Решение Саратовского областного суда от 26 ноября 2018 года №3а-531/2018

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2018 года Дело N 3а-531/2018
Саратовский областной суд в составе
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Чермашенцевой Е.В.,
с участием представителя административного истца Бердниковой Э.Ф. -Суркова Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бердниковой ЭФ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, Инспекция Федеральной налоговой службы по Фрунзенскому району города Саратова, МДА, ГСЕ, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
Бердникова Э.Ф. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере рыночной <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что ей и ГСЕ принадлежало по ? доли каждой в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 29 марта 2018 года нотариусом нотариального округа город Саратова <данные изъяты> На основании договора купли-продажи от 10 июля 2018 года Бердникова Э.Ф. и ГСЕ продали ? доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости МДА., у которого в собственности находилась остальные ? доли в указанном праве праве общей долевой собственности.
Поскольку земельный участок находился в собственности Бердниковой Э.Ф. менее трех лет, налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в размере <данные изъяты> рублей, является явно завышенной, не соответствующей <данные изъяты> независимой оценки "Альфа" 09 октября 2018 года, на 02 июня 2012 года составила <данные изъяты> рублей.
В отзыве на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области против удовлетворения административного искового требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не возражало.
В отзыве на административное исковое заявление Инспекция Федеральной налоговой службы по Фрунзенскому району города Саратова просила рассмотреть дело в соответствие с законом.
В судебном заседании представитель Бердниковой Э.Ф. - Сурков Д.А., просил удовлетворить заявленные административные исковые требования на основании отчета ООО "<данные изъяты>" 09 октября 2018 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного после смерти супруга, 29 марта 2018 года нотариусом нотариального округа город Саратова <данные изъяты>., Бердниковой Э.Ф. принадлежала 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>. 10 июля 2018 года на основании договора купли-продажи Бердникова Э.Ф. продала 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости МДА.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации у физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц в порядке, установленном статьей 228 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
В силу пункта 6 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 17.1 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса, в частности, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока и более.
Подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года, в случае если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком, в частности, на основании договора дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых, в частности, право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Поскольку приобретенный на основании свидетельства по наследству объект недвижимости находился в собственности менее трех лет, доход от его продажи подлежал уплате налога на доходы физических лиц с учетом особенностей, предусмотренных подпунктом 5 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
С учетом изложенного в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то есть в данном случае на 1 января 2018 года.
В силу прямого указания закона - подпункта 5 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества.
В связи с чем момент возникновения обязанности по уплате налога на доходы физических лиц с предоставлением соответствующей декларации налогоплательщиком не связан с порядком исчисления дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимости.
Поскольку унаследованная налогоплательщиком доля в праве собственности на квартиру находилась в его собственности менее трех лет, доход от ее продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьей 220 Кодекса.
С учетом примененного коэффициента в размере 0,7 кадастровая стоимость объекта недвижимости составила <данные изъяты> рублей, что превысило размер дохода, полученного административным истцом от его продажи.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Учитывая, что административный истец в силу требований главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на доходы физических лиц от продажи долей объекта недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса, то есть исходя из кадастровой стоимости объекта, в связи с чем результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности Бердниковой Э.Ф. как плательщика налога на доходы физических лиц. Следовательно, административный истец обладают правом обращения с настоящим административным исковым заявлением.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости на территории Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года.
31 января 2013 года в реестр объектов недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> рублей.
Административный истец просит восстановить срок на обращение в суд.
Суд считает, что предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок, который исчисляется со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (29 января 2013 года), подлежит восстановлению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.
С учетом данного обстоятельства административный истец могла рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области, которая на момент обращения в суд не проведена.
Кроме того, административный истец приобрела право собственности на объект недвижимости в 2017 году.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что количественные, качественные характеристики спорной квартиры не изменялись, следовательно, датой определения кадастровой оценки равной рыночной является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, то есть на 02 июня 2012 года (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии со статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Оспаривая кадастровую стоимость указанной квартиры, административным истцом представлен в суд отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от ООО "<данные изъяты>" 09 октября 2018 года, которым кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 02 июня 2012 года составила <данные изъяты> рублей.
Допрошенный судом в качестве свидетеля <данные изъяты>., подготовивший отчет, подтвердил выводы отчета, пояснил примененные им методы оценки, обосновал применение корректировок, а также выбор аналогов исходя из отдаленности месторасположения объекта оценки и других характеристик.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условия финансирования сделки, условия продажи, условия рынка, категория, вид использования, местоположение объекта, физические характеристики (площадь, наличие коммуникаций), транспортная доступность.
В качестве единицы сравнения экспертом выбрана средняя стоимость 1 кв.м.
В рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже объектов недвижимости (земельных участков), сходных по характеристикам и расположенных в городе Саратове.
Для сравнения оценщиком выбрано три объекта-аналога, расположенных в городе Саратове, наиболее подходящих по своему местоположению с объектом оценки, количественным и качественным характеристикам.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Используемый оценщиком сравнительный подход к оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке квартиры обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв.м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельного участка, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.
Приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке земли города Саратова на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении объекта оценки, его количественных и качественных характеристиках.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости указанного выше земельного участка у суда не имеется.
Полномочия, квалификация оценщика <данные изъяты> подтверждены приложенными к заключению документами, в частности, оценщик <данные изъяты> проходил профессиональную переподготовку по программам "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации "<данные изъяты>", гражданская ответственность эксперта застрахована АО "<данные изъяты>", имеется квалификационный аттестат на проведение оценочной деятельности.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца ими в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования Бердниковой Э.Ф. подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости 15 октября 2018 года, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить срок на обращение в суд Бердниковой Эльвиры Федоровны с указанными требованиями.
удовлетворить административное исковое заявление Бердниковой ЭФ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету управлению имуществом Саратовской области, заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, Инспекция Федеральной налоговой службы по Фрунзенскому району города Саратова, МДА, ГСЕ, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной её рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.
Датой подачи заявления считать 15 октября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья: Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка