Дата принятия: 01 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-51/2019
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 1 апреля 2019 года Дело N 3а-51/2019
Верховный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Захарова Е.И.,
при секретаре Абзаевой В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Газетно-Журнальный комплекс - Бурятия" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости помещения и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
22 февраля 2019 г. ООО "Газетно-Журнальный комплекс - Бурятия" обратилось с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Правительству РБ, в котором просило установить кадастровую стоимость помещения и земельного участка, в размере их рыночной стоимости.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Газетно-Журнальный комплекс - Бурятия" является собственником помещения, общей площадью <...> назначение - нежилое, кадастровый ..., расположенного по адресу <...>, помещение LXVI (1-5, 7, 8, 8а, 8б, 10, 11, 12, 21 XI). Помещение используется в качестве автостоянки. Земельного участка, площадью <...> кадастровым номером <...> расположенного по адресу: <...> На основании государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость помещения по состоянию на 01 января 2016 года установлена в размере <...>, что значительно превышает его рыночную стоимость, которая, согласно отчету об оценке рыночной стоимости, равна <...>. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ... определена в размере <...>, что значительно превышает его рыночную стоимость, которая, согласно отчету об оценке рыночной стоимости, равна <...>. Кадастровая стоимость помещения и земельного участка влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В судебном заседании представитель административного истца Лобыкин С.В. исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия Логинова Л.Б. в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление, в котором просила провести судебное заседание в отсутствии представления Управления.
Ранее направила в суд письменный отзыв, в котором указывает на недостатки отчета об оценки.
Представители Правительства Республики Бурятия, Администрации города Улан-Удэ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии с п.4 ст.247 КАС РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом при рассмотрении дела установлено, что ООО "Газетно-Журнальный комплекс - Бурятия" является собственником помещения общей площадью <...>., назначение - нежилое, кадастровый ..., расположенного по адресу <...>, помещение LXVI (1-5, 7, 8, 8а, 8б, 10, 11, 12, 21 XI). Помещение используется в качестве автостоянки, а также земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 2 892 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов - для размещения торгового центра.
Постановлением Правительства Республики Бурятия N 476 от 13.10.2016 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории РБ".
Как следует из представленной истцом кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия, кадастровая стоимость помещения установлена в размере <...> по состоянию на ...
Постановлением Правительства Республики Бурятия N 2 от 13 января 2016 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.
Как следует из представленной истцом кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 45 121 880 рублей 52 копейки по состоянию на ...
Досудебная процедура урегулирования спора была соблюдена: суду представлены сведения о том, что ... истец обращался с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и нежилого помещения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по РБ и решением данной комиссии от ... ООО "Газетно-Журнальный комплекс - Бурятия" отказано в таком пересмотре.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от ... N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона от ... N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В соответствии с частью 4 данной статьи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 24.15 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Согласно статье 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ... от ..., нежилого помещения ... от ..., (далее - отчеты), выполненные ООО "Агентство оценки собственности".
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков, а также ценообразующие факторы.
Оценщик использовал информацию газет "Все для Вас", газеты "Из рук в руки", базы данных агентств недвижимости, Интернет ресурсы (www.uurielt.ru, www.ruads.org).
В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчете.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ.
По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... равна <...>.
Оценивая отчет по правилам статей 82, 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством, поскольку оценка проведена оценщиком, имеющим специальное образование и квалификацию, являющимся действительным членом НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", включен в реестр оценщиков.
Оснований не согласиться с указанным отчетом у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от ... "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Будучи допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля, оценщик Толстикова Е.Ю., выводы, изложенные в отчете, подтвердила, дав при этом дополнительные пояснения в связи с поступившими возражениями относительно методов оценки, использованных в отчете и подбора объектов-аналогов.
Довод письменного отзыва представителя Управления Росреестра о том, что следовало применить доходный подход к оценке, подлежит отклонению, поскольку согласно статье 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Аналогичное положение содержит пункт 24 ФСО N 1, в соответствии с которым оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Довод о нарушении подпункта "е" пункта 22 ФСО N 7 также является несостоятельным.
В силу неразвитости рынка коммерческой недвижимости оценщиком обоснованно принято решение провести корректировку на местоположение на основе соотношения цен на вторичное жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую взаимосвязь между ценами на жилую недвижимость и ценами на коммерческую недвижимость, в том числе торгового назначения, поскольку в основе влияния местоположения как ценообразующего фактора на стоимость объектов недвижимости находится уровень деловой активности.
Оценщик выбрал сходные объекты жилой недвижимости - однокомнатные квартиры, расположенные в многоквартирных домах в районах нахождения оцениваемого объекта и объектов-аналогов, определилсреднюю стоимость 1 кв.м. такого жилья и применил корректировку на местоположение земельного участка.
Использование такого способа требованиям федеральных стандартов оценки и закону не противоречит.
Довод об отсутствии идентификационных номеров объявлений, основанием для признания отчета об оценке необоснованным, не является.
В таблицах об анализе рынка имеются сведения об источнике информации, что позволяет найти и идентифицировать указанные объявления.
Доводы письменного отзыва о том, что в районе расположения земельного участка сложилась практика оспаривания кадастровой стоимости в диапазоне от 8 000 рублей до 10 000 рублей, ничем не подтверждены и противоречат закрепленному в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в РФ" принципу независимости оценщика.
Иные доводы не опровергают правильность и обоснованность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Из отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, а также ценообразующие факторы.
В соответствии с главой 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал метод капитализации доходов в рамках доходного подхода. Выбор указанных методов подхода к оценке подробно мотивирован в отчете 52-56.
Оценивая отчет по правилам статей 82, 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством, поскольку оценка проведена оценщиком, имеющим специальное образование и квалификацию, являющимся действительным членом НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", включен в реестр оценщиков.
Оснований не согласиться с указанным отчетом у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Будучи допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля, оценщик Толстикова Е.Ю., выводы, изложенные в отчете, подтвердила, дав при этом дополнительные пояснения в связи с поступившими возражениями относительно методов оценки, использованных в отчете и подбора объектов-аналогов.
Довод письменного отзыва об отсутствии одного из раздела отчета "определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект" подлежит отклонению.
Из административного иска следует, что истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения, используемого под автостоянку.
Согласно статьей 1 Градостроительного кодекса РФ под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Из технического паспорта оцениваемого помещения следует, что оно состоит не только из автостоянки (машино-мест), но и из иных технических помещений, предназначенных для обслуживания автостоянки (венткамера, электрощитовая, насосная и т.д.).
Следовательно, оценка нежилое помещение, исходя только из рынка аренды машиномест, будет являться необоснованной.
На странице 48 отчета оценщиком указано, что на момент проведения оценки предложения по продаже и аренде автостоянок отсутствовала, представителями ответчиков, заинтересованного лица данных опровергающих указанный довод оценщика, не представлено.
Довод об отказе от сравнительного метода является также подлежит отклонению.
Как указано выше оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Иные доводы не опровергают правильность и обоснованность отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.
Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости и земельного участка, заинтересованными лицами в материалы дела не представлено, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения ООО "Газетно-Журнальный комплекс - Бурятия" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Бурятия - 11 декабря 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Газетно-Журнальный комплекс- Бурятия" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость помещения общей площадью <...> назначение - нежилое, кадастровый ..., расположенного по адресу <...>, помещение LXVI (1-5, 7, 8, 8а, 8б, 10, 11, 12, 21 XI), в размере его рыночной стоимости, равной <...>, по состоянию на ....
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 2 271, 5 кв.м., имеющего категорию - земли населенных пунктов - для размещения торгового центра Столичный, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами участка. Почтовый адрес ориентира: Республика ФИО4, <...>, в размере его рыночной стоимости, равной <...>, по состоянию на ....
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать ....
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 2 апреля 2019 года.
Судья Е.И. Захаров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
