Решение Владимирского областного суда от 20 декабря 2017 года №3А-507/2017

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2017 года Дело N 3А-507/2017
Именем Российской Федерации
город Владимир 20 декабря 2017 года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Агафоновой Е.В.
при секретаре Шаховой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Прометей" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Прометей" через представителя по доверенности Ермакову М.В. обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что ООО "Прометей" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенный по адресу: ****, с кадастровой стоимостью 4 090 887 рублей, установленной по состоянию на 01 января 2016 года.
Отчетом об оценке общества с ограниченной ответственностью оценочная и консалтинговая компания "****" (далее - ООО ОКК "****") N 102-03/17-ЗУ от 10 апреля 2017 года определена рыночная стоимость данного земельного участка в размере 1 055 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 252 от 01 июня 2017 года заявление ООО "Прометей" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого объекта недвижимости было отклонено.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 1 055 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
После проведения по делу судебной экспертизы, административный истец ООО "Прометей" через своего представителя Ермакову М.В., согласившись с указанным заключением, представил уточненное административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2 756 000 рублей.
Административный истец ООО "Прометей", надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, о причинах неявки не сообщил.
Административный ответчик - администрация муниципального образования г.Гусь-Хрустальный, заинтересованные лица - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), Управление Росреестра по Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области ходатайствовал о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Администрацией муниципального образования г.Гусь-Хрустальный ранее представлен письменный отзыв, в котором указано, что администрация возражает против удовлетворения административных исковых требований и установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертами ООО "****", при этом не ставит под сомнение правильность заключения экспертов, его форму и содержание, а также размер определенной ими рыночной стоимости земельного участка.
Заинтересованное лицо - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области ранее представило письменные объяснения, в которых указало, что филиал не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также правильность заключения экспертов ООО "****" и размер определенной ими рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей ООО "Прометей", администрации муниципального образования г.Гусь-Хрустальный, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом, ООО "Прометей" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование -АЗС (т.1 л.д.8-14).
Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет 5 декабря 2005 года.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением главы МО г.Гусь-Хрустальный от 18 ноября 2016 года N927 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования г.Гусь-Хрустальный Владимирской области" в размере 4 090 887 рублей по состоянию на 01 января 2016 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 года (т.1 л.д.12, 170-172).
03 мая 2017 года ООО "Прометей", полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика арендной платы, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года NР/322 во Владимирской области при территориальном органе - Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии от 01 июня 2017 года N 252 данное заявление отклонено (т.1 л.д. 104-106).
24 августа 2017 года ООО "Прометей" обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой ООО "Прометей" за земельный участок с кадастровым номером ****, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (п.2.1 договора аренды земельного участка N 2168П от 22 января 2009 года), суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на обязанность административного истца по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет N 102-03/17-ЗУ от 10 апреля 2017 года, составленный ООО ОКК "****", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 055 000 рублей (т.1 л.д.15-103).
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.144-147).
Согласно заключению экспертов ООО "**** N342/2017 от 30 октября 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2 756 000 рублей.
Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертов указано, что при проведении исследования экспертами выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в отчете отсутствует анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; в отчете нет информации о частях объекта оценки; в отчете нет информации о независимости оценщика; ссылки на странице 36 отчета не представляется возможным проверить, что не позволяет сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; в анализе рынка на странице 36 отчета не представляется возможным проверить информацию об объектах (кроме объектов, используемых в расчете стоимости) по имеющимся ссылкам, в связи с чем, подтвердить исследование рынка в сегменте, к которому относится объект оценки; на странице 35 отчета оценщик определяет сегмент объекта оценки - АЗС, хотя в таблице на странице 36 приводит фактические данные предложения продажи объектов промышленного назначения; в качестве объектов-аналогов по информации на страницах 51-55 отчета используются объекты (производственного назначения), которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; анализ ценообразующих факторов на страницах 36-42 отчета оценщиком проводится по "Справочнику оценщика недвижимости-2016", том 3, под редакцией Лейфера Л.А. На странице 18 справочника указано, что его рекомендуется использовать на дату: 1 мая 2016 года. Оценщик использует информацию после даты оценки. В связи с этим, невозможно подтвердить анализ фактора, влияющего на спрос, предложение и стоимость объекта оценки; в расчете стоимости корректировки на торг (страницы 60-61 отчета), на местоположение (страницы 61-62 отчета), на величину земельного участка (страница 62 отчета), на наличие инженерных коммуникаций (страница 63 отчета), на наличие свободного подъезда (страницы 63-64 отчета), передаваемые права (страницы 64-65 отчета) производятся по "Справочнику оценщика недвижимости-2016", том 3, под редакцией Лейфера Л.А. На странице 18 справочника указано, что его рекомендуется использовать на дату: 1 мая 2016 года. Оценщик использует информацию после даты оценки. По информации на страницах 53 и 54 отчета объект-аналог N3 предлагается к продаже 13.02.2016 года, объект-аналог N4 - 09.11.2016 года, оценщик использует информацию после даты оценки (т.2 л.д.2-141).
В связи с этим суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО ОКК "****" результатов.
Проанализировав и оценив заключение экспертов ООО "****" в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.
Экспертное заключение N342/2017 от 30 октября 2017 года подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью "****" ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 11 лет, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение экспертов N342/2017 от 30 октября 2017 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, содержит полное описание объектов оценки и произведенного расчета их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов, вопреки позиции административного ответчика - администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области, поскольку экспертное заключение N342/2017 от 30 октября 2017 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд признает заключение экспертов ООО "****" N342/2017 от 30 октября 2017 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет ООО ОКК "****" N 102-03/17-ЗУ от 10 апреля 2017 года суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование -АЗС, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 2 756 000 рублей.
В связи с этим заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления ООО "Прометей" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать 03 мая 2017 года, то есть дату его обращения в Комиссию.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Прометей" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование -АЗС, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 2 756 000 (два миллиона семьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.
Считать датой подачи административного искового заявления ООО "Прометей" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 03 мая 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.В.Агафонова
Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2017 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка