Решение Ярославского областного суда от 22 декабря 2020 года №3а-526/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 декабря 2020 года Дело N 3а-526/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Свинцова С.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Свинцов С.А. обратился в суд с административным иском с учетом уточнений об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 7, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок с кадастровым номером N принадлежит административному истцу на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере, превышающем его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендных платежей.
В судебном заседании представитель административного истца Грачева А.А. административные исковые требования поддержал,
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений <адрес> по доверенности Шатилович Т.В. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, полагал представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От Управления Росреестра по <адрес> имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.
ФГБУ ФКП Росреестра по <адрес> представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Административный истец являлся арендатором земельного участка площадью N кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 7, что подтверждено договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в <адрес>, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными. Вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО "Ярэксперт", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
В соответствии со статьей 59, частью 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Григорьевой Л.А., допрошенного в суде в качестве свидетеля.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Доводы Департамента о заключенных договорах аренды объектов - аналогов (<адрес> и <адрес>, у <адрес>) и невозможность арендаторов передать права на указанные земельные участки третьим лицам, не могут ставить под сомнение отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку вопросы правового характера не входят в компетенцию оценщика, не являются предметом его исследования и не должны отражаться в отчете.
При анализе данных аналогов оценщик с учетом имеющейся информации установил, что на дату предложений каких-либо улучшений на земельных участках не имеется, что давало возможность не применять корректировку на наличие капитальных строений.
Кроме того, доказательств, подтверждающих наличие строений на указанных земельных участках, суду не представлено.
Замечание Департамента о необходимости введения корректировки на тип сделки к аналогу по адресу (<адрес>) не нашло своего подтверждения в суде.
Из объявления о данном объекте с очевидностью не следует, что покупатель указал о срочности продажи данного земельного участка. Ссылка на заключение эксперта по иному административному делу не имеет никакого правового значения.
Доводы Департамента о необоснованной в отчете корректировке на коммуникации подлежат отклонению ввиду следующего.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, площадь, подключение к инженерным коммуникациям.
Для анализа оценщиком выбраны 3 объекта-аналога, которые по своим характеристикам наиболее приближены к объектам оценки. Оценщик делал выводы по наличию или отсутствию коммуникаций по аналогам исходя из текста объявлений, картографического материала. При этом учитывалось возможность/невозможность подключения объектов к коммуникациям. С учетом данных фактов все рассматриваемые объекты расположены в черте города и имеют возможность подключения к коммуникациям.
Суд отмечает, что сведения о коммуникациях в отношении аналогов, принятых оценщиком, не опровергнуты административным ответчиком.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтверждена достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения заявителя в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 7, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка