Решение Пермского краевого суда от 18 сентября 2019 года №3а-526/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 сентября 2019 года Дело N 3а-526/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Новоселовой Н.П.,
с участием представителя административных истцов Пахуновой Н.П., действующей на основании доверенности,
представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сбитнева Игоря Анатольевича, Попова Юрия Петровича, Можаева Владимира Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Сбитнев И.А., Попов Ю.П., Можаев В.В. обратились в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: торговый центр "Кузнецкий" общей площадью 6925,1 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь Мотовилихинский район улица Целинная дом 51 с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 176 137 000 (сто семьдесят шесть миллионов сто тридцать семь тысяч) рублей, по состоянию на 25 февраля 2019 года.
В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками указанного объекта недвижимости. Его кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости, что нарушает их законные интересы, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога на имущество.
Административные истцы Сбитнев И.А., Попов Ю.П., Можаев В.В. извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель административных истцов Пахунова Н.П. в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ЧухареваЕ.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований.
Административные ответчики ГБУ "ЦТИ Пермского края", ФГБУ "ФКП Росреестра" филиал по Пермскому краю извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав административное исковое заявление, письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до1января2020года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.
Как следует из материалов дела, административные истцы являются собственниками объекта недвижимости - торговый центр "Кузнецкий" общей площадью 6925,1 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь Мотовилихинский район улица Целинная дом 51 с кадастровым номером **, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестр недвижимости.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административных истцов.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 25 февраля 2019 года актом Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 18 от 6 марта 2019 года и составляет - 237816436.8 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 21 марта 2019 года (л.д. 16). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных требований административными истцами представлен отчет об оценке, составленный ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" ФИО10 N 1/2543-19 согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 25 февраля 2019 года составила 176137 000 рублей.
Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком В., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", гражданская ответственность оценщика застрахована.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
Как следует из представленного отчета, оценщик провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Перми. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оценщиком определен диапазон цен рыночной стоимости 1 квадратного метра торговых зданий и помещений в городе Перми от 17117.41 до 74047.85 рублей, средняя стоимость 37879.56 рублей за кв.м. с учетом прав на земельный участок.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах предложений по объектам недвижимости из названного сегмента рынка. Результаты рыночной стоимости объекта недвижимости полученные оценщиком при применении сравнительного и доходного подходов согласованы между собой. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.
Доводы возражений стороны административного ответчика об отсутствии почтового адреса оценщика опровергаются содержанием страницы 6 Отчета на которой приведен адрес юридического лица работником которого является оценщик. Кроме того доказательства, что указанные обстоятельства повлияли на итоговый результат оценки в суд не представлены.
Отсутствие контактных данных оценщика М. на страницах 5-6 Отчета не свидетельствует о нарушении требований законодательства об оценочной деятельности, поскольку оценщик М. не подписывал отчет, информация о нем носит справочный характер.
Вопреки доводам возражений стороны административного ответчика, выполнение промежуточных расчетов ассистентами оценщика не свидетельствует о нарушении требований законодательства об оценке. Итоговая величина рыночной стоимости определена оценщиком В., что подтверждено его личной подписью в отчете.
Позиция стороны административного ответчика о том, что выборка объектов аналогов некорректна, поскольку стоимость предложений данных объектов ниже среднего размера предложений на рынке недвижимости, не может быть принята как основание для признания отчета недостоверным. Средняя цена предложений на рынке не учитывает особенности характеристик конкретного объекта недвижимости. Административным ответчиком данных о предложениях, сделках, которые подлежали учету при проведении оценки, однако были необоснованно исключены из выборки, не представлено. При этом выбор четырех объектов аналогов из общей выборки по пятнадцати объектам оценщиком подробно мотивирован в отчете.
Доводы стороны административного ответчика, что объект оценки не может быть отнесен к "высококлассной торговой недвижимости" опровергается понятием такой недвижимости, которое приведено в "Справочник оценщика недвижимости-2018" под редакцией Лейфера Л.А. Коэффициент для проведения корректировок (на торг) оценщиком использован из указанного справочника в связи с чем использование понятия "высококлассной торговой недвижимости" из приведенного справочника является обоснованным. Представленный административным ответчиком иной вариант классификации объектов оценки не исключает обоснованность выводов оценщика в данном случае.
Вопреки доводам возражений, при определении физического состояния объекта оценки и объектов аналогов, оценщиком учтено фактическое состояние объектов, а не год постройки зданий в связи с чем замечание нельзя признать обоснованным. Доказательства, что физическое состояние зданий объектов аналогов существенно отличается от состояния объекта оценки, в суд не представлены.
Доводы административного ответчика о том, что оценщиком необоснованно повторно учтен коэффициент недозагрузки (страницы 69-70 Отчета), являются необоснованными.
Возражения административного ответчика в данной части основаны на неверном толковании понятия "недозагрузки".
Вопреки доводам административного ответчика справкой собственника объекта оценки (страница 170 Отчета) подтверждены обстоятельства сдачи в аренду торговых площадей в размере 5207,5 кв.м. Из пояснений представителя установлено, что это размер площадей в здании которые фактически возможно сдать в аренду. Разницу до общей площади здания в 6925,1 кв.м. составляют помещения общего пользования, подвальные помещения, что подтверждено технической документацией.
Таким образом, определяя понятие "недозагрузка" как степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами к величине общей площади подлежащей сдаче в аренду, следует согласиться с проведенными оценщиком расчетами по определению степени "загрузки" объекта оценки.
В данном случае вопреки доводам возражений при расчете оценщиком потенциального валового дохода коэффициент недозагрузки не применялся, площадь объекта оценки 5207,5 кв.м. учтена в качестве площади подлежащей сдаче в аренду.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 176 137 000 рублей по состоянию на 25 февраля 2019 года.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 21 июня 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Сбитнева Игоря Анатольевича, Попова Юрия Петровича, Можаева Владимира Владимировича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: торговый центр "Кузнецкий" общей площадью 6925,1 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь Мотовилихинский район улица Целинная дом 51 с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 176 137 000 (сто семьдесят шесть миллионов сто тридцать семь тысяч) рублей, по состоянию на 25 февраля 2019 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 июня 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 23 сентября 2019 года.
Решение не вступило в законную силу.
Судья /подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка