Решение Ростовского областного суда от 18 февраля 2020 года №3а-508/2019, 3а-63/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-63/2020
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Виннике А.Д.,
с участием:
представителя административного истца ООО "Фармактив" Кручко А.В.,
представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Остроуховой К.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО "Фармактив" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Фармактив" (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ..., ссылаясь на то, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по итогам проведения судебной оценочной экспертизы в сумме 45 273 000 рублей.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Кручко А.В. поддержал требования в указанной редакции.
Представитель Правительства Ростовской области Остроухова К.Н. не возражала против установления кадастровой стоимости объекта в размере, определенном судебным экспертом.
Иные лица, участвующие в деле, не явились.
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения, в которых указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.
От заинтересованных лиц отзывы, ходатайства в суд не поступили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Юридические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что в связи с приобретением ООО "Фармактив" права собственности на объекты капитального строительства, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером ... площадью 14 135 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно-складских помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., к административному истцу перешло право аренды указанного земельного участка (относится к числу участков, государственная собственность на которые не разграничена) по договору аренды от 18 декабря 2002 года N 23653.
Из материалов дела следует, что в настоящее время административным истцом и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону согласовываются условия дополнительного соглашения к договору аренды, размер платы по которому исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца права ставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости объекта по основаниям, установленным законом.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 57 508 530,20 рублей.
11 ноября 2019 года ООО "Фармактив" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области.
Решением Комиссии от 26 ноября 2019 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 30 октября 2019 года N 616.2/08/2019, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляла 41 380 000 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 27 января 2020 года N 0852/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр экспертиз" ..., рыночная стоимость земельного участка на дату оценки с учетом индивидуальных особенностей объекта составляла 45 273 000 рублей.
Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что экспертом с учетом требований федеральных стандартов оценки должным образом проведен анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Мотивированные возражения, замечания на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступили.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (21 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав налогоплательщика.
При указанных обстоятельствах судебные расходы, в соответствии со статьей 111 КАС РФ и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.
ООО "СЭО "Ростовский центр судебных экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 37 493,94 рублей. Данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 14 135 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административно-складских помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 45 273 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 11 ноября 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "Фармактив" в пользу ООО "СЭО "Ростовский центр экспертиз" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 37 493,94 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 18 февраля 2020 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка