Решение Ростовского областного суда от 18 февраля 2020 года №3а-514/2019, 3а-69/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-69/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Письменской Нины Петровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием Письменской Н.П., представителя административного истца - Шабановой Е.В.,
установил:
административный истец обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Аксае. Кадастровая стоимость земельного участка (34 666 844,80 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (7 443 319 рублей), размер кадастровой стоимости определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание Письменская Н.П. и её представитель - Шабанова Е.В., действующая по доверенности, явились, административный иск, основанный на отчёте оценщика, поддержали, возражали против выводов заключения судебного эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не возражал против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители администрации Аксайского городского поселения, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие
Выслушав объяснения административного истца, её представителя, допросив эксперта ФИО, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3280 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - многофункциональные здания, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 34 666 844,80 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 777, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках (разрешенное использование, площадь), исходя из даты определения кадастровой стоимости, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
По состоянию на 15 октября 2019 года разрешенное использование земельного участка изменено, в настоящее время он имеет вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, кадастровая стоимость 2 685 336 рублей (л.д.20 том 1). Таким образом, предметом оспаривания по настоящему делу является архивная кадастровая стоимость, которая применялась в 2019 году и в предыдущий календарный период для целей налогообложения.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ООО "Аркон" N 96/12-19 от 9 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет 7 443 319 рублей. Оценщик при анализе рынка он пришёл к выводу об интервале цен предложения в сегменте участков коммерческого назначения в Аксайском районе в пределах 686 - 1744 рублей за 1 кв.м (л.д.51 том 1). При применении метода сравнения продаж оценщик отобрал 4 объекта-аналога в диапазоне цены за 1 кв.м от 1500 до 1667 рублей (таблица 9.2.3.3 отчёта - л.д.52 том 1), расчётное значение 1 кв.м исследуемого земельного участка составило 2269 рублей (л.д.55 том 1).
Суд, учитывая разницу между оспариваемой кадастровой стоимостью и указанной в отчёте об оценке рыночной стоимостью (78,5%) с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО (заключение от 30 января 2020 года N 775-Э/2020). Эксперт допрошена в судебном заседании.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 17 774 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под офисно-торговую застройку - таблица 15). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Аксае эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 1500 до 6667 рублей (л.д.168 том 1). В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Аксай Аксайского района в пределах указанного диапазона цен (таблица N 16), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов, исходя из основных ценообразующих факторов (таблица N 15).
Расчет рыночной стоимости приведен в таблице N 17. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения административного истца и её представителя против выводов судебного эксперта в заключении суд не может принять во внимание.
На возражения эксперт представил письменные объяснения, которые разъяснены в судебном заседании. В частности, подробно устно и письменно с приведением математических действий экспертом разъяснён расчёт весовых коэффициентов, вопреки доводам возражений в этой части заключение и расчёт являются ясными.
Изложенные в судебном заседании возражения в целом базируются на утверждении о правильности подбора объектов-аналогов в отчёте об оценке и использовании экспертом в заключении для расчёта рыночной стоимости объектов-аналогов со значительно более высокой стоимостью, что вместе с примененными корректировками привело к завышению рыночной стоимости земельного участка.
Доводы представителя административного истца о несогласии с подбором аналогов и конкретными расчетами корректировок, включая использованные источники информации, опровергаются содержанием экспертного заключения. Эксперт по каждому суждению приводит достаточный и проверяемый источник информации. Выборка сходных участков офисно-торгового назначения, из которой отобраны аналоги, сформирована на основании конкретных объявлений в соответствии с требованиями ФСО N N3,7, тексты объявлений вместе с источником размещения приобщены к заключению.
Суд приходит к выводу о том, что в отчёте использованы объявления из иного сегмента рынка (л.д.40 оборот, 51, 58 том 1 - объявления), таким образом, анализ рынка в отчёте нельзя признать полным и достоверным, объекты - аналоги отобраны не из сегмента участков офисно-торгового назначения, в данном случае сегмент рынка определяется видом разрешенного использования конкретного земельного участка и территориальной зоной (Ц-1 Правил землепользования и застройки Аксайского городского поселения - л.д.153 том 1). Отсутствие строений на земельном участке, коммуникаций не означает, что по состоянию на 1 января 2014 года следует исходить из иного назначения земельного участка и необходимости отнесения его к другой группе видов разрешенного использования. Согласно Приложению N 3 к постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 участок относится к земельным участкам, предназначенным для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Критика заключения эксперта является иной точкой зрения административного истца на порядок определения размера рыночной стоимости земельного участка, замечания исходят из предпосылки о достоверности отчета оценщика со значительно меньшим размером рыночной стоимости, что обусловлено интересами правообладателя в области налогообложения. Разница в итоговом результате определения рыночной стоимости в отчете оценщика и заключении эксперта обусловлена степенью корректности анализа рынка в г.Аксае, подбора объектов-аналогов. Суд пришёл к выводу о том, что содержание отчёта об оценке опровергнуто заключением эксперта, а достаточных оснований для назначения повторной экспертизы с учётом допроса эксперта не имелось.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость существенно (более чем в два раза) отличается от указанной в отчёте оценщика. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (принимая во внимание количественный показатель отклонения рыночной стоимости от оспариваемой), существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено. В результате разрешения спора налоговую выгоду приобретает правообладатель земельного участка, который самостоятельно распоряжается принадлежащими ему вещными правами на объект.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" указано, что в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критерия соразмерности согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании (стоимость обоснованна и не является чрезмерной) в силу статей 109-111 КАС РФ, положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость (архивную) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3280 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - многофункциональные здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 17 774 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 16 декабря 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Письменской Нины Петровны в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 35 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка