Решение Липецкого областного суда от 12 марта 2019 года №3а-50/2018, 3а-5/2019

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2019 года Дело N 3а-5/2019
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретаре Бобылевой К.И.
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО "Липецкгазэнергоремонт" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Липецкгазэнергоремонт" обратилось в Липецкий областной суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с КН N площадью 2012 кв.м, кадастровая стоимость которого установлена в размере 4623 113 рублей 24 копейки по состоянию на 15.01.2016 г. Вместе с тем, согласно отчету N2498/18 от 23.11.2018 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО "Апрайс", рыночная стоимость земельного участка с КН N составляет 2 752416 рублей. В связи с этим административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной и просил установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Липецкэнергоремонт" адвокат Малахова Е.С. заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 2379813 рублей 72 коп.
Представители административного истца ШекянА.Л. и Алехина Н.Н. дали аналогичные пояснения.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, согласен с выводами судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с КН N подлежит установлению равной рыночной.
Из материалов дела следует, что ООО "Липецкгазэнергоремонт" является собственником земельного участка с КН N площадью 2012 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2013г., выпиской из ЕГРН от 16.01.2019г. (л.д.5, 168-170). Вид разрешенного использования земельного участка - для промышленного производства, категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15.01.2016 г. установлена в размере 4623113 рублей 24 копейки (л.д.150-151).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области N 79 от 9.11.2018 г. заявление ООО "Липецкгазэнергоремонт" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, установлении равной рыночной стоимости отклонено.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N2498/18 от 23.11.2018 г., составленным ООО "Апрайс", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 15.01.2016г. составляет 2 752416 рублей.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п.8 подп. "З" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
В силу п.10 Федерального стандарта оценки N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Как следует из заключения судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N740/9-4 от 22.02.2019г., отчет ООО "Апрайс" N 2498/12 от 23.11.2018г. не соответствует п.5 ФСО N3, п.11в ФСО N7. Из анализа отчета об оценке экспертом установлено отсутствие информации о наличии инженерных коммуникаций в предложениях по продаже земельных участков в г.Липецке. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций оценщиком не произведена, отсутствие данной корректировки искажает итоговую стоимость и противоречит п.5 ФСО N3. В отчете об оценке рыночной стоимости подобранные оценщиком объекты-аналоги NN2,3,4 имеют разрешенное использование под офисно-торговую застройку, в то время как разрешенное использований объекта оценки - под индустриальную застройку. Корректировка на вид разрешенного использования объектов-аналогов не проводилась. Также оценщиком приведен анализ рынка, включающий земельные участки под строительство объектов коммерческого и индустриального назначения, что противоречит п.11б ФСО N 7.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
Таким образом, при составлении отчета об оценке ООО "Апрайс" N2498/18 от 23.11.2018 г. не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет ООО "Апрайс" об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не могут быть использованы в качестве допустимых доказательств по делу.
Согласно заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N740/9-4 от 22.02.2019г. рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 2012 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. составляет 2379 813 рублей 72 копейки.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельных участков.
Для сравнения эксперт выбрал 4 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в Липецком районе, а различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключены за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным ценоообразующим факторам. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При проведении исследования эксперт ФИО7., в частности, руководствовался Федеральными законами от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО N1, ФСО N2, N 3, ФСО N7, Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. под ред. Л.А. Лейфера, 2014г.
Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Экспертом приведено и обоснование согласования результатов.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены.
Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имеется.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, учитывает мнение сторон, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН N равной его рыночной стоимости, определенной в названном экспертном заключении Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2012 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 2379 813 рублей (два миллиона триста семьдесят девять тысяч восемьсот тринадцать) рублей 72 копейки.
Датой подачи ООО "Липецкгазэнергоремонт" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 19 октября 2018 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
В иске ООО "Липецкгазэнергоремонт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 14. 03.2018 г.
.
.
.
6


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка