Решение Воронежского областного суда от 18 сентября 2019 года №3а-514/2019

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 сентября 2019 года Дело N 3а-514/2019
Воронежский областной суд в составе председательствующего судьи Лесничевской Е.В.,
при секретаре Высоцкой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Гарант" к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 6 016 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под существующим строением, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, административному истцу на праве аренды принадлежат четыре земельных участка:
с кадастровым номером N площадью 2 782 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственные помещения, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;
с кадастровым номером N площадью 680 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных помещений, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;
с кадастровым номером N площадью 221 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственные помещения, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;
с кадастровым номером N площадью 4 254 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственный корпус V класса вредности, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составляет: земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 731 343,36 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 730 603,88 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 634 114,8 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 31 107,2 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305002:703 установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 10 355 512,2 руб.
Ссылаясь на то, что административный истец как собственник земельного участка и арендатор земельных участков обязан уплачивать земельный налог и арендную плату, исходя из размера их кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. N 970 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области", которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить в отношении спорных земельных участков кадастровую стоимость, равную их рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика, в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 177 800 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 414 800 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 590 200 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 191 800 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 692 500 руб.
Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке; о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области в ранее представленных письменных пояснениях филиал полагает ненадлежащим ответчиком.
Представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Воронеж в письменном отзыве на иск указывает, что многократное уменьшение кадастровой стоимости спорных земельных участков приведет к значительному уменьшению доходной части бюджета городского округа.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Исходя из содержания абзацев 1-3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.
Как следует из материалов административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 6 016 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под существующим строением.
Кроме того, административному истцу на праве аренды принадлежат четыре земельных участка: с кадастровым номером N площадью 2 782 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственные помещения; с кадастровым номером N площадью 680 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных помещений; с кадастровым номером N площадью 221 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственные помещения; с кадастровым номером N площадью 4 254 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственный корпус V класса вредности.
При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности и аренды земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как лица, уплачивающего земельный налог и арендные платежи, исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее ДД.ММ.ГГГГ, по тем основаниям, что отличие кадастровой стоимости объектов от рыночной стоимости, установленной в отчете независимого оценщика, составляет 54% и 64%, кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства.
При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов <адрес> были утверждены Постановлением N от ДД.ММ.ГГГГ.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 731 343,36 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 730 603,88 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 634 114,8 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 31 107,2 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 10 355 512,2 руб.
Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N (далее - Методические указания).
Согласно пункту 2.1.3 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
В соответствии с пунктом 2.2.6 Положения о филиале федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по <адрес>, утвержденного приказом ФГБУ "ФКП Росреестра" от ДД.ММ.ГГГГ N П/533, к основным видам деятельности Филиала отнесено определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
С учетом изложенных правовых норм Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по <адрес> является надлежащим ответчиком.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельных участков. Согласно заключению эксперта ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 225 920 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 808 558 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 826 200 руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере 268 515 руб.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 168 610 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности. При этом исходит из того, что заключение эксперта основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, экспертом применены корректировки и другие необходимые сведения. Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, требованиям, предъявляемым к отчету об оценки недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт, составивший заключение, имеет соответствующее характеру экспертизы образование, специальность, длительный стаж экспертной работы и занимаемую должность. Ему разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 49 КАС РФ, в установленном порядке он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Данных о том, что экспертное заключение содержит недостоверные сведения, выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, так же как и подтверждений необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, суду не представлено.
Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, сторонами в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.
Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет об оценке независимого оценщика вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между установленной кадастровой стоимостью объекта и рыночной стоимостью, определенной оценщиком, кроме того, на несоответствие отчета требованиям действующего законодательства указано в решении комиссии.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, поданное в комиссию ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению.
Доводы представителя органа местного самоуправления о том, что пересмотр кадастровой стоимости земельного участка повлечет уменьшение доходной части бюджета, в связи с чем, заявленные требования не подлежат удовлетворению, являются несостоятельными, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной прямо предусмотрена законом.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Разрешая заявление ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере 68 142 руб. суд исходит из следующего.
В силу части 5 статьи 247, 248 КАС РФ обязанность доказывания в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце. В этой связи при вынесении определения о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка суд возложил обязанность по оплате ее проведения на административного истца.
Определение суда вступило в законную силу, однако в части оплаты расходов на проведение экспертизы остается неисполненным.
Принимая во внимание изложенное, а также учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ о невозможности возложения на административного истца некомпенсируемого бремени несения судебных расходов при установленном судом значительном превышении кадастровой оценки над рыночной стоимостью, а также исходя из содержания части 1 статьи 111 и части 1 статьи 114 КАС РФ в их совокупности, суд полагает возможным взыскать расходы за производство судебной экспертизы с административного ответчика в лице правительства <адрес>.
При этом суд принимает во внимание, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов значительно (в 2,1 раза) превышает их рыночную стоимость, что может, по мнению Конституционного Суда РФ, свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
Суд учитывает также, что понесенные административным истцом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 016 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под существующим строением, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2 225 920 (два миллиона двести двадцать пять тысяч девятьсот двадцать) рублей.
2. Установить кадастровую стоимость земельного с кадастровым номером N площадью 2 782 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственные помещения, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 3 808 558 (три миллиона восемьсот восемь тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей.
3. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 680 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных помещений, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 826 200 (восемьсот двадцать шесть тысяч двести) рублей.
4. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 221 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственные помещения, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 268 515 (двести шестьдесят восемь тысяч пятьсот пятнадцать) рублей.
5. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 254 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственный корпус V класса вредности, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 5 168 610 (пять миллионов сто шестьдесят восемь тысяч шестьсот десять) рублей.
Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Взыскать с правительства <адрес> в пользу ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 68 142 (шестьдесят восемь тысяч сто сорок два) рубля.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Лесничевская
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка