Решение Липецкого областного суда от 15 апреля 2019 года №3а-52/2018, 3а-7/2019

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2019 года Дело N 3а-7/2019
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретаре Беляковой И.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО "Липецкгазэнергоремонт" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Липецкгазэнергоремонт" обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> (с учетом уточнения требований владение N) равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с КН N площадью 6 188 кв.м, кадастровая стоимость которого установлена в размере 14204 492 рублей 12 копеек по состоянию на 15.01.2016 г. Вместе с тем, согласно отчету N2496/18 от 23.11.2018 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО <данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с КН N составляет 6237 504 рубля. В связи с этим административный истец считал кадастровую стоимость земельного участка завышенной и просил установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Липецкэнергоремонт" адвокат Малахова Е.С. заявленные требования поддержала, полагала заключение судебной экспертизы недопустимым доказательством по делу вследствие допущенных при ее проведении нарушений и ошибок методологического характера.
Аналогичные пояснения даны представителем административного истца Шекян А.Л.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Уколова Т.В. в судебном заседании против иска возражала, полагала возможным установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с КН N подлежит установлению равной рыночной.
Из материалов дела следует, что ООО "Липецкгазэнергоремонт" является собственником земельного участка с КН N площадью 6188 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.11.2010г., выпиской из ЕГРН от 16.01.2019г. (л.д.51, 165-169 т.1). Вид разрешенного использования земельного участка - для промышленного использования, категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15.01.2016г. установлена в размере 14204 492 рубля 12 копеек (л.д.52 т.).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N2496/18 от 23.11.2018 г., составленным ООО <данные изъяты>", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 15.01.2016г. составляет 6237 504 рубля.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п.8 подп. "З" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
В силу п.10 Федерального стандарта оценки N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Как указывалось выше, статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области от 9.11.2018 г. N 77 отклонено заявление ООО " Липецкгазэнергоремонт " от 19.10.2018 г. об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости равной рыночной на основании вышеназванного отчета.
Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объектов недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом письменных возражений ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
В связи с наличием явных противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке на основании определения суда от 24.01.2019 года экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ ФИО7. проведена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости вышеназванного земельного участка и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Как следует из заключения судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N743/9-4 от 22.02.2019г., отчет ООО <данные изъяты> N 2496/12 от 23.11.2018г. не соответствует п.5 ФСО N3, п.11в ФСО N7. Из анализа отчета об оценке экспертом установлено отсутствие информации о наличии инженерных коммуникаций в предложениях по продаже земельных участков в г.Липецке. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций оценщиком не произведена, отсутствие данной корректировки искажает итоговую стоимость и противоречит п.5 ФСО N3. В отчете об оценке рыночной стоимости подобранный оценщиком объект-аналог N2 имеет разрешенное использование под офисно-торговую застройку, в то время как разрешенное использований объекта оценки - под индустриальную застройку. Корректировка на вид разрешенного использования объекта-аналога N2 не проводилась. Также оценщиком приведен анализ рынка, включающий земельные участки под строительство объектов коммерческого и индустриального назначения, что противоречит п.11б ФСО N 7.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
Таким образом, при составлении отчета об оценке ООО <данные изъяты> N2496/18 от 23.11.2018 г. не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет ООО <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не могут быть использованы в качестве допустимых доказательств по делу.
Как указывалось выше, в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно заключению судебной экспертизы N743/9-4 от 22.02.2019 г., выполненной экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ ФИО8 рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 6188 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>), по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 11796 308 рублей 16 копеек.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизыN2849/9-4 от 3.04.2019 г., выполненной экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ ФИО9., рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 6188 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>), по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 10213 850 рублей.
Анализируя вышеназванные заключения судебных экспертиз, суд полагает возможным принять их в основу решения, учитывая, что заключением дополнительной судебной экспертизы N2849/9-4 от 3.04.2019 г. устранены недостатки, имеющиеся в заключении судебной экспертизы от N743/9-4 от 22.02.2019 г.
Судом признаны обоснованными доводы представителей административного истца о том, что при проведении судебной экспертизы N743/9-4 от 22.02.2019 г., не было учтено, что объект-аналог N1 имеет ценообразующий фактор - железнодорожный путь и тупик, а в отношении объекта-аналога N 4 в объявлении о продаже содержатся сведения о площади 3,5 га, которые противоречат данным публичной карты и кадастрового учета.
В остальной части экспертные заключения полностью соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; отвечают требованиям статьи 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, оснований для признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ)..
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельных участков.
Для сравнения использованы 3 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в г.Липецке, а различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключены за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным ценообразующим факторам. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Представителями административного истца оспаривались выводы экспертного заключения со ссылкой на допущенные экспертом ФИО10 нарушения при проведении экспертизы, которые исследованы судом.
Доводы административного истца о том, что подбор объектов-аналогов произведен экспертом не корректно, использованы недостоверные сведения о хорошей транспортной доступности объекта оценки, в качестве объектов-аналогов приняты земельные участки с более выгодным местоположением и более высокой стоимостью, нежели объект оценки, не произведена соответствующая корректировка на местоположение, судом отклоняются как не состоятельные по следующим основаниям.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11 подтвердил свои выводы в заключении экспертиз, пояснив, что установленная им рыночная стоимость земельного участка находится в диапазоне средних цен, сложившихся на рынке недвижимости г. Липецка на дату государственной кадастровой оценки в рассматриваемом сегменте. Оцениваемый земельный участок им осмотрен с выездом на место, земельный участок имеет хорошую транспортную доступность, поскольку расположен вблизи автодороги, к нему имеется всесезонный доступ, подъездные пути с твердым покрытием. Опровергая доводы представителя административного истца о необходимости использования иных аналогов, расположенных в иных районах города, пояснил, что подбирая объекты-аналоги, он прежде всего, исходил из местоположения аналогов, их сопоставимости с местоположением оцениваемого земельного участка исходя из характера окружения, транспортной доступности и близости к магистралям. Объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым, поэтому корректировка по местоположению им не применялась.
Оценивая доводы административного истца, суд исходит из того, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Подобранные экспертом аналоги сопоставимы с объектами исследования по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным. В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 по результатам изучения правоустанавливающих документов на участок, с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка. Объект оценки и объекты-аналоги расположены на окраине г.Липецка и примерно одинаково удалены от его центральной части. Эксперт в разделе "Обоснование введенных корректировок" пришел к обоснованному выводу о сопоставимости местоположения объектов оценки и объектов-аналогов по местоположению (географическому и экономическому), в том числе и по автотранспортной доступности, в связи с чем корректировка на местоположение и транспортную доступность обоснованно не применена. Оснований для вывода о том, что экспертом подобраны не сопоставимые аналоги, не имеется.
Довод о том, что судебным экспертом были выбраны наиболее дорогие аналоги, является несостоятельным, опровергается заключением эксперта и его показаниями в суде первой инстанции, из которых следует, что при проведении исследования для сравнения им отбирались объекты исходя из их назначения и предполагаемого использования, которые относятся к сегменту индустриальной застройки; он использовал для получения более точного результата формулу средневзвешенной величины. Утверждение представителей административного истца о том, что экспертом не учтено разрешенное использование объектов-аналогов, не приведено соответствующей корректировки является ошибочным. Так, объект оценки имеет разрешенное использование -для промышленного использования, объект-аналог N1 -для размещения промышленных объектов, объект-аналог N 2 - под автозаправку(автомойку, автосервис, автостоянку и т.п.), объект -аналог N 3 -под строительство производственной базы. Таким образом разрешенное использование всех объектов предполагает промышленное (индустриальное) использование, вследствие чего корректировка на вид разрешенного использования не требуется.
Вопреки доводам истца, наличие на исследуемом земельном участке скважины- источника питьевого водоснабжения и зоны санитарной охраны названного источника не является безусловным фактором, влияющим на рыночную стоимость земельного участка в сторону ее уменьшения.
При этом суд учитывает, что разрешенное использование земельного участка - для промышленного использования. ООО "Липецкгазэнергоремонт" выдана лицензия на пользование недрами с целевым назначением и видами работ -геологическое изучение и добыча питьевых подземных вод для промышленного розлива и хозяйственно-питьевого водоснабжения предприятия, сертификат соответствия на продукцию Вода минеральная природная питьевая столовая "Липецкий источник". Одним из видов деятельности ООО "Липецкгазэнергоремонт" в соответствии с Уставом является производство минеральных вод.
Как следует из пояснений эксперта ФИО12 в судебном заседании, в ходе проведения экспертизы им установлено, что в связи с наличием скважины источника питьевого водоснабжения и зоны санитарной охраны хозяйственная деятельность на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием не ограничена, в том числе на земельном участке размещены необходимые строения и сооружения. В данном случае наличие скважины и санитарной зоны, по мнению эксперта, не являются ценообразующим фактором. Каких-либо нормативов, прямо обязывающих применять корректировку на наличие обременений, ограничений, в том числе с установлением санитарных зон, зон с особыми условиями использования, устанавливающих их размер не имеется. В том случае, если имеются основания считать, что наличие указанных обстоятельств влияет на ценообразование объекта, может быть применен метод парных продаж. Однако в данном случае таких оснований не имеется.
Принимая во внимание изложенное, наличие на земельном участке скважины- источника питьевого водоснабжения и зоны санитарной охраны на результат определения рыночной стоимости не влияет. Разрешенное и фактическое использование не изменяются, препятствий в использовании земельного участка в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования не имеется. Напротив, сооружение скважины соответствует целям и видам хозяйственной деятельности административного истца. С учетом того, что в силу действующих требований к оценке, в состав ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объекта оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены, суд считает выводы эксперта правильными. В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами у суда не имеется оснований для иного вывода.
Ссылка административного истца на то, что указание в заключении экспертом на наличие частичного асфальтового покрытия исследуемого земельного участка, наличие на объекте аналоге N 3 трансформаторной подстанции и забора увеличило рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, основана на предположении, какими-либо доказательствами не подтверждена.
Оспаривая заключение дополнительной судебной экспертизы представители административного истца ссылались на то, что экспертом неверно произведен расчет корректировки на наличие железнодорожной ветки в объекте -аналоге N1 в размере 12% вместо 14 %, неправомерно произведен расчет рыночной стоимости с учетом инженерных коммуникаций, применена корректировка на наличие водоснабжения, но необходима корректировка и на водоотведение (канализацию), необоснованно применен расчет по средневзвешенной величине, а не по среднеарифметическому значению. Проверив и проанализировав указанные доводы на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания выводов эксперта не достоверными.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО13 пояснил, что все примененные при выполнении судебных экспертиз корректировки соответствуют Справочнику оценщика недвижимости под редакцией Лейфера, 2014 г. Корректировка на наличие ж\д ветки составляет 0.88, что при расчете соответствует 12 %. Корректировка на водоснабжение (водопровод и канализация) при расчете составляет 16 %, но в связи с тем, что в объявлении о продаже объекта-аналога N 3 содержится информация об обеспеченности только водопроводом, и отсутствует информация о наличии канализации, то при расчете он применил корректировку 7,5 % (т.е. 1/2 от 16 %), поскольку иных размеров корректировок не имеется. В данном случае экспертное усмотрение является допустимым. На практике такой расчет часто применяется. Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Экспертом приведено и обоснование согласования результатов. Расчет путем вычисления среднеарифметического значения допустим при отсутствии корректировок и в случае, если количество корректировок по всем объектам - аналогам равное, на практике такой расчет применяется крайне редко. В данном случае производить расчет путем вычисления среднеарифметического значения не корректно. В ходе судебной экспертизы рыночная стоимость определена с учетом имеющихся сведений о наличии инженерных коммуникаций, в отношении объекта оценки и объектов-аналогов, поскольку это является ценообразующим фактором. Оснований для расчета рыночной стоимости без учета инженерных коммуникаций в данном случае не имелось.
Суд соглашается с позицией эксперта в части размера примененных им корректировок, расчета в соответствии с формулой средневзвешенной величины, а также с учетом сведений о наличии инженерных коммуникаций. Как следует из экспертного заключения, оцениваемый земельный участок имеет электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение. Объекты-аналоги N1 и N 3 имеют водоснабжение и электроснабжение, объект-аналог N 2 -коммуникации на участке. С учетом изложенного, экспертом определена корректировка для объектов-аналогов N1 и N 3. В данном случае учтена не стоимость коммуникаций, а их наличие (отсутствие) как ценообразующий фактор.
Все иные доводы представителей административного истца о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, о неверном определении результатов рыночной стоимости в рамках экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены, не ставят под сомнение результаты экспертизы, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта.
В своих пояснениях в судебном заседании эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснования своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным: выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имеется.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, учитывает мнение сторон, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН N равной его рыночной стоимости, определенной в названном экспертном заключении Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ от 3 апреля 2019 г.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6188 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 10213 850 ( десять миллионов двести тринадцать тысяч восемьсот пятьдесят) рублей.
Датой подачи ООО "Липецкгазэнергоремонт" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 19 октября 2018 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
В иске ООО "Липецкгазэнергоремонт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 22.04.2018 г.
.
.
.
11


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка