Решение Вологодского областного суда от 24 февраля 2021 года №3а-527/2020, 3а-19/2021

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 февраля 2021 года Дело N 3а-19/2021
от 24 февраля 2021 года N 3а-19/2021
г.Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Журавлевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью магазин "Товары для мужчин" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью магазин "Товары для мужчин" (далее - ООО магазин "Товары для мужчин") является собственником объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N..., назначение - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение - этаж N 01, площадь ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 7 130 940 руб. 56 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
ООО магазин "Товары для мужчин", полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N N..., выполненный оценщиком ИП К.Л.О., являющимся членом НП "СРО АРМО".
Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 5 485 000 руб.
С учётом уточнения исковых требований истец просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы от <ДАТА> N N... в размере 6 600 000 руб.
Представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью магазин "Товары для мужчин" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом. В представленном дополнительном отзыве на административное исковое заявление указано, что экспертное заключение от <ДАТА> N N... не вызывает сомнений в достоверности и может являться надлежащим доказательством, подтверждающим итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Представители административных ответчиков Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области; заинтересованного лица филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения уточнённых административных исковых требований.
В соответствии с положениями пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса. Согласно пункту 1 статьи 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Законом Вологодской области от 21 ноября 2003 года N 968-ОЗ "О налоге на имущество организаций" предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Фактическое использование объекта недвижимости с кадастровым номером N... - магазин.
Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 15 ноября 2019 года N 87-н определён Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год.
Объект недвижимости с кадастровым номером N... включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год под N N....
В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО магазин "Товары для мужчин", что в силу пункта 1 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 09 января 2020 года.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано истцом в суд 05 октября 2020 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не пропущен.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости", суд, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N N..., выполненный оценщиком ИП К.Л.О., являющимся членом НП "СРО АРМО", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 5 485 000 руб.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением суда от 11 ноября 2020 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N N... требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно заключению эксперта К.М.В. от <ДАТА> N N... оценщиком ИП К.Л.О. соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N.... Оценщиком ИП К.Л.О. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, расчет стоимости земельного участка в составе ЕОН, выполнен оценщиком методом распределения. Данный метод используется при отсутствии информации о продаже свободных участков, но при наличии данных о продажах улучшенных земельных участков, аналогичных оцениваемому, при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений), оценщиком не проведен анализ сделок о продаже свободных участков и земельных участков с улучшениями.
Оценщиком К.Л.О. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N..., факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, подходы к оценке выбраны правильно, не допускались ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, проверяемой, информация по аналогам является недостаточной, поскольку она не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N..., назначение - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение - этаж N 01, площадь ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 6 687 000 руб.
Представитель административного истца ООО магазин "Товары для мужчин" с экспертным заключением от <ДАТА> N N... не согласился, представил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку выявлены замечания к заключению эксперта К.М.В.
Суд согласился с возражениями административного истца относительно проведённой судебной экспертизы по делу и поставил по сомнение выводы заключения эксперта от <ДАТА> N N....
В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта от <ДАТА> N N... определением Вологодского областного суда от 13 января 2021 года по ходатайству административного истца по делу назначена повторная судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертный центр "Правовая позиция" К.Н.В. от <ДАТА> N N... оценщиком ИП К.Л.О. соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>, расчет стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости, выполнен оценщиком методом распределения, который используется при отсутствии информации о продаже свободных участков, но при наличии земельных участков с улучшениями, аналогичных оцениваемому, оценщик не исследует рынок земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения. Оценщик применяет коэффициент доли рыночной стоимости земельного участка в составе ЕОН 0,77, при этом не учитывает, что оцениваемое помещение расположено во встроенно-пристроенном помещении к жилому многоэтажному дому. Стоимость доли земельного участка в составе объекта оценки существенно отличается от рыночных данных, что приводит к существенному занижению итоговой величины стоимости
Оценщиком ИП К.Л.О. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены правильно, подходы к оценке (затратный, сравнительный, доходный) выбраны правильно, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, используемая оценщиком достоверная, проверяемая, информация по аналогам является недостаточной, поскольку она не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N..., назначение - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение - этаж N 01, площадь ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года, составляет 6 600 000 руб.
Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта ООО "Экспертный центр "Правовая позиция" К.Н.В. от <ДАТА> N N... отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.
Выводы судебного эксперта ООО "Экспертный центр "Правовая позиция" К.Н.В. мотивированы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Как следует из заключения повторной экспертизы, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости. Приняв во внимание сегмент рынка, к которому относится объект исследования, эксперт произвел выборку объектов - аналогов, которые максимально приближены по своим основным характеристикам к объекту оценки. Объекты-аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом оценки и объектами - аналогами. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки экспертом применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представлено обоснование его применения в заключении. По результатам произведенных расчетов получена величина рыночной стоимости объекта недвижимости, которая составила 6 600 000 руб.
Эксперт ООО "Экспертный центр "Правовая позиция" К.Н.В. была предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Административный истец с результатами проведенной по делу повторной судебной экспертизы согласен, уточнил исковые требования и просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости 6 600 000 руб. на основании заключения судебной экспертизы от <ДАТА> N N....
Административные ответчики заключение судебной экспертизы от <ДАТА> N N... не оспаривали, доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, в суд не предоставлено.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО "Экспертный центр "Правовая позиция" К.Н.В. от <ДАТА> N N... в размере 6 600 000 руб. по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.
В соответствии со статьёй 17 Закона о кадастровой оценке, орган регистрации прав осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в порядке, предусмотренном 22 настоящего Федерального закона, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью магазин "Товары для мужчин" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... необходимо считать дату подачи в суд административного искового заявления - 05 октября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
уточнённые административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью магазин "Товары для мужчин" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N..., назначение - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение - этаж N 01, площадь ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 6 600 000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью магазин "Товары для мужчин" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 05 октября 2020 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка