Решение Нижегородского областного суда от 16 августа 2018 года №3а-513/2018

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2018 года Дело N 3а-513/2018
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 16 августа 2018 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца Чистяковой Анны Ивановны Зелениной Елены Владимировны,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чистяковой Анны Ивановны о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания (нежилого здания, магазин "Универсальные здания под торговые площади") с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 481,1 кв.м., установлении его кадастровую стоимость в размере 4949000 рублей по состоянию на 19.12.2011 года,
УСТАНОВИЛ:
Чистякова Анна Ивановна обратилась в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указала в административном исковом заявлении о том, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 09.08.2010 года она является собственником объекта недвижимости - здания (нежилое здание, магазин "Универсальные здания под торговые площади") с кадастровым номером N (ранее присвоенный кадастровый N), расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>, <адрес>, общей площадью 481,1 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 52 АД 349432 от 21.03.2012 года.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" определены минимальные и средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости. В отношении кадастрового квартала, в котором расположенное указанное выше здание, определены минимальное значение в размере - 9064,01 рублей за квадратный метр, среднее значение в размере 13277,28 рублей за квадратный метр. Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости определена Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 19.12.2011 года, согласно которому кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости составила 6387699,41 рублей.
Административный истец считает, что кадастровая стоимость здания является завышенной и не соответствует действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 19.12.2011 года, поскольку согласно отчету об оценке от 20.12.2017 года N02-03/17/2584 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 19.12.2011 года составляла 4949000 рублей.
26.12.2017 года она обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, однако решением Комиссии от 24.01.2018 года N155/2018 в удовлетворении заявления было отказано.
Указала, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают её права и обязанности, так как размер кадастровой стоимости влияет на размер налога на имущество физических лиц.
Руководствуясь положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит удовлетворить заявленные требования.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца Зеленина Е.В. требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости просила удовлетворить. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке. Ходатайство судом было удовлетворено.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения N2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в части утверждения средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов (л.д.136-139).
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. Указывается, что нежилое здание с кадастровым номером N было внесено в Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2011 года. Кадастровая стоимость данного здания была определена в соответствии с пунктом 2.1 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости". Представлены выписки из ЕГРН.
В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области просит исключить учреждение из числа административных ответчиков, так как оно не утверждало и не определяло кадастровую стоимость здания.
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик Терентьев А.А. пояснил суду о том, что составлял отчет об оценке здания с кадастровым номером N от 20.12.2017 года N02-03/17/2584. Рыночная стоимость определена по состоянию на 19.12.2011 года. Полагает, что отчет соответствует требованиям законодательства об оценке и оценочной деятельности.
По замечаниям комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее - Комиссия) пояснил следующее.
Копия выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости здания имелась в комплекте документов, поданных в Комиссию на диске в электронном виде. Дата заполнения справки и дата составления отчета подтверждает получение данной справки для определения даты оценки. Кроме того, дата оценки устанавливается в задании на оценку, которое является обязательным при составлении Договора на оценку согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Объект оценки представляет собой новое здание со сроком эксплуатации менее 1 года. Год ввода в эксплуатацию 2011, дата оценки - 19.12.2011 год. Учитывая срок эксплуатации, очевидно, что все конструктивные элементы здания находятся в хорошем (новом) состоянии и описание состояния по конструктивным элементам не требуется. Кроме того, обязательные в отчете об оценке данные "Сведения об износе и устареваниях" содержатся в отчете на странице 21 Отчета об оценке в Таблице 7.
Указания в объявлениях о срочности продажи объектов в небольших населенных пунктах Нижегородской области является способом привлечения покупателей и выделения объявления из рынка продажи. Реальной скидки или существенного занижения цены продажи относительной рынка срочная продажа не дает. Кроме того, стоимость аналога N1 - 13419 руб./кв.м, в объявлении которого указано о срочности продажи, выше среднерыночной - 10670 руб., представленной на странице 39- 40 Отчета.
В строке 7 таблицы 15 на странице 65 Отчета действительно имеется техническая описка по указанию площади земельного участка под объектом оценки в размере 5883 кв.м. Однако в данной таблице расчет производится с учётом фактической площади земельного участка под объектом оценки - 1225 кв.м (строка 5), поэтому техническая описка на расчеты не повлияла.
В отчете оценивается отдельно стоящее здание, в качестве аналогов использованы также отдельно стоящие здания. Данных по влиянию этажности зданий (1-2 этажи) на стоимость при продаже здания рынком не выявлено, в справочных материалах и рекомендациях информация так же отсутствует. Поправки к этажности могут иметь место, если объектом оценки являются помещения, а не здания.
Учитывая расположение объекта оценки в городе Ветлуга (небольшой город Нижегородской области), а также опираясь на анализ рынка и оценочную практику, считает, что структура ставки включает в себя коммунальные расходы и НДС. Иное, как правило, указывается в объявлениях (табл. 10 Анализа рынка объекты по аренде помещение) как дополнительные расходы арендаторов. В таблице N23 на странице 76 Отчета использована корректировка на наличие коммунальных платежей 0,92.
Относительно применения корректировки на площадь при использовании затратного подхода свидетель Терентьев А.А. пояснил, что площадь объекта оценки составляет 481,1 кв.м, применен аналог из справочника площадью 300-400 кв.м. Соотношение между площадью объекта оценки и средней площадью объекта аналога, принятого в размере 350 кв.м, равно 1,37. При значении площади аналога 400 кв.м (наиболее близкого к объекту оценки) соотношение составит 1,2. Поправка на разницу в площадях из таблицы N33 на странице 87 Отчета как для среднего значения, так и для крайнего 400 кв.м наиболее близкого к объекту оценки составит одинаковое значение 0,95. Данное значение и было использовано при расчетах стоимости замещения в затратном подходе. Таким образом, выбор среднего значения диапазона не повлиял на поправку и является правильным.
Также свидетель Терентьев А.А. пояснил суду, что размер рыночной стоимости здания определен им в отчете без учета НДС, как это разъяснено письмом Минэкономразвития РФ от 12.10.2017 года N22и-1031.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца и свидетеля, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец Чистякова Анна Ивановна является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 481,1 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин "Универсальное здание под торговые площади", расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.08.2018 года (л.д.132-134).
В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Административным истцом в суд подано заявление о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу (л.д.109-110).
Суд полагает, что по настоящему делу пятилетний срок для обращения в суд, исчисляемый с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, не нарушен, так как согласно выписке из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости здания были внесены 10.02.2014 года (л.д.135), заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию подано 26.12.2017 года (л.д.100).
Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 19.12.2011 года в размере 6387699 рублей 41 копейка в соответствии с пунктом 2.1 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" и с учетом удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастрового квартала (Приложение 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области". При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N может быть определена по состоянию на 19.12.2011 года, что и просит административный истец.
Чистякова А.И. 26.12.2017 года обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 20.12.2017 года N02-03/17/2584. Решением Комиссии от 24.01.2018 года N155/2018 заявление было отклонено.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец Чистякова А.И. представила в суд отчет от 20.12.2017 года N02-03/17/2584 об оценке нежилого здания с кадастровым номером N, составленный оценщиком ООО "Оценочная компания "ВЕТА" ФИО6 (л.д.24-97).
Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью 481,1 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин "Универсальное здание под торговые площади", расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>, составляет 4949000 (Четыре миллиона девятьсот сорок девять тысяч) рублей по состоянию на 19.12.2011 года (л.д.26).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером N от 20.12.2017 года N02-03/17/2584, составленный оценщиком ООО "Оценочная компания "ВЕТА" ФИО6, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, а также Стандартов и правил оценочной деятельности Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", членом которого является оценщик ФИО6
Из раздела 1.1 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.27).
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.28-29 оборот).
Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (л.д.29-30).
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - здания с кадастровым номером N, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение - Ветлуга Ветлужского района Нижегородской области. Объект оценки расположен вблизи трассы регионального значения Р157 Урень-Котлас. Указаны площадь, объем, этажность здания. В отчете указаны, в том числе: год ввода нежилого здания в эксплуатацию - 2011, конструктивные и функциональные параметры здания, сведения об износе и устареваниях. Износ и устаревания определены в размере 5%. Указано о наличии в здании инженерных коммуникаций: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление (л.д.33 оборот - 34). Дано описание земельного участка, на котором расположено спорное здание (л.д.34 оборот).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, Нижегородской области по состоянию, предшествующему дате оценки (л.д.37 оборот - 42).
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, - торговый (л.д.40).
Наиболее эффективным использованием признано его использование в качестве нежилого здания - магазин (л.д.48 оборот - 49).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено здание (л.д.40 оборот - 45 оборот). Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов - отдельно стоящих зданий торгового назначения на дату оценки - 19.12.2011 года, а также цен арендных ставок и цен предложений земельных участков под торговое использование.
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Определены ценообразующие факторы для объектов торговой недвижимости (л.д.45 оборот - 48).
Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного подхода, доходного подхода и затратного подхода.
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (л.д.52-58).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 13,57%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 634187 рублей. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом (л.д.71-79).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик произвел расчет объекта оценки и земельного участка, на котором он расположен. При определении затрат на замещение оценщиком использован метод сравнительной единицы. Определена полная восстановительная стоимость здания с использованием аналогичных материалов, строительных стандартов и качества работ. Установлен размер износа и устареваний объекта оценки (л.д.65 оборот - 71).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Для определения рыночной стоимости здания для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно исключена стоимость земельного участка, учтенная при оценке с использованием затратного подхода, а также обоснованно произведен расчет рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость, что подтвердил в судебном заседании оценщик ФИО9
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
При оценке отчета суд принимает во внимание показания оценщика ФИО6, допрошенного судом в качестве свидетеля и предупрежденного об уголовной ответственности за отказ от дачи и за дачу заведомо ложных свидетельских показаний.
Из материалов дела усматривается, что оценщик ФИО6 является лицом, обладающим на день составления отчета (20.12.2017 года) специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки. Является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", включен в реестр оценщиков 09.12.2010 года. Стаж работы в оценочной деятельности - с 2006 года. Деятельность оценщика застрахована (л.д.27 оборот-28, л.д.92-96).
Сведений о том, что оценщик ФИО6 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО6 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке, составленному оценщиком ООО "Оценочная компания "ВЕТА" ФИО6, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца ФИО2 в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 481,1 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин "Универсальное здание под торговые площади", расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4949000 (Четыре миллиона девятьсот сорок девять тысяч) рублей по состоянию на 19.12.2011 года.
Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение Чистяковой А.И. в Комиссию с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания имело место 26.12.2017 года (л.д.100), то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости необходимо считать 26.12.2017 года.
Административным истцом в административном исковом заявлении в качестве административных ответчиков указаны и судом привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков: Правительство Нижегородской области и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Так как по настоящему административному делу оспаривается кадастровая стоимость здания на дату 19.12.2011 года, определенную на основании пункта 2.1 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", то надлежащим административным ответчиком по делу будет Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
По настоящему административному делу Правительство Нижегородской области кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости 19.12.2011 года не определяло. Поэтому Правительство Нижегородской области в данном случае является ненадлежащим административным ответчиком. В удовлетворении административного искового заявления Чистяковой Анны Ивановны по настоящему административному делу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 481,1 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин "Универсальное здание под торговые площади", расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4949000 (Четыре миллиона девятьсот сорок девять тысяч) рублей по состоянию на 19.12.2011 года, заявленного в отношении административного ответчика Правительства Нижегородской области, суд считает необходимым отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Чистяковой Анны Ивановны по настоящему административному делу удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью 481,1 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин "Универсальное здание под торговые площади", расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4949000 (Четыре миллиона девятьсот сорок девять тысяч) рублей по состоянию на 19.12.2011 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 26.12.2017 года.
В удовлетворении административного искового заявления Чистяковой Анны Ивановны по настоящему административному делу в отношении административного ответчика Правительства Нижегородской области - отказать.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 17.08.2018 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка