Решение Пермского краевого суда от 24 февраля 2021 года №3а-518/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 февраля 2021 года Дело N 3а-518/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Безносикова Александра Николаевича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Безносиков А.Н. обратился в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **20674, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, для размещения коммунальных, складских объектов, общей площадью 28 750 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 22512 975 рублей по состоянию на 24 апреля 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **85, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли, общей площадью 22531,00 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 17146 767 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **48, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки промышленных предприятий и коммунальных складских организаций, общей площадью 12135,00 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8120 621 рубль по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **59, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты многофункционального административного назначения, общей площадью 10429,00 кв.м., адрес объекта: Российская Федерация, ****, равной его рыночной стоимости в размере 7936 782 рубля по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков не соответствует рыночной и является необоснованно завышенной. Неверное определение кадастровой стоимости земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет неверное определение размера земельного налога. Кадастровая стоимость спорных земельных участков подлежит установлению в размере, равном их рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке.
Административный истец Безносиков А.Н. о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся судом надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Представитель административного истца К1. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, требования поддерживает в полном объеме.
Представитель административных ответчиков ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Е. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, возражала против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований. Доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов представлять не намерена.
Представитель заинтересованного лица администрации Чайковского городского округа Б. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, отказать в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела уведомлялось судом надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, мнение по заявленным требованиям не выразило.
Заинтересованное лицо Ф. о времени и месте рассмотрения дела уведомлялась судом надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что административному истцу Безносикову А.Н. на праве общей долевой собственности (сособственник Ф.) принадлежат объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером **20674, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, для размещения коммунальных, складских объектов, общей площадью 28 750 кв.м., адрес объекта: ****;
- земельный участок с кадастровым номером **85, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли, общей площадью 22531 кв.м., адрес объекта: ****;
- земельный участок с кадастровым номером **48, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки промышленных предприятий и коммунальных складских организаций, общей площадью 12135 кв.м., адрес объекта: ****;
- земельный участок с кадастровым номером **59, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты многофункционального административного назначения, общей площадью 10429кв.м., адрес объекта: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости (л.д.12-17, 23-27).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **20674 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 24 апреля 2019 года Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 16 марта 2020 года N 732, принятым ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", и составила 36383 700 рублей, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 марта 2020 года (л.д.54).
Кадастровая стоимость земельных установлена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составляет в отношении:
- земельного участка с кадастровым номером **85 - 47720207 рублей 38 копеек, сведения внесены в ЕГРН 16 января 2020 года;
- земельного участка с кадастровым номером **48 - 10354552 рубля 80 копеек, сведения внесены в ЕГРН 15 января 2020 года;
- земельного участка с кадастровым номером ** - 17770494 рубля 55 копеек, сведения внесены в ЕГРН 15 января 2020 года (л.д.55-57).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 1420/ОС от 30 декабря 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" К2., согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости составляет в отношении:
- земельного участка с кадастровым номером **20674 - 22512 975 рублей по состоянию на 24 апреля 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **85 - 17146767 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **48 - 8120621 рубль по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельный участок с кадастровым номером **59 - 7936782 рубля по состоянию на 1 января 2019 года.
Оценщик К2. является членом Ассоциации СРО Общероссийской общественной организации "Российское Общество Оценщиков", включен в реестр 30 сентября 2009 года, свидетельство **. Оценщик имеет образование в области оценки. Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 21 ноября 2019 года СПАО "РЕСО-Гарантия".
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
Согласно статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков, оценщиком они отнесены к сегменту рынка - участки коммерческого назначения.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативном вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", за 3 квартал 2018 года 1 квартал 2019 года отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по Пермскому краю.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков коммерческого назначения, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата, время предложения/продажи), местоположения, площади, наличия коммуникаций, рельефа, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К2. при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлено.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в уточненном отчете об оценке N 1420/ОС-20 от 30 декабря 2020 года, является достоверной, вследствие чего требования административного истца Безносикова А.Н. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 30 декабря 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Безносикова Александра Николаевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **20674, общей площадью 28 750 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 22512 975 рублей по состоянию на 24 апреля 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **85, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли, общей площадью 22531 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 17146 767 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **48, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки промышленных предприятий и коммунальных складских организаций, общей площадью 12135 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8120 621 рубль по состоянию на 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **59, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты многофункционального административного назначения, общей площадью 10429кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7936 782 рубля по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 30 декабря 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 5 марта 2021 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка