Дата принятия: 08 ноября 2019г.
Номер документа: 3а-508/2019
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 ноября 2019 года Дело N 3а-508/2019
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Семенчевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-508/2019 по административному исковому заявлению Казанцева Е.В. к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Казанцев Е.В. обратился в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость используемого им земельного участка с КН <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации комплекса зданий и сооружений инженерной инфраструктуры (насосная станция, водонапорная башня), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир комплекс зданий и сооружений; почтовый адрес ориентира: <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 29 556 000 руб. Полагает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 85 464 000 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку он, являясь собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости:
сооружение (водонапорная башня) с КН <...>
нежилое здание (насосная станция) с КН <...>
нежилое здание (трансформаторная подстанция) с КН <...>
сооружение (асфальтовое покрытие) с КН <...>
сооружение (ворота лит.VI площадь 15,6 кв. м и забор лит ХIV участок N 1 от т1 до т2 протяженностью 414 м) с КН <...>,
намерен выкупить земельный участок, при этом выкупная цена будет определяться исходя из кадастровой стоимости.
Рыночную стоимость земельного участка обосновал отчетом ООО "Е" от <...> года N <...>.
В судебное заседание административный истец Казанцев Е.В., административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), администрация г. Тулы, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, ООО "Региональное бюро кредитных историй", ООО "База" (в лице представителей) - не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, имеются заявления (за исключением администрации г. Тулы, ООО "Региональное бюро кредитных историй" и ООО "База") о рассмотрении дела в их отсутствие. Управление Росреестра по Тульской области просило отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, предъявленных к Управлению.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что Казанцев Е.В. является собственником объектов недвижимости:
нежилое здание (насосная станция) с КН <...>, расположенного по адресу: <адрес> (право собственности зарегистрировано <...> года);
нежилое здание (трансформаторная подстанция) с КН <...>, расположенного по адресу: <адрес> (право собственности зарегистрировано <...> года).
По данным ЕГРН указанные объекты расположены в пределах земельного участка, КН <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации комплекса зданий и сооружений инженерной инфраструктуры (насосная станция, водонапорная башня), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир комплекс зданий и сооружений; почтовый адрес ориентира: <адрес>. Участок поставлен на кадастровый учет 31.03.2008 года. Право собственности на участок не зарегистрировано.
Помимо данных объектов, на участке расположены здания и сооружения, находящиеся в собственности ООО "База" и м.о.г.Тула.
По сведениям ЕГРН, в отношении земельного участка ООО "Региональное бюро кредитных историй" заключен договор аренды (зарегистрирован <...> года) на срок 10 лет.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по результатам массовой оценки в соответствие с названным постановлением по состоянию на 01.01.2016 года в размере 85 464 000 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ГКН 18.12.2016 года.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Согласно п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно ч. 2 данной статьи, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Ст.1-2 Закона Законом Тульской области от 15.12.2011 N 1679-ЗТО "О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области" установлено, что при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Из установленных обстоятельств и приведенных правовых норм следует, что административный истец входит в число лиц, имеющих преимущественное право выкупа вышеуказанного земельного участка, причем выкупная цена будет исчисляться, исходя из кадастровой стоимости участка. Следовательно, Казанцев Е.В. является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость участка.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к ООО "Е". В соответствии с отчетом, подготовленным последним, от <...> года N <...>, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 29 556 000 руб.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "О" С.
По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...> года N <...>, отчет от <...> года N <...>, выполненный ООО "Е", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с КН <...>, определенная оценщиком в указанном отчете, по состоянию на 01.01.2016 года, подтверждается.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки более 20 лет, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт С. является членом СРО "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" и его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.
Аналогичным образом на предмет соответствия закону суд оценивает и имеющийся в материалах дела отчет ООО "Е".
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость находящегося в пользовании Казанцева Е.В. спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в отчете оценщика, подтвержденном заключение эксперта.
Доказательств иного размера рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2016 года, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 29 556 000 руб. значительно ниже кадастровой стоимости того же земельного участка, что затрагивает права и обязанности Казанцева Е.В., намеревающегося выкупить земельный участок.
В нашем случае разница между указанными значениями (рыночной и кадастровой стоимостей) кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению, при этом надлежащим ответчиком является правительство Тульской области.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 19.06.2019 года (согласно штемпелю Почты России на конверте, в котором поступил административный иск).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Казанцева Е.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации комплекса зданий и сооружений инженерной инфраструктуры (насосная станция, водонапорная башня), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир комплекс зданий и сооружений; почтовый адрес ориентира: Тульская <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 года равной его рыночной стоимости в размере 29 556 000 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 19.06.2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
