Решение Воронежского областного суда от 21 августа 2017 года №3а-505/2017

 
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 21 августа 2017 года Дело N 3а-505/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Воронеж 21 августа 2017 г.
Воронежский областной суд в составе председательствующего судьи Лесничевской Е.В.
при секретаре Таратута С.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «КВАРТ» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
... в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, в котором представитель административного истца по доверенности ФИО6 просит установить кадастровую стоимость принадлежащего Обществу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 14 814 кв. м., расположенного по адресу: < адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ... , в размере < данные изъяты> руб.
В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от ... № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), указала, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением правительства < адрес> от ... № (далее - Постановление №), и составляет < данные изъяты> руб. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика ООО «РАДА» ФИО4 от ... , прошедшим проверку в СОО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», которым дано положительное экспертное заключение № от ... .
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ... заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поданное ... , было отклонено.
Вместе с тем административный истец как арендатор земельного участка обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер его действительной рыночной стоимости (л.д. 4-6).
... административный иск был принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело; к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечено ПАО «Сбербанк России» (л.д. 1-2).
По настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, производство по делу приостановлено (л.д. 132-134).
... в адрес суда поступило заключение эксперта № от ... , о чем сообщено участвующим в деле лицам (л.д. 171).
Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке; о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
В ранее поданных отзывах представитель органа кадастрового учета по существу заявленных требований полагался на усмотрение суда (л.д. 127-128); представитель органа местного самоуправления сослался на то, что многократное уменьшение кадастрового стоимости земельного участка приведет к значительному уменьшению доходной части бюджета (л.д. 114-115).
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по < адрес> № от ... было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее ... , по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 59 процента, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 103-105).
При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Как следует из материалов административного дела, административному истцу на основании договора перенайма от ... на праве аренды до ... принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 14 814 кв. м., расположенного по адресу: < адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база (л.д. 86-90).
При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежавшего ему на праве аренды земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего арендные платежи, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов < адрес> были утверждены Постановлением № от ... .
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на ... , составляет < данные изъяты> руб. и внесена в государственный кадастр недвижимости ... (л.д. 91).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на ... , постольку датой, по состоянию на которую определяется его рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.
В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда от ... была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО5 № от ... рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... составляет 15 895 422 рубля (л.д. 153-167).
Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, которая имеет высшее образование, степень магистра по направлению подготовки «Строительство»; прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», по программе «Землеустройство», экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и стаж работы с 2006 года, 27.1 и стаж работы с 2012 года. Эксперт ФИО5 предупреждена об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ
Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено.
Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.
Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет об оценке независимого оценщика ООО «РАДА» ФИО4 от ... вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью в размере < данные изъяты> и кадастровой стоимостью, установленной в размере < данные изъяты> руб.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № № от ...
Доводы представителя органа местного самоуправления о том, что пересмотр кадастровой стоимости земельного участка повлечет уменьшение доходной части бюджета, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению, являются несостоятельными, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной прямо предусмотрена законом.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Исходя из положений названных выше норм, а также учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ... , новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка подлежат установлению с ... и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, равной его рыночной стоимости по состоянию на ... , поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ... , подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КВАРТ» к правительству < адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по < адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 14 814 кв. м., расположенного по адресу: < адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, определенную по состоянию на ... , в размере < данные изъяты>) рубля, на период с ... и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Датой подачи заявления считать ... .
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ... .
Председательствующий Е.В. Лесничевская



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка