Дата принятия: 08 июня 2020г.
Номер документа: 3а-525/2020
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 июня 2020 года Дело N 3а-525/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при помощнике судьи Ионкиной В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Авиатор" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Авиатор" (далее - ООО "Авиатор") обратилось в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: Универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами), общей площадью 14429 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 23 799 000 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: Гипермаркеты и торговые центры общей площадью не менее 5000 кв.м, общей площадью 15079 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 24 871 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, вышеуказанные земельные участи принадлежат ему на праве собственности.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 55 131 766,10 руб., а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 57 615 351,10 руб.
Вместе с тем согласно отчетам об оценке от 13 января 2020 года, составленным ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 23 799 000 руб., а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере - 24 871 000 руб.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца вынужденного уплачивать налоговые платежи в необоснованно завышенном размере.
Представитель администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в письменном отзыве на иск просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что администрация является ненадлежащим ответчиком.
Лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
ООО "Авиатор" является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: Универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами), общей площадью 14429 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: Гипермаркеты и торговые центры общей площадью не менее 5000 кв.м, общей площадью 15079 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, расположенных по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс.
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 24 июня 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в размере 55 131 766,10 руб., а в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 57 615 351,10 руб.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке от 13 января 2020 года N 09/19-16-2-1 и N 09/19-16-1-1, составленные ООО "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 23 799 000 руб., а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере - 24 871 000 руб.
Представленные административным истцом отчеты об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительными и подтверждают рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>., составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 31 декабря 2008 года, ответственность его застрахована в АО "<данные изъяты>", эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 15 марта 2018 года N 54. Ответственность ООО "<данные изъяты>" застрахована в АО "<данные изъяты>".
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Оценщиком применен сравнительный подход при расчете стоимости объектов оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.
Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, расположение относительно красных линий, категория земель, разрешенное использование, наличие построек и инженерных коммуникаций, стоимость 1 кв.м, площадь, имущественные права.
Поиск информации производился в сети Интернет на общедоступных сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенных в городе Энгельсе Саратовской области. Пересечение улиц Вокзальная и ул. Новобазарная, где расположены объекты - аналоги, является исторической частью города, расположенного вблизи железнодорожного вокзала, появившегося после открытия в 1894 году заволжской линии Рязано-Уральской железной дороги, что является наиболее подходящим вариантом для рассматриваемого объекта.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектам оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектами сегменту рынка.
Оценщиком применены корректировки на передаваемые права в отношении объектов-аналогов, находящихся в аренде, на уторгование, с учетом того, что реальная цена сделки отличается от заявленной цены объекта продажи, на дату предложения, на местоположение в городе в зависимости от района расположения, на площадь. Расчет корректировок произведен по методике, указанной в отчетах на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" (Лейфер Л.А., Н.Новгород, 2017 г.). При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Основания для выводов о недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлено не были, какие-либо возражения, вызывающие сомнения в правильности отчетов, сторонами не заявлены.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Авиатор" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: Универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами), общей площадью 14429 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 23 799 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: Гипермаркеты и торговые центры общей площадью не менее 5000 кв.м, общей площадью 15079 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 24 871 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 14 января 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
