Дата принятия: 06 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-517/2019, 3а-87/2020
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 февраля 2020 года Дело N 3а-87/2020
Именем Российской Федерации
*** ***
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.
при секретаре Сурмалян И.Д.,
с участием представителя административного истца Гридневой Н.Н., представителя административных ответчиков Комитета по управлению имуществом *** государственного бюджетного учреждения "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - ТОГБУ "ЦОКСОН"), заинтересованного лица *** Рыжкова А.Н., эксперта Мамонтова О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Пигмент" к Комитету по управлению имуществом ***, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** и ТОГБУ "ЦОКСОН" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Публичное акционерное общество "Пигмент" обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** согласно отчетам оценщика ООО "СО-Эксперт" об оценке *** от *** и *** от ***, в частности:
участка с кадастровым номером *** - 26 443 824 руб. 75 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 8 605 269 руб. 54 коп.;
участка с кадастровым номером ***- 17 304 324 руб. 48 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 5 000 571 руб. 87 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 5 750 608 руб. 50 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 7 627 174 руб. 59 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 7 253 630 руб. 79 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 15 144 307 руб. 20 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 6 813 242 руб. 31 коп.;
участка с кадастровым номером *** -12 093 120 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 8 650 488 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 26 261 214 руб. 80 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 12 930 336 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 7 175 973 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 5 111 652 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 13 023 360 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 7 569 177 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 8 453 886 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 32 714 010 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 6 771 955 руб. 89 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 6 264 722 руб. 73 коп.;
участка с кадастровым номером ***- 4 776 445 руб. 59 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 4 299 685 руб. 74 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 3 973 326 руб. 42 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 4 718 448 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 9 758 217 руб. 60 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 4 731 227 руб. 13 коп..
В ходе судебного разбирательства *** административный истец на основании части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) уточнил предъявленные требования, просил установить кадастровую стоимость вышеуказанных участков в размере рыночной стоимости, определенной в результате проведения судебной оценочной экспертизы по делу.
В судебном заседании представитель административного истца Гриднева Н.Н. поддержала уточненное административное исковое заявление.
Представитель административных ответчиков Комитета по управлению имуществом ***, ТОГБУ "ЦОКСОН", заинтересованного лица *** Рыжков А.Н. возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой стоимостью участков и их рыночной стоимостью, определенной экспертом, что, по мнению представителя административных ответчиков и заинтересованного лица, само по себе вызывает сомнение в достоверности выводов эксперта о рыночной стоимости объектов оценки, которую считал заниженной.
Эксперт Мамонтов О.А. в судебном заседании пояснил, что при проведении экспертизы по делу на предмет определения рыночной стоимости объектов оценки на дату их оценки, им проведен самостоятельный анализ рынка сегмента земельных участков "под индустриальную застройку", к числу которых относятся объекты оценки, а также принята во внимание информация из обзора рынка земельных участков *** за 2017 год, подготовленного риэлтором агентства недвижимости ООО "Центр города" Шустовым А.А.. При подборе объектов-аналогов исходил из принципа их сопоставимости с объектами оценки по основным характеристикам и проверяемости информации. Большинство имеющихся предложений на рынке о продаже земельных участков некорректны к использованию, в том числе и предложенные стороной административного ответчика согласно перечню, поскольку при проверке выясняется, что автором объявления либо изложены недостоверные сведения о продаваемом участке, либо вообще отсутствует возможность проверить достоверность информации о нем, поэтому такие предложения не могут быть использованы в качестве объектов-аналогов.
Другие участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, учитывая положения части 4 статьи 247 КАС РФ административное дело рассмотрено в их отсутствие.
В письменном отзыве административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) просило дело рассмотреть в отсутствие его представителя. Не оспаривая ни размер рыночной стоимости участков, ни право административного истца на обращение в суд с настоящим административным иском, указало, что не утверждало оспариваемые результаты кадастровой стоимости, в связи с чем, является ненадлежащим административным ответчиком.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки, категории земель - земли населенных пунктов, расположенные по адресу: ***, в числе которых вид разрешенного использования - под производственную базу имеют участки с кадастровыми номерами: *** вид разрешенного использования - под промышленную зону имеют участки с кадастровыми номерами: ***; вид разрешенного использования - под производство дисперсных красителей имеет участок с кадастровым номером ***; вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок имеют участки с кадастровыми номерами ***; и вид разрешенного использования - под производственное здание имеет участок с кадастровым номером ***
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Являясь собственником земельных участков и налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Кадастровая стоимость земельных участков административного истца утверждена по состоянию на *** приказом Комитета по управлению имуществом *** от *** *** "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории ***" в следующих размерах:
участка с кадастровым номером *** - 56 453 723 руб. 55 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 17 434 028 руб. 70 коп.;
участка с кадастровым номером ***- 34 369 241 руб. 22 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 11 100 647 руб. 92 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 10 808 518 руб. 50 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 15 857 145 руб. 89 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 13 785 374 руб. 01 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 31 023 982 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 13 558 907 руб. 37 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 27 982 370 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 17 604 752 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 62 552 335 руб. 36 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 26 121 436 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 14 396 549 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 10 801 076 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 30 418 780 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 16 151 058 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 18 058 624 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 75 723 984 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 12 596 536 руб. 50 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 11 781 637 руб. 64 коп.;
участка с кадастровым номером ***- 10 060 899 руб. 63 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 8 843 921 руб. 82 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 8 892 319 руб. 16 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 10 451 616 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 23 541 972 руб. 70 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 9 945 342 руб. 55 коп..
Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение изначально заявленных требований представлены выполненные оценщиком ООО "СО-Эксперт" отчеты об оценке *** от *** и *** от ***.
В силу статьи 12 Федерального закона от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проанализировав содержание вышеуказанных отчетов оценщика, суд пришел к выводу о том, что вызывает сомнение объективность выводов оценщика об итоговой рыночной стоимости объектов оценки, при расчете которой оценщик использовал информацию об объектах-аналогах *** и ***, рассматривая их как свободные от строений, что опровергается как содержанием текста и фотографиями объявлений об их продаже, сведениями сервиса "Яндекс-карты", так и общедоступными сведениями Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым объект-аналог *** расположен также в зоне с особыми условиями использования и на удалении от автодороги, что влияет на его стоимость и не учтено оценщиком. Сомнителен выбор оценщиком объекта-аналога *** стоимостью 1 200 000 руб. по состоянию на июль 2016 года, при том, что в мае 2017 года, то есть дату, приближенную к дате оценки объектов оценки, в сети Интернет размещена общедоступная информация о продаже этого объекта-аналога за 2 650 000 руб..
Определением суда от *** по делу назначена судебная экспертиза в целях определения объективной рыночной стоимости земельных участков административного истца по состоянию на ***.
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро ***" Мамонтова О.А. от *** ***-ЭЗ рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на *** составляет:
участка с кадастровым номером *** - 30 618 249 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 9 835 382 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 19 602 044 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 5 715 397 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 6 572 651 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 8 717 469 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 8 290 528 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 17 394 692 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 7 787 186 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 14 211 470 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 9 887 064 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 30 406 812 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 15 101 655 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 8 201 769 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 5 842 356 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 15 194 620 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 8 651 181 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 9 662 358 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 37 029 258 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 7 739 998 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 7 160 257 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 5 459 232 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 4 914 320 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 4 541 308 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 5 392 944 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 11 726 876 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 5 407 550 руб..
Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в отличие от оценщика, составившего отчеты, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, соответствует требованиям Федерального закона от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
В экспертном заключении подробно описан процесс оценки, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость.
Возражений относительно избранных экспертом сравнительного подхода и метода сравнения продаж, ценообразующих факторов и фактических данных об объектах оценки и характеристиках объектов-аналогов, а также значений введенных экспертом корректировок по ценообразующим факторам и математического расчета полученной экспертом стоимости, участвующие в деле лица, не заявляли.
Заключение эксперта содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка земельных участков "под индустриальную застройку", к которому относятся объекты оценки.
Экспертом представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, в заключении имеются копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет" о продаже объектов-аналогов, достоверность которых в ходе судебного разбирательства не опровергнута.
При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом были подобраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектами оценки, поскольку аналогичного с ними вида разрешенного использования, расположены в экономически равнозначных районах ***, имеют равнинный рельеф и правильную форму, возможность подключения коммуникаций и типичное значение стоимости за квадратный метр (1016 руб., 1050 руб., 1164 руб.), сложившейся на рынке подобных земельных участков, что подтверждается результатами проведенного экспертом анализа рынка, так и общедоступным в сети Интернет "Кратким обзором рынка земельных участков *** и *** за 2017 года", подготовленным риэлтором агентства недвижимости ООО "Центр города" Шустовым А.А. (страницы 51-53,56-59 заключения).
При этом экспертом обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектами оценки, в частности, на передаваемые имущественные права, возможность уторговывания, дату предложения, площадь.
В заключении эксперта приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и полученных результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.
Не согласиться с выводами эксперта у суда оснований не имеется, как и отсутствуют основания, предусмотренные статьей 83 КАС РФ, для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, поскольку заключение эксперта Мамонтова О.А., подтвердившего в судебном заседании свои выводы о рыночной стоимости объектов оценки, каких-либо неясностей либо противоречий не содержит, является подробным, мотивированным и обоснованным.
Доказательств иной рыночной стоимости земельных участков административного истца или обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в ходе рассмотрения дела суду административными ответчиками и заинтересованными лицами представлено не было в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ.
Не являются таковыми и доводы представителя административных ответчиков Комитета по управлению имуществом ***, ТОГБУ "ЦОКСОН", заинтересованного лица *** Рыжкова А.Н. о наличии на рынке предложений о продаже других земельных участков, среднее значение которых составляет 1231 руб. за 1 кв.м. согласно представленному им перечню, поскольку публикации большинства указанных в нем объявлений датированы 2015-2016 годами и достоверность изложенной в нем информации не подтверждены допустимыми доказательствами.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** *** "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Административный истец уточнил предъявленные требования с учетом заключения эксперта, которое является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельных участков административного истца, и в соответствии с которым суд считает обоснованным установить кадастровую стоимость земельных участков.
Доводы Управления Росреестра по *** о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от *** N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статей 13, 17 Федерального закона от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 3 Федерального закона от *** N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление публичного акционерного общества "Пигмент", поданное в Тамбовский областной суд ***, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в следующих размерах:
участка с кадастровым номером *** - 30 618 249 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 9 835 382 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 19 602 044 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 5 715 397 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 6 572 651 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 8 717 469 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 8 290 528 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 17 394 692 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 7 787 186 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 14 211 470 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 9 887 064 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 30 406 812 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 15 101 655 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 8 201 769 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 5 842 356 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 15 194 620 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 8 651 181 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 9 662 358 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 37 029 258 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 7 739 998 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 7 160 257 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 5 459 232 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 4 914 320 руб.;
участка с кадастровым номером ***- 4 541 308 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 392 944 руб.;
участка с кадастровым номером *** 11 726 876 руб.;
участка с кадастровым номером *** - 5 407 550 руб..
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено ***.
Судья Ледовских И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
