Дата принятия: 01 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-52/2019
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 1 апреля 2019 года Дело N 3а-52/2019
Верховный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Захарова Е.И.,
при секретаре Абзаевой В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Торговый Центр Большой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
22 февраля 2019 г. ООО "Торговый Центр Большой" обратилось с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Правительству РБ, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка, в размере его рыночной стоимости.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Торговый Центр Большой" является собственником земельного участка, площадью <...> с кадастровым номером ... расположенного по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ... определена в размере <...>, что значительно превышает его рыночную стоимость, которая, согласно отчету об оценке рыночной стоимости, равна <...>. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.
В судебном заседании представитель административного истца Лобыкин С.В. исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия Логинова Л.Б. в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление, в котором просила провести судебное заседание в отсутствии представления Управления.
Ранее направила в суд письменный отзыв, в котором указывает на недостатки отчета об оценки.
Представитель Правительства Республики Бурятия Тришкина Е.С. в судебное заседание не явилась, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствии.
Представитель Администрации города Улан-Удэ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
В соответствии с п.4 ст.247 КАС РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом при рассмотрении дела установлено, что ООО "Торговый Центр Большой" является собственником земельного участка с кадастровым номером 03:24:011206:87, площадью 1 594 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов - для размещения торгового центра.
Постановлением Правительства Республики Бурятия N 2 от 13 января 2016 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.
Как следует из представленной истцом кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере <...> по состоянию на ...
Досудебная процедура урегулирования спора была соблюдена: суду представлены сведения о том, что ... истец обращался с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по РБ и решением данной комиссии от ... ООО "Торговый Центр Большой" отказано в таком пересмотре.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В соответствии с частью 4 данной статьи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 24.15 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Согласно статье 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке (далее - отчет), выполненный ООО "Агентство оценки собственности".
Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков, а также ценообразующие факторы.
Оценщик использовал информацию газет "Все для Вас", газеты "Из рук в руки", базы данных агентств недвижимости, Интернет ресурсы (www.uurielt.ru, www.ruads.org).
В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО ...), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчете.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ.
По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на <...> равна <...>
Оценивая отчет по правилам статей 82, 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством, поскольку оценка проведена оценщиком, имеющим специальное образование и квалификацию, являющимся действительным членом НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", включен в реестр оценщиков.
Оснований не согласиться с указанным отчетом у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Будучи допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля, оценщик Толстикова Е.Ю., выводы, изложенные в отчете, подтвердила, дав при этом дополнительные пояснения в связи с поступившими возражениями относительно методов оценки, использованных в отчете и подбора объектов-аналогов.
Довод письменного отзыва представителя Управления Росреестра о том, что следовало применить доходный подход к оценке, подлежит отклонению, поскольку согласно статье 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Аналогичное положение содержит пункт 24 ФСО N 1, в соответствии с которым оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Довод о нарушении подпункта "е" пункта 22 ФСО N 7 также является несостоятельным.
В силу неразвитости рынка коммерческой недвижимости оценщиком обоснованно принято решение провести корректировку на местоположение на основе соотношения цен на вторичное жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую взаимосвязь между ценами на жилую недвижимость и ценами на коммерческую недвижимость, в том числе торгового назначения, поскольку в основе влияния местоположения как ценообразующего фактора на стоимость объектов недвижимости находится уровень деловой активности.
Оценщик выбрал сходные объекты жилой недвижимости - однокомнатные квартиры, расположенные в многоквартирных домах в районах нахождения оцениваемого объекта и объектов-аналогов, определилсреднюю стоимость 1 кв.м. такого жилья и применил корректировку на местоположение земельного участка.
Использование такого способа требованиям федеральных стандартов оценки и закону не противоречит.
Довод об отсутствии идентификационных номеров объявлений, основанием для признания отчета об оценке необоснованным, не является.
В таблицах об анализе рынка имеются сведения об источнике информации, что позволяет найти и идентифицировать указанные объявления.
Доводы письменного отзыва о том, что в районе расположения земельного участка сложилась практика оспаривания кадастровой стоимости в диапазоне от 8 000 рублей до 10 000 рублей, ничем не подтверждены и противоречат закрепленному в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в РФ" принципу независимости оценщика.
Иные доводы не опровергают правильность и обоснованность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения ООО "Торговый Центр Большой" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Бурятия - 11 декабря 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Торговый Центр Большой" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1 594 кв.м., имеющего категорию - земли населенных пунктов - для размещения торгового центра, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости, равной <...>, по состоянию на ....
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать <...>
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 2 апреля 2019 года.
Судья Е.И. Захаров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
