Дата принятия: 12 октября 2015г.
Номер документа: 3а-506/2015
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 12 октября 2015 года Дело N 3а-506/2015
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Евтифеевой О.Э.,
при секретаре Плотниковой С.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«12» октября 2015 года
дело по административному исковому заявлению Головиной А.Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Головина А.Е. обратилась с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Головина А.Е. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта торговли (< адрес>).
Согласно кадастровой справке от 23 апреля 2015 года кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 31 июля 2014 года составляет < данные изъяты> руб.
Согласно отчету ООО «Единый центр недвижимости и оценки» № от ... рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 31 июля 2014 года составляет < данные изъяты> руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости.
Являясь арендатором земельного участка, Головина А.Е. оплачивает арендные платежи, расчет которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что, поскольку кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, что нарушает ее права в связи с оплатой арендных платежей в экономически не обоснованном размере.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
В судебное заседание Головина А.Е. не явилась, извещена (л.д. 146-147). Представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 163, 164).
Представитель Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» в судебное заседание не явился. Извещены (л.д. 145). Представлены письменные возражения (л.д. 166-168), согласно которым просят отказать в удовлетворении требований.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра по Кемеровской области» в судебное заседание не явился. Извещены (л.д. 144). К материалам дела приобщены письменные возражения (л.д. 148-154), содержащие заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области в судебное заседание не явился. Извещены (л.д. 143). К материалам дела приобщены письменные возражения (л.д. 132-134), содержащие заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель Коллегии Администрации Кемеровской области в судебное заседание не явился. Извещены (л.д. 142). К материалам дела приобщены возражения (л.д. 155-161).
В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подлежащего применению при рассмотрении настоящего дела в соответствии с требованиями ст. 3 Федерального закона от 08.03.2015 N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в том числе с учетом, представленным ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрение настоящего дела отнесено к подсудности Кемеровского областного суда в качестве суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, с учетом обращения с заявлением в суд 20 августа 2015 года, с 01 января 2015 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Из представленных доказательств следует, что Головина А.Е. на основании договора аренды земли от ... №, заключенного на срок до ... является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта торговли (< адрес>). Согласно приложению 1 к договору аренды земли от ... № расчет арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 12 оборот).
На арендованном земельном участке находится объект недвижимости - пристройка к жилому дому по < адрес>, площадью < данные изъяты> кв.м., принадлежащая ФИО2 на праве собственности, о чем предоставлено свидетельство о государственной регистрации права от ... (л.д. 13).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 19 августа 2015 года (л.д. 14-16) и кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 апреля 2015 года (л.д. 17) кадастровая стоимость указанного земельного участка, поставленного впервые на кадастровый учет 03 июля 2014 года определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 01 августа 2014 года № б/н (л.д. 152) в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в размере < данные изъяты> руб. по состоянию на 31 июля 2014 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 01 августа 2014 года.
Из представленного административным истцом отчета ООО «Единый центр недвижимости и оценки» № от ... по определению рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 31 июля 2014 года составляет < данные изъяты> рублей (л.д.18-83).
Согласно положительному экспертному заключению № от ... (л.д. 84-100), подготовленному экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик Кымысов Е.К., подготовивший отчет, отчет № от ... соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете.
Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 31 июля 2014 года, к разрешаемым правоотношениям, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка, поставленного на кадастровый учет 03 июля 2014 года определена в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на основании акта от 01 августа 2014 года, кадастровая стоимость определена по состоянию на дату внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об изменении вида разрешенного использования, т.е. по состоянию на 31 июля 2014 года, о чем указано в акте и кадастровой справке о кадастровой стоимости.
Следовательно, представленный административным истцом отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 31 июля 2014 года является относимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет № от ... , получил положительное экспертное заключение, следовательно, в соответствии с требованиями статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет следует признать допустимым доказательством.
Суд приходит к выводу, что в представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении доходного подхода оценки методом остатка, и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и сравнительного). При применении метода экспертом произведен расчет стоимости воспроизводства или возмещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка, расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы, также произведен расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода (за год), и произведен расчет стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, отчет содержит сведения об источниках полученной информации. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленный заявителем отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиями законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
В обоснование заявленных требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости переданного ей земельного участка, его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который несет обязанность оплачивать арендную плату в экономически не обоснованном размере, в связи с чем Головина А.Е. вправе требовать установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» о том, что совершение арендатором действий, направленных на изменение кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования являются незаконными не может быть принят во внимание, поскольку противоречит требованиям статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований доводы указанного заинтересованного лица о том, что целью оспаривания кадастровой стоимости является снижение в дальнейшем размера арендных платежей.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, применяемыми во взаимосвязи с принципом признания равенства участников гражданско - правовых отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, установленным в части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, а также определение размера арендных платежей из кадастровой стоимости, установленной в размере равной рыночной, не может повлечь нарушения прав и законных интересов других лиц, в том числе собственника земельного участка при заключении договора аренды.
Доводы ФГБУ «ФКП Росреестра по Кемеровской области» и Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данные учреждения не являются надлежащими административными ответчиками по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 7).
Установление решением суда кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости земельного участка прав и обязанностей лиц не нарушает.
Удовлетворение заявления не связано с выявлением нарушений в действиях Управления Росреестра по Кемеровской области и ФГБУ «ФКП Росреестра по Кемеровской области» и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах требования Головиной А.Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта торговли (< адрес>), площадью < данные изъяты> кв.м., в размере < данные изъяты> рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 июля 2014 года.
Дата обращения в суд-20 августа 2015 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 15 октября 2015 года.
Председательствующий:
Евтифеева О.Э.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
