Решение Ростовского областного суда от 25 февраля 2020 года №3а-503/2019, 3а-58/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2020 года Дело N 3а-58/2020
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску потребительского гаражного кооператива "Орбита" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Потребительский гаражный кооператив (ПГК) "Орбита" (далее также Кооператив) обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером ... площадью 19 911 кв.метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что нарушает его права как арендатора, поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости объекта. Кооператив просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 6 марта 2019 года в сумме 14 037 255 рублей.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.
От представителя административного истца Селезнева Е.О. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Кооператива, в котором указано, что ПГК "Орбита" поддерживает ранее заявленные требования, основанные на отчете об оценке, и просит возложить расходы по оплате судебной экспертизы на Правительство Ростовской области.
Правительство Ростовской области на стадии подготовки дела к судебного разбирательству представило письменные возражения, в которых изложило основания несогласия с отчетом об оценке. 25 февраля 2020 года представитель Правительства Ростовской области Вон А.Р. подала заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.
Управление Росреестра по Ростовской области в лице представителя Шаповаловой И.А. представило письменные возражения, в которых выразило несогласие с привлечением Управления в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей последнего.
Иные лица, участвующие в деле, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не представили.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
Статьей 24.18 Федерального предусматривается возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости при установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
Судом установлено, что ПГК "Орбита" на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29 июля 2010 года N 10-434, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога на срок с 20 июля 2010 года по 20 июля 2035 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 19 911 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования в целях размещения кооперативных капитальных гаражей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...
По условиям договора арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, что позволяет административному истцу требовать пересмотра кадастровой стоимости по основаниям, предусмотренным законом.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, по состоянию на 6 марта 2019 года в размере 37 330 735,68 рублей.
29 октября 2019 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре указанной кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 12 ноября 2019 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по отчету об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
В обоснование заявленных требований административным истцом в суд представлен ранее представлявшийся в Комиссию отчет об оценке от 14 октября 2019 года N 785/10-2019, составленный оценщиком АО "Приазовский Центр Смет и Оценки" ... Оценщиком в отчете сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 6 марта 2019 года составляла 14 037 255 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 30 января 2020 года N 083-Э/2020 судебной экспертизы, выполненной экспертом АНО "Судебное экспертное бюро" ..., на 6 марта 2019 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 20 329 000 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, замечания, возражения по заключению судебной экспертизы не представлены.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.
Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.
Сведения об объектах-аналогах, приведенные в отчете об оценке и использованные оценщиком в расчетах, не в полной мере соответствуют содержанию объявлений о продаже этих объектов. Вызывает сомнение обоснованность введения оценщиком поправки на торг в размер 18% как для неактивного рынка, а также отказ от корректировки на доступность инженерных коммуникаций (п. 5 ФСО N 3, п. 22 ФСО N 7).
Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом с соблюдением федеральных стандартов оценки проведен достаточно подробный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Датой обращения Кооператива с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать дату обращения с заявлением в Комиссию - 29 октября 2019 года (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в (части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (45,5 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца.
При указанных обстоятельствах судебные расходы, в соответствии со статьей 111 КАС РФ и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца и основания для возложения этих расходов, в том числе расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, на Правительство Ростовской области не имеется.
АНО "Судебное экспертное бюро" представила в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 19 911 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования в целях размещения кооперативных капитальных гаражей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 марта 2019 года в размере 20 329 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 29 октября 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с потребительского гаражного кооператива "Орбита" в пользу автономной некоммерческой организации "Судебное экспертное бюро" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка