Решение Пермского краевого суда от 18 января 2019 года №3а-504/2018, 3а-31/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 января 2019 года Дело N 3а-31/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Кушниной Е.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Военторг-Центр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "Военторг-Центр" (далее - АО "Военторг-Центр", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства:
- здания столовой, кадастровый номер **, общей площадью 1361,7 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, п. Звездный, ул. Ленина, д. 5, равной его рыночной стоимости в размере 3593449 рублей по состоянию на 27.04.2015;
- помещения магазина "Универмаг", кадастровый номер **, общей площадью 414,1 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, п. Звездный, ул. Ленина, д. 4, равной его рыночной стоимости в размере 1446185 рублей по состоянию на 15.12.2014;
- двухэтажного здания с подвалом магазина (торгового центра), кадастровый номер **, общей площадью 9339,7 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Чайковский район п. Марковский, равной его рыночной стоимости в размере 49281 208 рублей по состоянию на 07.10.2013;
- здания предприятия общественного питания (столовая), кадастровый ** общей площадью 3737,8 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Чайковский район п. Марковский, равной его рыночной стоимости в размере 16127957 рублей по состоянию на 02.09.2013.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости. Кадастровая стоимость зданий существенно превышает их рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком. Изложенное нарушает права административного истца, поскольку влечет для него обязанность по уплате налога на имущество организаций в завышенном размере, так как принадлежащие Обществу объекты включены в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю) направил в суд письменные пояснения по доводам административного искового заявления.
Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Управление Росреестра по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило.
Заслушав пояснения административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов АО "Военторг-Центр" является собственником объектов недвижимости:
- здания столовой, кадастровый номер **, общей площадью 1361,7 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, п. Звездный, ул. Ленина, д. 5;
- помещения магазина "Универмаг", кадастровый номер **, общей площадью 414,1 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, п. Звездный, ул. Ленина, д. 4;
- двухэтажного здания с подвалом магазина (торгового центра), кадастровый номер **, общей площадью 9339,7 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Чайковский район п. Марковский;
- здания предприятия общественного питания (столовая), кадастровый номер ** общей площадью 3737,8 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Чайковский район п. Марковский, о чем представлены свидетельства о государственной регистрации права, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах.
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень включены здания/помещение с кадастровыми номерами: ** (за N 4667 таблицы 1), ** (за N 1268 таблицы 2), ** (за N 1223 таблицы 1), ** (за N 2119 таблицы 1).
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости объектов затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащие данному обществу объекты капитального строительства являются объектами налогообложения по налогу на имущество организации, налоговая база по которым (за 2018 год в частности) определяется как кадастровая стоимость объектов, которая является предметом оспаривания в рамках настоящего дела.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости
- здания с кадастровым номером ** составила 31007461, 34 рублей по состоянию на 27.04.2015;
- здания с кадастровым номером ** составила 167231904, 953 рубля по состоянию на 07.10.2013;
- здания с кадастровым номером ** составила 66927140, 522 рублей по состоянию на 02.09.2013;
- помещения с кадастровым номером ** составила 8170867, 98 рублей по состоянию на 15.12.2014.
Кадастровая стоимость объектов определена актами ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Пермскому краю на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-П.
Суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости объектов, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом реализуемые в судебном порядке права АО "Военторг-Центр" по установлению кадастровой стоимости объектов в размере рыночной, не направлены на оспаривание ни постановления Правительства Пермского края N 1588-п, ни утвержденных данным постановлением средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Административный истец, обращаясь с настоящим иском в суд, просит пересмотреть кадастровую стоимость указанных выше объектов на основании установления кадастровой стоимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на дату внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости, что согласуется с положениями абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оспаривая кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований АО "Военторг-Центр" представил отчеты, составленные ИП К. от 25.09.2018 N 249.1.И/О-18, от 25.09.2018 N 249.2.И/О-18, от 16.08.2018 N 249.3/О-18, от 25.09.2018 N 249.4/О-18.
Общество 07.09.2018 обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 59:41:0010001:8268, однако уведомлением Комиссии было отказано в принятии заявления по тому основанию, что рыночная стоимость определена по состоянию на 15.04.2014, в то время как кадастровая стоимость установлена на 22.06.2018.
10.10.2018 АО "Военторг-Центр" обратилось в Комиссию с заявлениями и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости в отношении зданий с кадастровыми номерами: **; **; **. Решениями Комиссии от 30.10.2018 N 1049, N 1050, N 1051 (соответственно) Обществу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости со ссылкой на наличие в отчетах об оценке нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.
В связи с чем, АО "Военторг-Центр" обратилось в суд с требованиями о пересмотре установленной в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной.
Согласно представленным административным истцом в материалы дела отчетам об оценке, рыночная стоимость объектов составила:
- здания с кадастровым номером ** составила 3593449 рублей по состоянию на 27.04.2015 (отчет об оценке от 25.09.2018 N 249.1.И/О-18);
- здания с кадастровым номером ** составила 49281208 рублей по состоянию на 07.10.2013 (отчет об оценке от 25.09.2018 N 249.2.И/О-18);
- здания с кадастровым номером ** составила 16127 957 рублей по состоянию на 02.09.2013 (отчет об оценке от 25.09.2018 N 249.4.И/О-18);
- помещения с кадастровым номером ** составила 1446185 рублей по состоянию на 15.12.2014 (отчет об оценке от 16.08.2018 N 249.3/О-18).
Оценив отчеты об оценке, составленные оценщиком ИП К., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчеты соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является членом Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков", внесена в реестр 15.11.2012 N 1020, гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО "РЕСО-Гарантия".
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из отчетов, оценщик провел анализ рынка коммерческого назначения. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в исследуемый оценщиком период. После чего оценщик определилдиапазон цен рыночной стоимости 1 кв. м под коммерческое строительство. Оснований полагать, что объекты оценки, не относятся к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.
В отчетах в отношении зданий объясняется выбор затратного подхода методом сравнительной единицы. В разделе 9.2.2.2 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли, без учета стоимости земельного участка. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.
В отчетах об оценке приведено обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов.
По результатам расчета рыночной стоимости объектов оценки одним подходом оценщиком согласование полученных результатов не проводилось, так как был использован только один подход. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Отчет об оценке помещения также содержит анализ рынка недвижимости в исследуемый период, оценщиком установлен диапазон цен, сложившийся на рынке исходя из основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости, выводы о предполагаемой стоимости объекта оценки.
В отчете объясняется выбор сравнительного подхода методом сравнения продаж, поскольку предметом оценки является нежилое помещение. В отчете приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов для определения рыночной стоимости помещения. Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи нежилых помещений, оценщик выбрал наиболее подходящие по виду использования, по местоположению, которые возможно идентифицировать. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, в отчете приведено, как и приведено обоснование отказа от применения корректировок.
Изучив отчеты об оценке, судом не установлено, что они допускают неоднозначное толкование или вводят в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчетах об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком методов оценки в рамках примененных подходов обоснован.
Указание Правительства Пермского края на несоответствие отчетов об оценке требованиям пункта 5 ФСО N 3 не нашло подтверждения в ходе рассмотрения дела.
При осуществлении подбора объектов аналогов оценщику необходимо идентифицировать объект, получить о нем достоверную информацию с целью определения возможности использовать в расчетах как объект-аналог. После проведения подробного анализа фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки при фактическом или альтернативном использовании, оценщик правомерно исключил объект-аналог N 2, N 20, N 22 (стр. 36, 37 отчета N 249.3/О-18). В Каталоге ПМЛС от 12.12.2014 не был указан точный адрес объектов, место расположения в здании (1 этаж или цокольный этаж), вид объекта (здание или помещение), не совпадает площадь объекта между сведениями Правительства и сведениями Каталога, кроме того, не допускается использовать в расчетах экстремальные значения выборки. При этом, объект с кадастровым номером 59:29:0010126:74 был использован оценщиком в качестве аналога N 3 в соответствии со сведениями, указанными в Каталоге базы REZON от 01.12.2014.
В этой связи, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 70, 246 - 248 КАС РФ, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена, а административными ответчиками не доказано, что выявленные ими недостатки отчетов об оценке являются существенными и могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемых объектов недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчетов, не представлено, суд приходит к выводу, что отчеты об оценке, составленные ИП К., являются достоверными доказательствами, подтверждающими величину рыночной стоимости объектов оценки в размере, указанном в отчетах и могут быть положены в основу решения суда.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования Общества об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Следует учесть, что оспариваемая истцом кадастровая стоимость всех объектов недвижимости, которые являются предметом спора в рамках настоящего дела, является архивной.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 22.06.2018 пересмотрена и составила 8170867, 98 рублей.
Кроме того, приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" по состоянию на 01.01.2018 утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, в том числе в отношении помещения с кадастровым номером ** (приложение N 27 строка 387207); здания с кадастровым номером ** (приложение N 27 строка 558); здания с кадастровым номером ** (приложение N 36 строка 7653); здания с кадастровым номером ** (приложение N 36 строка 3911). Установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 01.01.2019.
Принимая во внимание, что налогооблагаемая база по налогу на имущество организаций за 2018 год будет рассчитываться от кадастровой стоимости спорных объектов, указанной в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 01.01.2018, то подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость, в связи с чем у административного истца в соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 сохраняется право применить результаты пересмотра архивной кадастровой стоимости.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 07.09.2018 в отношении объекта с кадастровым номером **, в отношении иных объектов 10.10.2018. В связи с чем, в решении следует указать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** - 07.09.2018, зданий с кадастровыми номерами: **, **, ** - 10.10.2018.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Военторг-Центр" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - помещения, назначение: нежилое, наименование: магазин "Универмаг", кадастровый номер **, общей площадью 414,1 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, п. Звездный, ул. Ленина, д. 4, равной его рыночной стоимости в размере 1446185 рублей по состоянию на 15 декабря 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре указанной выше кадастровой стоимости следует считать 7 сентября 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания столовой, кадастровый номер **, общей площадью 1361,7 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, п. Звездный, ул. Ленина, д. 5, равной его рыночной стоимости в размере 3593449 рублей по состоянию на 27 апреля 2015 года.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - двухэтажного здания с подвалом магазина (торгового центра), кадастровый номер **, общей площадью 9339,7 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Чайковский район п. Марковский, равной его рыночной стоимости в размере 49281 208 рублей по состоянию на 7 октября 2013 года.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания предприятия общественного питания (столовая), кадастровый номер ** общей площадью 3737,8 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Чайковский район п. Марковский, равной его рыночной стоимости в размере 16127957 рублей по состоянию на 2 сентября 2013 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 10 октября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 23 января 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка