Дата принятия: 25 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-525/2021
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2021 года Дело N 3а-525/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Европейской компании "ДАЛТАМЭН, СЕ" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Европейская компания "ДАЛТАМЭН, СЕ" обратилась в суд с административным иском к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (с учетом уточненного административного искового заявления), заявив требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **402, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, общей площадью 89 362 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 491040 616 рублей по состоянию на 7 августа 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **405, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 10 964 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 78803 311 рублей по состоянию на 11 ноября 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **407, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома, общей площадью 2 512 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20370587 рублей по состоянию на 23 ноября 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **408, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома, общей площадью 6 572 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 47235987 рублей по состоянию на 23 ноября 2019 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков, не соответствует рыночной и является необоснованно завышенной. Неверное определение кадастровой стоимости земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет неверное определение размера земельного налога. Кадастровая стоимость спорных земельных участков подлежит установлению в размере, равном их рыночной стоимости, определенной на основании отчетов об оценке.
Представитель административного истца Европейской компании "ДАЛТАМЭН, СЕ" - К1. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, требование поддерживает в уточненном размере.
Представитель административного ответчика ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Е. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, возражала против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований, указала об отсутствии намерения представлять доказательства иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, в заявленных Европейской компании "ДАЛТАМЭН, СЕ" исковых требованиях отказать в полном объеме.
Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала о времени и месте рассмотрения дела уведомлено судом надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что Европейская компания "ДАЛТАМЭН, СЕ" является собственником объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **402, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, общей площадью 89 362 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- земельного участка с кадастровым номером **405, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 10 964 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- земельного участка с кадастровым номером **407, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома, общей площадью 2 512 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- земельного участка с кадастровым номером **408, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома, общей площадью 6 572 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости (л.д.8-42).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **402 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 07 августа 2019 года Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 16 марта 2020 года N 732, принятым ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", и составила 785354 362 рубля 52 копейки, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 марта 2020 года (л.д.43).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **405 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 11 ноября 2019 года Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 16 марта 2020 года N 732, принятым ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", и составила 93798 554 рубля 96 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 марта 2020 года (л.д.44).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **407 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 23 ноября 2019 года Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 16 марта 2020 года N 732, принятым ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", и составила 27621 876 рублей 64 копейки, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 марта 2020 года (л.д.45).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **408 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 23 ноября 2019 года Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 16 марта 2020 года N 732, принятым ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", и составила 67955 202 рубля 92 копейки, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 марта 2020 года (л.д.46).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 386.2/ОС-20 от 25 декабря 2020 года, выполненный оценщиком К2. (ИП К2.), согласно которому рыночная стоимость в отношении:
- земельного участка с кадастровым номером **405 по состоянию на 11 ноября 2019 года составила 78803311 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **407 по состоянию на 23 ноября 2019 года составила 20370 587 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **408 по состоянию на 23 ноября 2019 года составила 47235 987 рублей (л.д.125-235).
Согласно уточненному отчету об оценке N 386.1И/ОС-20 от 19 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **402 по состоянию на 7 августа 2019 года составила 491040616 рублей.
Оценщик К2., выполнившая отчеты, является членом Саморегулируемой организации Ассоциация "Межрегиональный союз", включена в реестр 15 ноября 2012 года за регистрационным номером 1020. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО "РЕСО-Гарантия".
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
Согласно статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд, приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков, оценщиком они отнесены к сегменту рынка земельных участков - под многоквартирную жилую застройку.
В ходе подготовки отчетов об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков под многоквартирную жилую застройку на территории г. Перми, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативном вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", по состоянию на 2 квартал 2019 года отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по г. Перми.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных под многоквартирную жилую застройку, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата, время предложения/продажи), скидки на торг, местоположения, площади, рельефа, коммуникаций, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Проанализировав отчеты оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К2. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчетах об оценке N 386.2/ОС-20 от 25 декабря 2020 года, N 386.1И/ОС-20 от 19 февраля 2021 года является достоверной, вследствие чего требования административного истца Европейской компании "ДАЛТАМЭН, СЕ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в Комиссию, как следует из материалов дела, административное исковое заявление подано в суд 30 декабря 2020 года(л.д.2).
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Европейской компании "ДАЛТАМЭН, СЕ" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **402, общей площадью 89 362 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 491040 616 рублей по состоянию на 7 августа 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **405, общей площадью 10 964 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 78803 311 рублей по состоянию на 11 ноября 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **407, общей площадью 2 512 кв.м., расположенного по адресу: расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20370587 рублей по состоянию на 23 ноября 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **408, общей площадью 6 572 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 47235987 рублей по состоянию на 23 ноября 2019 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 30 декабря 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 12 марта 2021 года.
Судья: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
