Решение Ростовского областного суда от 26 июня 2020 года №3а-513/2019, 3а-68/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 июня 2020 года Дело N 3а-68/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Панасенко Александра Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
с участием представителя административного истца Мухортова Н.А.,
представителя Правительства Ростовской области Попова С.В.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости - гостиница, расположенная в г.Таганроге. Определение размера налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц с 1 января 2018 года осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта (42 956 719,31 рублей) по состоянию на 1 января 2016 года, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (21 667 424 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объекта недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость здания по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель Панасенко А.А. - адвокат Мухортов Н.А., действующий на основании ордера и доверенности, в судебное заседание до объявления перерыва явился, административный иск просил удовлетворить, представил возражения против выводов заключения эксперта. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца согласно положениям статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области Попов С.В.. действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал возражения против административного иска, основанного на отчёте оценщика, не возражал против результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представители Администрации г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником объекта недвижимости - здания гостиницы площадью 2710,8 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 года - 42 956 719,31 рублей.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области".
Рассматриваемый объект недвижимости в его исследуемых характеристиках, был включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года.
Статьёй 1 Областного закона Ростовской области от 27.07.2017 N 1174-ЗС "Об установлении единой даты начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость названного объекта определяет размер налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц в соответствии с главой 32 Налогового кодекса РФ с 1 января 2018 года на территории Ростовской области, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости здания (объект налогообложения согласно статьям 401-402 НК РФ) в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ООО "Межрегиональный центр экономических исследований" от 26 ноября 2019 года N 40, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 21 667 424 рублей, против отчета представлены возражения административным ответчиком. В отчёте оценщик использовал сравнительный подход (отказавшись от доходного и затратного), расчёт рыночной стоимости приведён в таблице N 27 на базе 5 объектов-аналогов (таблица N 17, расположены в г.Таганроге, г.Шахты, Аксайском районе) без учёта рыночной стоимости земельного участка (л.д.92-93 том 1).
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, ходатайства административного ответчика о назначении экспертизы с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Экспертиза проведена экспертами ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (эксперты ФИО - расчёты стоимости и ФИО - проведение осмотра, заключение от 10 марта 2020 года N 797-Э/2020).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составляет 48 900 000 рублей, которая превышает его кадастровую стоимость.
Эксперт использовал при расчетах доходный и сравнительный подходы, указав мотивированно об отказе от затратного подхода (л.д.76 том 2). В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.
В заключении сделан вывод о том, что с учётом "Справочника оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Том 2" объект экспертизы целесообразно отнести к офисно-торговым объектам свободного назначения, исходя из этого, проанализирован рынок коммерческой недвижимости. Поскольку в ходе исследования рынка коммерческой недвижимости в г.Таганроге было выявлено, что предложения по продаже отдельностоящих зданий (гостиниц) по основным ценообразующим факторам за период с 1 января 2014 по 1 января 2016 года носят единичный характер, принято решение провести анализ предложений по продаже встроенных помещений торгового назначения и помещений свободного назначения в г.Таганроге (таблица 14 в соответствии с п.22в ФСО N 7), из выборки объявлений отобраны объекты-аналоги для использования в рамках сравнительного подхода (таблица 38, объявления о продаже торгового помещения и помещений свободного назначения в г.Таганроге - л.д.120-122 том 2). Также в экспертном заключении проанализирован рынок аренды офисно-торговой недвижимости в г.Таганроге (таблица 16).
В заключении проанализирован рынок земельных участков коммерческого назначения для определения рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена гостиница (таблица 17).
Экспертом разъяснен порядок проведения расчетов рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках выбранных подходов к оценке (таблицы 19-36 - доходный подход, таблица 39 - сравнительный подход). При применении сравнительного подхода использованы корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на тип объекта, этажность, площадь. Математическое значение примененных корректировок, а также причины неприменения иных корректировок в заключении разъяснены с указанием на источники информации (л.д.96-104 том 2).
В экспертном заключении произведено согласование результатов оценки при применении обоих подходов в таблице 52 (итоговое значение рыночной стоимости с учётом земельного участка составляет 53 941 519 рублей).
Экспертом определена рыночная стоимость целого земельного участка, на котором расположено здание, по состоянию на 1 января 2016 года (таблица 55, использовано 4 объекта - аналога из сегмента участков коммерческого назначения, выборка объявлений - таблица 17). Стоимость земельного участка под объектом экспертизы указана с учётом площади застройки - 1 785,8 кв.м в соответствии с данными технического паспорта - л.д.193 том 2), такая стоимость определена в размере 5 041 313 рублей (площадь умножена на расчётную стоимость 1 кв.м). Рыночная стоимость объекта недвижимости определена путем вычетания из стоимости 53 941 519 рублей стоимости застроенного участка (таблица 61).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт ФИО допрошена в судебном заседании, подробно разъяснила основные положения заключения, существо примененных подходов к оценке, порядок осуществления расчётов, приведших к выводу о конкретной рыночной стоимости объекта.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; обоснованно применены указанные в заключении подходы к оценке; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Доводы возражений представителя административного истца о необоснованности заключения, необъективности эксперта подлежат отклонению. На письменные возражения экспертом представлены письменные объяснения (л.д.21-24 том 3). Эксперт по каждому суждению в заключении приводит достаточный и проверяемый источник информации.
Суждения о неполном анализе экспертом рынка отдельно стоящих зданий, в том числе арендных ставок, опровергаются содержанием заключения (таблицы 14,16), которое соответствует п.11 ФСО N 7, выводы эксперта о выборе объектов-аналогов (встроенные помещения) являются мотивированными, в возражениях не приведены аргументы о наличии на рынке в рассматриваемом сегменте на дату оценки более сопоставимых аналогов.
Нельзя согласиться с утверждением возражений о том, что корректировки привели к большой погрешности и исказили реальную стоимость объекта, необходимость применения корректировок при сравнительном подходе обусловлена объективными различиями между исследуемым зданием и описанием выставленных на продажу объектов, все корректировки объяснены. Скидка на торг (-10,2 %) использована экспертом со ссылкой на "Справочник оценщика недвижимости" (таблица 40 - л.д. 97 том 2).
Доводы об ошибочности методики в применении доходного подхода при неиспользовании сведений о номерном фонде гостиницы не могут быть приняты во внимание, поскольку эксперт достаточно обосновал необходимость использования конкретных объектов - аналогов, предложенных к аренде (таблица 18), для определения потенциального валового дохода объекта экспертизы. Конкретная информация, опровергающая суждения эксперта, не представлена ни в письменных возражениях, ни в судебном заседании.
Расчёт рыночной стоимости объекта без учёта стоимости земельного участка (застроенного гостиницей) приведён в заключении и достаточно разъяснён, поэтому он не вызывает сомнений.
Суд в результате исследования доказательств приходит к выводу о том, что отчёт оценщика не может служить надлежащим доказательством рыночной стоимости здания, поскольку отчёт по существу опровергается содержанием заключения. Выводы эксперта о подлежащих применению подходах, об анализе рынка, диапазоне цен в рассматриваемом сегменте рынка, выборе аналогов суд признает корректными, в полной мере основанными на требованиях законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
Достаточных оснований, учитывая дополнительные объяснения эксперта в судебном заседании, для назначения повторной экспертизы суд не нашёл.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объекта, указанный в заключении эксперта.
В данном случае, когда установленный размер рыночной стоимости объекта превышает его кадастровую стоимость, административный иск подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку оспоренный результат определения кадастровой стоимости не опровергнут административным истцом. При таком положении кадастровая стоимость объекта остаётся действующей.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался вывод о рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, указанный в отчете оценщика, а результат определения кадастровой стоимости по существу подтверждён.
Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании, которое отвечает предъявляемым требованиям, сумма является разумной) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении административного иска Панасенко Александра Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания гостиницы площадью 2710,8 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2016 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Панасенко Александра Александровича 55 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" за проведенную судебную оценочную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Решение в окончательной форме принято 2 июля 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка