Решение Ростовского областного суда от 10 марта 2020 года №3а-521/2019, 3а-76/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 марта 2020 года Дело N 3а-76/2020
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Виннике А.Д.,
с участием представителя административного истца Фокиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Дерезиной Елены Витальевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Дерезина Е.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Дерезина Е.В. просит суд установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на 28 марта 2019 года в сумме 2 905 383 рубля, установленной при проведении судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Фокина Е.В. поддержала указанные требования.
Иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились.
Дерезина Е.В. представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.
Правительство Ростовской области на стадии досудебной подготовки в письменных возражениях оспорило обоснованность представленного административным истцом отчета об оценке. Ознакомившись с заключением судебной оценочной экспертизы от 17 февраля 2020 года N 18-2020, Правительство представило заявление о согласии с выводами эксперта, об отсутствии возражений относительно установления кадастровой стоимости объекта в сумме, определенной в названном экспертном заключении - 2 905 383 рубля; ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Правительства.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.
Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты в письменном отзыве просил отказать в удовлетворении требований Дерезиной Е.В., ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к сокращению арендных платежей, поступающих в местный бюджет.
От ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области отзывы, ходатайства не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 15 июля 2019 года N 9123, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты, с учетом дополнительного соглашения к указанному договору от 2 декабря 2019 года Дерезина Е.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 027 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца основанной на правовых актах заинтересованности в приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с его рыночной стоимостью и подтверждает право на предъявление им соответствующего требования в суд.
Названному выше земельному участку кадастровый номер присвоен 28 марта 2019 года, то есть после дату, по состоянию на которую проведена государственная кадастровая оценка, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, по состоянию на 28 марта 2019 года в сумме 5 493 299,76 рублей.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 10 декабря 2019 года N 1243, составленный оценщиком ООО "Ростовский Центр Оценки" ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляла 1 904 000 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 17 февраля 2020 года N 18-2020 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" ..., рыночная стоимость земельного участка на 28 марта 2019 года с учетом индивидуальных особенностей объекта составляла 2 905 383 рубля.
Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.
В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел достаточно подробный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, имеющим специальное образование и достаточный опыт работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Возражения, замечания на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступили.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения регистрирующим органом сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изложенный в письменных возражениях довод Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты о сокращении поступлений в бюджет в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, поскольку возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня наполняемости местного бюджета. Плата за землю должна отвечать требованиям экономической обоснованности.
Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. Возражения Правительства относительно обоснованности выводов оценщика в представленном административным истцом отчете об оценке являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (47 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением дела издержек отсутствуют.
ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 35 000 рублей. Данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 027 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 28 марта 2019 года в размере 2 905 383 рубля.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 17 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Дерезиной Елены Витальевны в пользу ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 10 марта 2020 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка