Дата принятия: 08 июня 2020г.
Номер документа: 3а-51/2020
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 июня 2020 года Дело N 3а-51/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.С.Наседкиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Али" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Али" обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором оспаривает кадастровую стоимость земельного участка, площадью 7 426 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер N. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что является арендатором этого объекта недвижимости, обязан платить арендную плату, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость предмета аренды. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, сведения о ней внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года. Отчетом об оценке от 10.10.2019 года N З-418-19Х определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, размер которой существенно ниже размера утвержденной на туже дату кадастровой стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере его рыночной стоимости, что позволит ему снизить арендную плату.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Али" Рой Е.Е. (доверенность от 01.10.2019 года сроком действия три года) поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрация города Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражениях представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края выразил несогласие с предъявленными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик применил сравнительный подход, который, в соответствии с пунктом 13 ФСО N 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, определяют, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Для проведения оценки оценщик отобрал 7 объектов-аналогов, которые существенно отличаются от объекта оценки по площади. При этом в отчете отсутствуют информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах, наиболее близких к объекту оценки по этому критерию оценки. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 оценщик не произвел сравнение по таким элементам, как транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), и не обосновал отказ от сравнения по этим элементам. Объекты-аналоги отобраны с использованием источников информации: еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска журнале "Вся недвижимость Хабаровска", интернет-ресурсов "Фарпост-барахолка" и "Авито-сайт объявлений", в которых отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования (зонирования) земельных участков. А отсутствие сведений об основном ценообразующем критерии (ВРИ) порождает сомнение в обоснованности выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Рассчитывая корректировку "на дату продажи/предложения", оценщик использовал сведения из аналитического обзора "Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года", которые указывают на динамику изменения цен на рынке коммерческой недвижимости. Но в отчете определяется рыночная стоимость земельного участка, следовательно, необходимо использовать динамику изменения цен на рынке земельных участков, которая не аналогичная динамики изменения цен на коммерческую недвижимость.
В письменных возражениях представитель заинтересованного лица администрация города просил отказать в удовлетворении требований административного истца, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Оценщик отобрал объекты-аналоги, объявления о продаже которых были размещены в открытом источники информации - еженедельном информационно-справочном издании риэлторов города Хабаровска журнале "Вся недвижимость Хабаровска". В этом источнике отсутствовали сведения о площади объектов, о точном их месте нахождения, о виде разрешенного использования, о кадастровых номера, что повлекло за собой неверное определение оценщиком оценочной зоны (для аналогов N 1, N 4), вида права на объекты - право собственности или право аренды (для аналогов N 1, N 2, N 4), расположение объектов относительно автомагистралей (крупных автодорог). Все это свидетельствует о несоответствии отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО N 3 и пункту 10 ФСО N 1, вводит пользователя отчета в заблуждение. Поэтому отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, а иных доказательств о рыночной стоимости объекта оценки не имеется.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Согласно материалам административного дела с 25.11.2009 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью 7 426 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования под рынок (площадь 2 249,0 кв.м.) и платную автостоянку (площадью 5 177,0 кв.м.). Сведения о собственнике земельного участка отсутствуют.
На основании договора аренды N 469 от 08.06.2010 года ООО "Али" владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 27:23:0040963:50. Договор аренды заключен на период с 08.06.2010 года по 07.06.2011 года, зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 13.07.2010 года.
Уведомлением от 25.12.2019 года N 17-06/15573 администрация города Хабаровска (департамент муниципальной собственности г. Хабаровска) сообщило ООО "Али" о возобновлении договора аренды N 469 от 08.06.2010 года на тех же условиях на неопределенный срок.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В соответствии с условиями договора аренды, положениями постановлений Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" (действовавшем до 31.12.2019 года) и от 19.12.2019 года N 565-пр "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края" (вступившего в действие с 01.01.2020 года), ООО "Али" обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком, размер которой определяется по формуле: значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. В Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040963:50, которая определена по состоянию на 01.01.2016 года в размере 29 825 637,88 рублей.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Али" вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, юридическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.
ООО "Али" обратилось 03.12.2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, утвержденную по состоянию на 01.01.2016 года. К заявлению был приложен отчет об оценке N З-418-19Х от 10.10.2019 года, составленный ООО "Профи оценка". Решением комиссии от 18.12.2019 года N 32 заявление об оспаривании кадастровой стоимости отклонено по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 5 ФСО N 3.
В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 16.03.2020 года.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования под рынок и платную автостоянку, площадь 7 426 кв.м., местонахождение: <адрес>, кадастровый номер N, по заказу ООО "Али" оценщиком ООО "Профи оценка" Матиенко А.А. (имеет диплом о высшем образовании по специальности "оценка стоимости предприятия (бизнеса)", квалификационный аттестата по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 20.08.2019 года является членом саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", регистрационный N), проведена оценка его рыночной стоимости, о чем подготовлен отчет N З-418-19Х от 10.10.2019 года.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке N З-418-19Х от 10.10.2019 года, суд приходит к выводу, что отчет соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040963:50 определялась по состоянию на 01.01.2016 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость этого земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке N З-418-19Х от 10.10.2019 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, так как имеется достаточно информации о ценах сделок с земельными участками, являющихся аналогами оцениваемого. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован (страницы 93-94, 144-146 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО N 1).
Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N 7).
В отчете об оценке N З-418-19Х от 10.10.2019 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м., которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков, и используется покупателем, продавцом и другими специалистами в сегменте рынка купли-продажи земельных участков.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал вид разрешенного использования земельного участка - под рынок и платную автостоянку (ВРИ-5 - "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания"), его местоположение - Железнодорожный район (самый большой в городе), уровень транспортной доступности объекта - средний, территориальная зона ЦО (зона центра обслуживания и коммерческой активности на территориях, подпадающей под действие ограничений), действующие на дату оценки нормативные документы, регламентирующие виды размешенного использования земельных участков на территории города Хабаровска, и пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под коммерческую застройку. Основными ценообразующими факторами были выбраны: назначение земельного участка, местоположение, размер участка (страницы 38-42, 68-92 отчета).
В отчете об оценке указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик, использовал открытые источники информации (о ценах совершенных сделок и о ценах предложений к продаже) - Еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал "Вся недвижимость Хабаровска". Период подбора аналогов был выбран наиболее близкий к дате оценки - с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года, чтобы максимально снизить влияние на величину рыночной стоимости такого фактора, как даты фактической сделки/даты предложения к продаже.
Оценщиком отобрано 4 объекта-аналога для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах им устранены путем применения корректировок: "на дату продажи", "на условия продажи", "на местоположение", "на площадь", "на вид права", "на расположение относительно автомагистралей".
Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения иных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в Отчете (страницы 96-103, 108-113, таблицы 8-10, 15 - 19).
Проведя проверку выборки по однородности объектов-аналогов, определив коэффициент вариации, проведя согласование полученных результатов расчета, оценщик определилитоговую рыночную стоимость земельного участка площадью 7 426 кв.м., кадастровый номер N, в размере 13 849 490 рублей (страницы 148-149 отчета).
Содержание отчета об оценке N З-418-19Х от 10.10.2019 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика и заинтересованного лица, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, сведения о которых в источнике информации не позволяли достоверно установить место нахождения (территориальную и оценочную зоны), вид разрешенного использования, площадь, кадастровый номер. А отсутствие таких сведений не позволяло провести проверку и сравнение объектов-аналогов с объектом оценки.
В отчете указано, что сведения об объектах-аналогах получены оценщиком из открытого источника информации - еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска журнале "Вся недвижимость Хабаровска", в которых не указаны сведения о кадастровых номерах объектов, ВРИ. Сведения о месте нахождения (оценочных зонах), о виде использования (назначении) этих участков, о кадастровых номерах оценщиком уточнялись и проверялись путем сопоставления имеющихся в объявлении о продаже сведений с данными публичной кадастровой карты города Хабаровска, а потом с данными Росреестра (скриншоты представлены в приложение 4 отчета). Полученные в результате этого сведения позволили оценщику установить, в какой территориальной и оценочной зонах находятся земельные участки, какой кадастровый номер и вид разрешенного использования они имеют. Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим данным, или по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иной категорией земель, иным видом использования, иной площади), административным ответчиком не представлены. Такие источники информации, как интернет-ресурсы "Фарпост-барахолка" и "Авито-сайт объявлений", оценщиком для подбора объектов-аналогов не использовались.
Вопреки доводам административного ответчика, различие объектов-аналогов между собой и с объектами оценки в площади участков было скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Довод административного ответчика, что оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно исключил такой параметр сравнения, как наличие или отсутствие инфраструктуры, транспортная доступность (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.
В отчете об оценке указано, что оценщик произвел сравнение объектов-аналогов и объекта оценки по критериям - "на местоположение" и "на расположение относительно автомагистралей", произвел соответствующую корректировку рыночной цены объектов-аналогов. Такой параметр сравнения учитывает: удаление или близость земельных участков от основных транспортных потоков, расположение участков внутри квартала, степень обеспеченности инфраструктурой, наличие или близость инженерных сетей. В отчете приведен расчет корректировок.
Не может суд согласиться и с позицией административного ответчика, считающего, что при расчете корректировки "на дату продажи/предложения" оценщик необоснованно использовал сведения из аналитического обзора "Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года" о динамике изменения цен на рынке коммерческой недвижимости цен на коммерческую недвижимость, которая не аналогичная динамики изменения. Такая позиция свидетельствует о невнимательном изучении содержания отчета.
На странице 110 отчета приведено описание корректировки "на дату продажи". Оценщик указал, что для расчета корректировки он воспользовался ретроспективными данными аналитических обзоров ООО РСО "Кредо" по состоянию на: 01.01.2015 года, 01.04.2015 года, 01.07.2015 года, 01.10.2015 года и на 01.01.2016 года, о диапазоне стоимости земельных участков коммерческого назначения в городе Хабаровске. Сведения о том, что оценщик при расчете этой корректировки использовал динамику изменения цен на коммерческую недвижимость, в отчете отсутствуют.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов оценки лежит на административных ответчиках.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО "Али" обратилось в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости 03.12.2019 года, в суд - 16.03.2020 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Али" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования под рынок и платную автостоянку, площадью 7 426 кв.м., местонахождение: <адрес>, кадастровый номер N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 13 849 490 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 03 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
