Решение Пермского краевого суда от 20 февраля 2019 года №3а-528/2018, 3а-49/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 февраля 2019 года Дело N 3а-49/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Фоминой Галины Ивановны - Скворцова Г.Б., представителя административного ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - Оплетиной А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 20 февраля 2019 года административное дело по административному исковому заявлению Фоминой Галины Ивановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
Фомина Г.И. обратилась с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по Пермскому краю), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - Территориальное управление Росимущества), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, площадью 45 кв.м. по состоянию на 06.05.2018 года в размере равном его рыночной стоимости - 58817 рублей.
В обоснование требования указано на то, что является собственником недвижимого имущества - здания с кадастровым номером **, находящегося на указанном в административном иске земельном участке. Полагает, что кадастровая стоимость сформированного под указанным объектом недвижимости земельного участка, установленная по состоянию на 06.05.2018 года как 286576,20 рублей, не отражает рыночную стоимость земельного участка и является завышенной, что нарушает ее права, поскольку влияет на определение размера выкупной цены.
В предварительном судебном заседании 25 декабря 2018 года в порядке предусмотренном ст. 41 КАС РФ к участию в деле в качестве соответчиков, привлечены Правительство Пермского края, Федеральное государственное бюджетное учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю),
Административный истец Фомина Г.И. извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимала. Представитель административного истца заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика Территориального управления Росимущества с иском не согласилась, полагает, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка имеет существенные недостатки, не может быть принят в качестве доказательства, ходатайствовала о назначении экспертизы для установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков - Правительство Пермского края, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю в суд не явились, о рассмотрении дела извещены. В отзывах на иск, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, полагают, что являются ненадлежащими ответчиками по делу.
С учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу лиц, не явившихся в процесс, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером ** (л.д.12). Указанное здание расположено по адресу: **** на земельном участке с кадастровым номером **, сформированном в целях использования указанного здания, что подтверждается копией решения Дзержинского районного суда г.Перми от 02.03.2018 года (л.д. 17-19), выпиской из ЕГРН (л.д. 20-21).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.
При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и интересы Фоминой Г.И. как собственника здания, имеющего право на заключение договора аренды, приобретение земельного участка с кадастровым номером ** в собственность.
В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
В отношении земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** - кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 06.05.2018 года утверждена актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю в размере 286576,20 рублей (л.д.7).
Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** площадью 45 +/-2 кв.м. административный истец в подтверждение своих доводов представила отчет об оценке N 18/095-Н-1 от 29.11.2018 года, составленный оценщиком ООО "Независимая консалтинговая компания" Б., согласно которому рыночная стоимость на 06.05.2018 года составила - 58817 рублей.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 18/095-Н-1 от 29.11.2018 года, оценщик Б., является членом НП СРО "***", выпиской из реестра, обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
Изучив отчет об оценке N 18/095-Н-1, материалы дела, показания опрошенного в качестве свидетеля оценщика Б., проверив доводы административного ответчика - Территориальное управление Росимущества касающиеся недостатков отчета, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
Описание объекта оценки дает однозначное представление о нем, в отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. В целях определения рыночной стоимости земельного участка, занятого объектом недвижимости (гараж с погребом), оценщик произвел оценку сравнительным подходом использовав метод выделения, определив стоимость земельного участка как разницу между стоимостью единого объекта (гаража с земельным участком) и стоимостью улучшения (гаража и погреба). Стоимость единого объекта определена оценщиком с использованием единицы сравнения, за которую принят 1 кв.м. недвижимости (земельного участка). Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчете.
Для определения стоимости единого объекта использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу и цены сделок о продаже прав собственности на три отобранных аналога - гаражи в г. Перми, информация о которых получена из источников, сведения о которых отражены в отчете, источники информации приложены к отчету. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал гаражи, которые существенно не отличаются от оцениваемого единого объекта. Согласно отчету об оценке аналоги сопоставимы по своим основным характеристикам с объектом оценки, по ряду ценообразующих характеристик аналогов имеющих отличия от предмета оценки, в том числе по местоположению, площади, оценщиком применены необходимые корректировки. Довод административного ответчика о том, что представленный отчет не позволяет проверить объективность выборки объектов аналогов, так как в нем не отражены сведения по иным предложениям, был проверен судом. Как следует из показаний свидетеля Б., представленных письменных объяснений и приобщенной к материалам дела выписки из электронного каталога Пермской мультилистинговой системы, использованной оценщиком в качестве источника информации о следках, сформированной в отношении предложений по сделкам с объектами сходными по своим характеристикам с объектом оценки (гараж) на дату оценку, из полученных сведений объекты аналоги выбраны с учетом объема содержащейся в предложении информации, имеющей значение для оценки. Как следует из анализа отчета об оценке, совокупности иных доказательств, критерии выбора использованные оценщиком для отбора объектов аналогов из массива данных каталога Пермской мультилистинговой системы являются объективными, проверяемыми, в связи с чем позиция административного ответчика о том, что оценщик при отборе аналогов необоснованно отклонил предложения по иным объектам не может быть признан обоснованной, доказательств наличия в источнике использованной оценщиком информации сведений об иных объектах исключенных из выборки не имеется. То, что один из объектов аналогов находится в Орджоникидзевском районе г. Перми, было учтено оценщиком, выполнена необходимая с учетом особенностей предмета оценки корректировка на местоположение.
Расчет стоимости улучшения земельного участка, определен метод учета по укрупненным показателям, использованы данные сборника Ко-Инвест, выбраны аналоги Ж4.В.0.168 гараж каменный, Ж4.27.0.413 погреба индивидуального пользования, соответствующие улучшениям, имеющимся на оцениваемом земельном участке, произведен расчет затрат на воспроизведение, произведена корректировка с учетом износа. Возражений относительно отчета оценки в указанной части участниками процесса не приведено.
Состав и последовательность представленных в отчете об оценке сведений, описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение. Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При указанных обстоятельствах, суд не усмотрел предусмотренных ст. 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы по ходатайству административного ответчика.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Стороны не привели обоснованных доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административного ответчика и заинтересованных лиц не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объектов недвижимости, заявленных в иске, сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы заинтересованными лицами, в том числе административным ответчиком, не заявлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости - 58817 рублей, является обоснованным, подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Законом об оценочной деятельности датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
Как следует из материалов дела в Комиссию до подачи административного иска Фомина Г.И. не обращалась, иск подан - 06 декабря 2018 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административный иск Фоминой Галины Ивановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, площадью 45 кв.м. по состоянию на 06.05.2018 года в размере равном его рыночной стоимости - 58817 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 06.12.2018 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 22 февраля 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка