Решение Ростовского областного суда от 28 февраля 2020 года №3а-504/2019, 3а-59/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 февраля 2020 года Дело N 3а-59/2020
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Виннике А.Д.,
с участием представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Остроуховой К.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Асташкина Сергея Александровича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Асташкин С.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость объекта превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер платы за землю. Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 20 ноября 2017 года в сумме 2 960 000 рублей (в соответствии с отчетом об оценке); датой обращения в суд считать 27 ноября 2019 года.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области Остроухова К.Н., не согласившись с представленным административным истцом отчетом об оценке, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном по итогам судебной оценочной экспертизы - 4 937 000 рублей.
Иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились.
Представитель административного истца Махова Ю.Ю. в электронном виде направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие; указала на несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.
Представитель Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска также ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
От других лиц, участвующих в деле, не явившихся в суд, отзывы, ходатайства не поступили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18 октября 2019 года N 190 земельный участок с кадастровым номером ... площадью 1 665 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - специализированные промтоварные магазины, мебельные салоны, расположенного по адресу... передан Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска в аренду Асташкину С.А. на срок до 18 октября 2068 года. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.
В собственности Асташкина С.А. находится нежилое здание магазина с кадастровым номером ..., расположенное на упомянутом земельном участке.
По условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость влияет и на формирование выкупной цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящегося на ней объекта недвижимости. Исзложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренных законом.
Сведения о земельном участке с кадастровым номером ... внесены в кадастр недвижимости 20 ноября 2017 года, то есть после даты государственной кадастровой оценки (1 января 2014 года), в связи с чем его кадастровая стоимость определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, по состоянию на 20 ноября 2017 года в сумме 5 837 939,55 рублей.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 3 ноября 2019 года N 111/11/2019, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 20 ноября 2017 года составляла 2 960 000 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 27 января 2020 N 769-Э/2020 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ..., рыночная стоимость земельного участка на 20 ноября 2017 года с учетом индивидуальных особенностей объекта составляла 4 937 000 рублей.
Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.
Относительно отчета об оценке суд отмечает, что оценщиком необоснованно рынок земли в соответствующем сегменте оценен как неактивный, в связи с чем к стоимости объектов-аналогов применена неоправданно высокая понижающая корректировка в размере 14%. Приведенные оценщиком в отчете (л.д. 104) сведения об обеспеченности объекта оценки и объектов-аналогов коммуникациями частично не соответствуют составу коммуникаций, доступных на дату оценки на оцениваемом земельном участке и указанных в объявлениях о продаже объектов-аналогов, расчет поправки по этому параметру произведен неверно, что существенно повлияло на выводы об итоговой стоимости (стоимость 1, 3 и 4 аналогов понижена на 20%, 2-го - повышена на 10%). Вызывает сомнения корректность расчета поправки на местоположение.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что экспертом в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки проведен объективный детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. В качестве объектов-аналогов эксперт из числа предложенных на рынке предложений о продаже отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, опыт работы в оценочной и экспертной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения регистрирующим органом сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Административный истец просит считать датой обращения в суд 27 ноября 2019 года (дату, указанную его представителем как дату составления административного искового заявления). Вместе с тем, из почтовых штемпелей на конверте, в котором заявление с приложенными материалами поступило в суд, указана дата его отправки по почте 3 декабря 2019 года. Сведений об обращении с заявлениями об оспаривании результатов оспаривания кадастровой стоимости в суд или в Комиссию ранее этой даты административный истец не представил.
Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого административным истцом объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно обоснованности выводов оценщика в представленном административным истцом отчете об оценке являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (15,4 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца и основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела издержек отсутствуют.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей. Данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 665 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - специализированные промтоварные магазины, мебельные салоны, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 20 ноября 2017 года в размере 4 937 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 3 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Асташкина Сергея Александровича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 13 марта 2020 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка