Решение Ростовского областного суда от 18 февраля 2020 года №3а-505/2019, 3а-60/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-60/2020
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Виннике А.Д.,
с участием представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Остроуховой К.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Гришуна Виктора Борисовича, Псрдияна Юрия Антраниковича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Гришун В.Б., Псрдиян Ю.А. обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого ими земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость объекта, по мнению административных истцов, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы. Гришун В.Б. и Псрдиян Ю.А. просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 2 698 779 рублей (согласно отчету об оценке).
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области Остроухова К.Н., оспорившая выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, содержащиеся в представленном административными истцами отчете об оценке, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, установленном по итогам судебной оценочной экспертизы - 4 547 000 рублей.
Иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились.
Административные истцы представили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения, в которых выразило несогласие с привлечением Управления в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей последнего.
От заинтересованных лиц письменные отзывы, ходатайства в суд не поступили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26 июня 2015 года N 15-203, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, Гришун В.Б., Псрдиян Ю.А. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 257 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения автостоянки, для размещения остановочного комплекса с торговыми павильонами и кафе, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что дает административным истцам право требовать пересмотра кадастровой стоимости по основаниям, предусмотренным законом.
Кадастровая стоимость названного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 8 397 011, 40 рублей.
В обоснование заявленных требований административными истцами представлен отчет об оценке от 25 ноября 2019 года N 888/11-2019, составленный оценщиком АО "Приазовский Центр Смет и Оценки" ФИО1
Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляла 2 698 779 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 24 января 2020 года N 767-Э/2020 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2., рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 4 547 000 рублей.
Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.
Суд отмечает, что экспертом в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Мотивированные возражения, замечания на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступили.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения регистрирующим органом сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административных истцов на приведение кадастровой стоимости арендуемого ими объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административных истцов на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (45,8 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца.
При указанных обстоятельствах судебные расходы, в соответствии со статьей 111 КАС РФ и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административных истцов.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 35 000 рублей. Данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе и подлежит взысканию с административных истцов в равных долях.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 257 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения автостоянки, для размещения остановочного комплекса с торговыми павильонами и кафе, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 4 547 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 28 ноября 2019 года.
Судебные расходы возложить на административных истцов.
Взыскать с Гришуна Виктора Борисовича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 17 500 рублей.
Взыскать с Псрдияна Юрия Антраниковича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 17 500 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 25 февраля 2020 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка