре Кустовой Д.В.
с участием представителя административного истца Падерина Е.В.,
представителя административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" Киемиддинова С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело N3а-53/2018 по административному исковому заявлению Королева Евгения Вадимовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Администрации г.Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Королев Е.В. в лице представителя Падерина Е.В. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Администрации г.Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указал, что на основании постановления администрации г.Томска от 14.12.2015 N1594-з между административным истцом и Муниципальным образованием "Город Томск " заключен договор аренды NТО-21-21835 от 18.07.2017 земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/. Согласно условиям договора размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости. Кроме того, истец планирует выкупить земельный участок.
Согласно акту от 27.09.2016 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 1274925 рублей 60 копеек.
Вместе с тем, согласно отчету ООО "Центр экономических консультаций и оценки" N1119/18 от 06 августа 2018 года, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 27 сентября 2016 года составляет 571000 рублей.
Полагал, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в размере 1274925 рублей 60 копеек, значительно превышает его рыночную стоимость, что приводит к нарушению его прав как арендатора.
Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 сентября 2016 года в размере 571000 рублей.
Определением Томского областного суда от 02 ноября 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителей Управления Росреестра по Томской области, Администрации г.Томска, Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска, извещенных с учетом положений статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Падерин Е.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" Киемиддинов С.С., не возражая против размера рыночной стоимости спорного земельного участка, установленного ООО "Центр экономических консультаций и оценки", полагал, что административные исковые требования к ФГБУ "ФКП Росреестра" не подлежат удовлетворению, так как определенная филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Томской области кадастровая стоимость спорного земельного участка, отраженная в акте определения кадастровой стоимости, не может являться следствием неправомерных действий данного органа, поскольку расчет кадастровой стоимости определяется в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N222.
В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Томской области Макарьев М.Н., указывая, что Управление Росреестра по Томской области не является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, не утверждает результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем реализация в судебном порядке прав истца на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости не влияет на права и законные интересы Управления, вопрос о разрешении заявленных Королевым Е.В. требований оставил на усмотрение суда.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд находит заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 03.08.2018) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно договору аренды земельного участка NТО-21-21835 от 18.07.2017, заключенному Муниципальным образованием "Город Томск" (арендодатель) и Королевым Е.В. (арендатор), на основании постановления администрации г.Томска от 14.12.2015 N1594-з арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м (л.д.62-64).
Срок действия договора установлен с 22 июня 2017 года по 21 июня 2037 года (пункт 2.1 указанного договора аренды).
Также пунктом 3.5 договора аренды земельного участка NТО-21-21835 от 18.07.2017 установлено, что ставка арендной платы составляет 4% кадастровой стоимости участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости NКУВИ -001/2018-8302354 от 14.09.2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ составляет 1274925 рублей 60 копеек; установлена актом N35-4253877 от 27.09.2016 по состоянию на 27.09.2016 (л.д.11).
Анализ вышеприведенных норм права в их системном единстве свидетельствует о том, что физическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Таким образом, Королев Е.В. обладает правом оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, учитывая, что размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендной платы.
Установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ был представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка N1119/18 от 06.08.2018, составленный ООО "Центр экономических консультаций и оценки", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым н6омером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на дату оценки (27 сентября 2016 года) составляет 571000 рублей.
Оценивая представленный отчет в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" соблюдены. Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Ответственность оценщика Е. и ООО "Центр экономических консультаций и оценки" застрахована в установленном порядке и размере.
Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 27 сентября 2016 года, то есть на дату образования нового земельного участка.
Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования;
Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков г.Томска, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.
Из предложений по продаже земельных участков оценщиком выбрано три объекта-аналога с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки. За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные муниципальных торгов города Томска, указан адрес сайта.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки на торг, на время продажи, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено.
При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке N1119/18 от 06.08.2018 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 27 сентября 2016 года в размере 571000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
Поскольку частью 5 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, суд в силу части 6 статьи 24.20 данного Закона считает необходимым указать дату подачи административного иска в суд -01 ноября 2018 года, так как сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Довод представителя Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о неправомерности привлечения учреждения к участию в деле в качестве административного ответчика является несостоятельной в силу следующего.
Согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Согласно приказу Росреестра от 12.05.2015 NП/210 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик" ФГБУ "ФКП Росреестра" наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Как установлено в ходе судебного заседания кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ определена Актом определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N35-4253877 от 27.09.2016 в связи с образованием нового земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Королева Евгения Вадимовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Администрации г.Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ общей площадью /__/ кв.м равной его рыночной стоимости в размере 571000 рублей по состоянию на 27 сентября 2016 года.
Датой подачи заявления Королевым Евгением Вадимовичем в суд считать 01 ноября 2018 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Томского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка