Решение Красноярского краевого суда от 25 января 2018 года №3А-528/2017, 3А-64/2018

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 января 2018 года Дело N 3А-64/2018
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Термит" - Дряных О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-64/2018 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Термит" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Термит" обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, мотивируя тем, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 18 сентября 2014 года для указанного здания установлена кадастровая стоимость в размере 19 070 942 рубля 40 копеек.
По итогам независимой оценки стоимости здания с кадастровым номером N, выполненной ООО "Альянс-Оценка" и представленной в отчете N 4416 (учетный N 4416н-2017) от 22 сентября 2017 года, рыночная стоимость указанного здания по состоянию на 18 сентября 2014 года составляет 6 469 000 рублей.
Отчёт N 4416 (учетный N 4416н-2017) от 22 сентября 2017 года получил положительное экспертное заключение N 10219 от 17 октября 2017 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Деловой Союз Оценщиков".
Установление кадастровой стоимости здания, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку между ним и ООО "Рифей" заключен договор купли-продажи указанного нежилого здания по его реальной рыночной стоимости, которая существенно ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем при нотариальном удостоверении сделки тариф будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости здания, что повлечет взимание с административного истца экономически необоснованного нотариального тарифа.
16 ноября 2017 года ООО "Термит" обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 24 ноября 2017 года N 176 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 6 469 000 рублей, определенной по состоянию на 18 сентября 2014 года.
Представитель административного истца ООО "Термит" - Дряных О.Н., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Ляпина О.А., действующая на основании доверенности, указала на то, что, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, заявление ООО "Термит" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости здания с кадастровым номером N от кадастровой стоимости составляло 66,1%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительства Красноярского края, администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ООО "Термит" - Дряных О.Н., не возражала.
Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В части 1 статьи 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.
Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что ООО "Термит" на основании договора купли-продажи от 12 мая 2017 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес> (л.д. 7).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2017 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 18 сентября 2014 года по результатам государственной кадастровой оценке определена в размере 19 070 942 рубля 40 копеек (л.д. 8).
16 ноября 2017 года (вх. N 40379) ООО "Термит" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N с приложением необходимых для этого документов (л.д. 9).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 ноября 2017 года N 176 заявление ООО "Термит" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N от кадастровой стоимости составляет 66,1%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 11-12).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административные истцы представили в суд отчет об оценке N 4416 (учетный N 4416н-2017) от 22 сентября 2017 года, выполненный ООО "Альянс-Оценка" (оценщик Якушев А.А.), в котором рыночная стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 18 сентября 2014 года составляет 6 469 000 рублей (л.д. 14-120).
Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением N 10219 от 17 октября 2017 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Деловой Союз Оценщиков", членом которого является оценщик Якушев А.А. (л.д. 121-140).
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке здания оценщиком применен доходный подход, в рамках которого использован метод оценки, основанный на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Оформление и содержание отчета об оценке N 4416 (учетный N 4416н-2017) от 22 сентября 2017 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение N 10219 от 17 октября 2017 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 18 сентября 2014 года составляет 6 469 000 рублей.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости здания подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Как следует из материалов дела, между ООО "Термит" и ООО "Рифей", заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого здания, который они намерены удостоверить у нотариуса (л.д. 7).
Поскольку цена нежилого здания определена в договоре купли-продажи нежилого здания меньше, чем его кадастровая стоимость, нотариальный тариф будет рассчитываться в соответствии частями 1, 2 статьи 22.1 Основ о нотариате. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости здания, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N должна быть определена по состоянию на 18 сентября 2014 года равной его рыночной в размере 6 469 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения ООО "Термит" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 16 ноября 2017 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Термит" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N; расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес> в размере его рыночной стоимости - 6 469 000 рублей, определенной по состоянию на 18 сентября 2014 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Термит" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N считать 16 ноября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 26 января 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка