Дата принятия: 04 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-52/2020, 3а-4/2021
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
РЕШЕНИЕ
от 4 февраля 2021 года Дело N 3а-4/2021
Верховный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего Тхагапсовой Е.А.,
при секретаре судебного заседания Хаджемуковой Д.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БЛУ ХАУС" к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (ФКП "Росреестра") по Республике Адыгея, заинтересованные лица Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" Республики Адыгея, Администрация муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" Тахтамукайского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец ООО "БЛУ ХАУС" обратился в суд с административным иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (ФКП "Росреестра") по Республике Адыгея, заинтересованные лица Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" Республики Адыгея, Администрация муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" Тахтамукайского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указал, что юридическое лицо является собственником объекта недвижимости - здания, с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес>
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 01:05:2900013:5379 составляет 239 319 312, 62 рублей; кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2016.
Административный истец ООО "БЛУ ХАУС" полагал, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не соответствуют его рыночной стоимости и подлежат изменению.
Отчетом об определении рыночной стоимости N РО1216-5 от 31.07.2020, выполненным оценщиком ООО "Современные Технологии Консалтинга", величина рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 126 965 142 рублей.
Ссылаясь на существенное завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, в целях снижения размера базы налогообложения административный истец ООО "БЛУ ХАУС" просил суд установить кадастровую стоимость в отношении спорного объекта недвижимости в размере, определенном Отчетом об оценке его рыночной стоимости.
В судебное заседание представитель административного истца, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства не явился, представитель истца по доверенности Горгиладзе С.Н. в письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в её отсутствие. Кроме того, представитель административного истца письменно уточнила заявленные исковые требования, просила суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 01:05:2900013:5379 по состоянию на 01 января 2016 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы в размере его рыночной стоимости величиной в 162 803 000 рублей.
Представители административных ответчиков: Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям - Нагароков Р.Н., филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Адыгея - Демидюк А.Н. против удовлетворения уточненного административного иска не возражали; замечаний относительно выводов судебного эксперта об определении размера рыночной стоимости объекта капитального строительства от них не поступило.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея Копысова Н.Ю., будучи надлежаще извещенной, в судебное заседание не явилась, в письменном ходатайстве просила о рассмотрении дела в её отсутствие, против удовлетворения уточненных исковых требований административного истца ООО "БЛУ ХАУС" не возражала.
Представители заинтересованных лиц: Администрации МО "Тахтамукайский район" Республики Адыгея и Администрации МО "Старобжегокайское сельское поселение" Тахтамукайского района Республики Адыгея надлежаще извещенные о времени и месте разбирательства дела, в судебного заседание не явились, письменных возражений против удовлетворения уточненного административного иска не заявили.
Заслушав представителей административных ответчиков, проверив материалы административного дела, суд приходит следующим выводам.
Согласно статье 245 КАС РФ и статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Как следует из материалов дела, административному истцу ООО "БЛУ ХАУС" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание, с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес>
Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства определена на дату 01.01.2016 в размере 239 319 312,62 рублей (т.N 1, л.д. 13).
Оспаривая данную кадастровую стоимость принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости, административный истец представил Отчет об оценке от 31.07.2020 N РО1216-5, выполненный ООО "Современные Технологии Консалтинга" (г.Москва), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> по состоянию на 01.01.2016 составляет 126 965 142 рублей (т. N 1, л.д. 42-194).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея от 25.08.2020 N 266 в удовлетворении заявления представителя ООО "БЛУ ХАУС" о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> по состоянию на 01.01.2016, отказано. Представленный заявителем Отчет об оценке от 31.07.2020 N РО1216-5, выполненный ООО "Современные Технологии Консалтинга" (г. Москва) Комиссия признала не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т.N 1, л.д. 32-35).
В ходе рассмотрения административного дела в судебном заседании представитель административного ответчика - Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям Нагароков Р.Н. против удовлетворения заявленных требований возражал, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, указав, что Отчет об оценке от 31.07.2020 N РО1216-5 не соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости спорного объекта оценки, что привело к необоснованному искажению размера рыночной стоимости объекта оценки (т.N 1, л.д. 215-224).
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея Копысова Н.Ю. также возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, в своих письменных возражениях на административный иск указала на необоснованность Отчета об оценке, представленного административным истцом, в виду допущенных оценщиком нарушений ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, пункта 3 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержд. Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 N 299 (т.N 1, л.д. 225-228).
Статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.
Из пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Согласно пункту 4.2 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 11.07.2017 N 20-П основой пересмотра кадастровой стоимости является необходимость проверки соблюдения установленных законодательством требований к формированию методики кадастровой оценки, ее применению к конкретному объекту недвижимости, в виду чего административному истцу необходимо доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Признав возражения представителей административных ответчиков на административное исковое заявление заслуживающими внимания, учитывая иные доказательства, представленные в дело, в том числе, Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея от 25.08.2020 N 266, на обсуждение сторон был поставлен вопрос о необходимости назначения по делу судебной оценочной экспертизы с целью определения экспертным путем рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также установления наличия нарушений требований ФСО и иных нарушений норм действующего законодательства, допущенных оценщиком в Отчете от 31.07.2020 N РО1216-5.
После обсуждения в судебном заседании сторонами вышеуказанного вопроса, Определением суда от 23.10.2020 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено судебному эксперту ИП Марченко С.Н. (г. Краснодар).
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 10.12.2020 N 28-850-КС, выполненным судебным экспертом ИП Марченко С.Н., величина рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> по состоянию на 01.01.2016 составляет 162 803 000 рублей.
Кроме того, на основании исследования Отчета об оценке от 31.07.2020 N РО1216-5, выполненного ООО "Современные Технологии Консалтинга", судебный эксперт пришел к выводу, что в данном Отчёте допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки (т.N 2, л.д. 47).
После возобновления производства по получению заключения судебной экспертизы, представителем административного истца ООО "БЛУ ХАУС" требования заявленного административного иска были уточнены, представитель административного истца, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 10.12.2020 N 28-850-КС, в уточненном исковом заявлении просил установить кадастровую стоимость спорного объекта оценки в размере его рыночной стоимости, что составляет 162 803 000 рублей.
Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц возражений против удовлетворения уточненного административного иска суду не заявили, с выводами судебного эксперта были согласны.
При таких обстоятельствах, учитывая наличие нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, допущенных оценщиком в Отчете об оценке от 31.07.2020 N РО1216-5, суд отклоняет указанный Отчет в качестве допустимого доказательства в части определения размера рыночной стоимости спорного объекта оценки.
Вместе с тем, принимая при разрешении настоящего спора во внимание заключение судебного эксперта ИП Марченко С.Н., суд учитывает, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает федеральным стандартам оценки, содержит сведения, имеющие значение для дела и влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным судом вопросам и носят исчерпывающий характер. Итоговый вывод в заключении о величине рыночной стоимости объекта оценки основан на всестороннем исследовании и анализе характеристик объекта недвижимости, расчетных показателей его стоимости, что отвечает требованиям федеральных стандартов оценки. Судебный эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, соответствующий стаж экспертной работы. Заключение подписано судебным экспертом, пронумеровано и прошито, скреплено печатью ИП Марченко С.Н. (т. N 2 л.д. 5- 60(об.).
На основании изложенного, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе, заключение судебного эксперта, признав их соответствующими принципам относимости, допустимости и достаточности, суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости, определенном в заключении оценочной судебной экспертизы от 10.12.2020 N 28-850-КС.
С учетом положений статьи 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в суд.
Таким образом, с учетом даты обращения административного истца с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея датой подачи заявления ООО "БЛУ ХАУС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать дату 25 августа 2020 года (т.N 1, л.д.32-35).
В виду того, что сведения об установлении кадастровой стоимости применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, суд полагает необходимым указать дату исчисления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года.
Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости в случае ее пересмотра вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
При таком положении настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> по состоянию на 01.01.2016.
Установленная кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "БЛУ ХАУС" к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (ФКП "Росреестра") по Республике Адыгея, заинтересованные лица Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" Республики Адыгея, Администрация муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" Тахтамукайского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - удовлетворить.
Определить размер рыночной стоимости объекта недвижимости -
здания, с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> по состоянию на 01 января 2016 года в размере 162 803 000 рублей.
Датой подачи административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью "БЛУ ХАУС" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> по состоянию на 01.01.2016 считать дату 25 августа 2020 года.
Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 01:05:2900013:5379, площадью 4772,5 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> по состоянию на 01 января 2016 года в размере 162 803 000 рублей
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, г. Сочи, ул. Советская, д. 26-а) в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.
Председательствующий Е.А. Тхагапсова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
