Дата принятия: 05 марта 2020г.
Номер документа: 3а-531/2019, 3а-86/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 марта 2020 года Дело N 3а-86/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО "Донсвязьстрой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя административного истца Блинова А.С.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Аксае. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (20 388 839,82 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (8 263 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Блинов А.С., действующий на основании доверенности, явился, административный иск уточнил в соответствии с выводами заключения судебного эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не возражал против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта, дело рассмотрено в его отсутствие.
Представители Администрации Аксайского городского поселения, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 13242 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - производственная база, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 20 388 839,82 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 777, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках (разрешенное использование, площадь), исходя из даты определения кадастровой стоимости, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 10 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную выше дату определения кадастровой стоимости с использованием сравнительного подхода составляет 8 263 000 рублей.
Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 25 декабря 2019 года, в решении указано наличие 8 нарушений федерального стандарта оценки N 3 (пп.5,8ж,8з). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Суд, учитывая наличие возражений административного ответчика относительно недостоверности отчета (в поддержку выводов решения комиссии), ходатайства административного истца о назначении оценочной экспертизы, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО СЭО "Ростовский центр экспертиз" (заключение от 21 февраля 2020 года N 0030/Э).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 11 894 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под индустриальную застройку - таблица 3). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Аксае эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 171,43 до 7 222,22 рублей (л.д.186).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Аксае в рамках указанного диапазона цен (таблица 13), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов из более широкой выборки объявлений.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблице N 14 (л.д. 205-206). Применение конкретных корректировок (на торг, на состояние рынка, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации. Применение конкретных корректировок лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Разница между показателями оспариваемой кадастровой стоимости и установленной экспертом рыночной стоимости согласно заключению обусловлена разными методами исследования, принимая во внимание индивидуальные характеристики исследуемого объекта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не заявлено. На отчете административный истец не настаивал, суд соглашается с возражениями Правительства Ростовской области в отношении суждений оценщика, принимая во внимание нарушения ФСО, отмеченные в решении комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 13242 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - производственная база в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 11 894 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 12 декабря 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ОАО "Донсвязьстрой" в пользу ООО СЭО "Ростовский центр экспертиз" 37 493,94 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
