Решение Кемеровского областного суда от 28 января 2019 года №3а-515/2018, 3а-5/2019

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 января 2019 года Дело N 3а-5/2019
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,
при секретаре Хайминой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"28" января 2019 года
дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Газпром газомоторное топливо" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Газпром газомоторное топливо" обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ООО "Газпром газомоторное топливо" является арендатором земельного участка с кадастровым номером NN, общей площадью 10 702 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для автомобильной газонаполнительной компрессорной станции, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 47 024 266,94 руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщиков ООО "АФК-Аудит" N 806/2017 от 30 ноября 2017 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером NN, определенная по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет 11 680 000 руб.
В связи с этим, ссылаясь на ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. Также просит обязать административного ответчика внести данные изменения в Единый государственный реестр недвижимости.
Представитель административного истца Бобылева И.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра", Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области и заинтересованное лицо Администрация г.Кемерово своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Управление Росреестра по Кемеровской области в письменных возражениях указало, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Администрация г.Кемерово в письменном отзыве указала, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Однако полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности, поскольку в качестве объектов-аналогов оценщиком использованы земельные участки, которые находятся в разных сегментах рынка с оцениваемым земельным участком и не сопоставимы с ним.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, ООО "Газпром газомоторное топливо" на основании договора аренды земельного участка N 01/0911/07 от 27 сентября 2007 г., заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ООО "Томсктрансгаз", и Соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23 апреля 2015 г., является арендатором земельного участка с кадастровым номером NN, общей площадью 10 702 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для автомобильной газонаполнительной компрессорной станции, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно п.2.1. договора аренды срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 10 апреля 2032 г.
Расчет размера арендной платы по договору производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19 октября 2018 года видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 24 ноября 2005 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 июля 2018 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904, составляет 47 024 266,94 руб.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области ООО "Газпром газомоторное топливо" обратилось с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 27 декабря 2017 года (т.1 л.д.91).
Заявление Общества Комиссией отклонено, о чем представлено решение Комиссии от 24 января 2018 года N 3.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года.
Из представленного административным истцом отчета, составленного оценщиками ООО "АФК-Аудит" N 806/2017 от 30 ноября 2017 г., следует, что по состоянию на 01 августа 2014 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 11 680 000 руб.
Определением Кемеровского областного суда от 15 ноября 2018 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года.
Согласно заключению судебной экспертизы N 93/18 от 09 января 2019 года, составленному экспертом ФИО5 (ООО "Оценочное бюро "Актив"), по состоянию на 01 августа 2014 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 13 168 000 руб.
Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подхода обоснован. Принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Участвующими в деле лицами возражений относительно выводов судебной экспертизы не представлено.
Представленный административным истцом отчет от 30 ноября 2017 г. N 806/2017, составленный оценщиками ООО "АФК-Аудит", не принимается судом в качестве достоверного доказательства, поскольку при определении рыночной стоимости спорного земельного участка сравнительным подходом использована информация о сделке с объектом-аналогом, стороны которой не указаны (объект-аналог N 3), что не исключает выкуп земельных участков собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества по цене, не превышающей кадастровую стоимость земельного участка (ст.36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), в связи с чем по своему характеру данная сделка не можем являться рыночной.
Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, определен оценщиками как земельные участки для обслуживания автотранспорта. Однако первый и третий объекты-аналоги не относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом, при этом поправка на вид разрешенного использования оценщиками не произведена.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением судебной экспертизы, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению, суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 13 168 000 рублей на основании заключения судебной экспертизы.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению в силу закона.
Следовательно, требование административного истца о возложении на административного ответчика обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость удовлетворению не подлежит, поскольку во внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости административному истцу не было отказано, соответственно его права не были нарушены.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования Общества с ограниченной ответственностью "Газпром газомоторное топливо" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером NN общей площадью 10 702 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для автомобильной газонаполнительной компрессорной станции, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 13 168 000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью "Газпром газомоторное топливо" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 27 декабря 2017 года.
В остальной части в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Газпром газомоторное топливо" отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Зиновьева К.В.
Мотивированное решение составлено 01 февраля 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка