Решение Костромского областного суда от 16 марта 2021 года №3а-500/2020, 3а-30/2021

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2021 года Дело N 3а-30/2021
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Костиной М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Кассис" к администрации Костромской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,
установил:
ООО "Кассис" (далее также - общество, организация) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником следующих объектов недвижимости:
- нежилого здания (административное) площадью 114,5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 1 896 868,83 руб.;
- нежилого здания (производственное (цех по розливу питьевой воды)) площадью 928,7 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 7 040 836,89 руб.;
- нежилого здания (материальный склад) площадью 645,5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 4 980 219,7 руб.
Между тем, согласно отчетам N, N и N, составленным <данные изъяты> (оценщик ФИО3), рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 1 294 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 3 494 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 2 081 000 руб.
Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости. Однако решениями комиссии N, N и N от 21 октября 2020 года заявления отклонены.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Судом привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, изменен процессуальный статус Управления Росреестра по Костромской области с заинтересованного лица на административного ответчика.
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО "Кассис" Лапина А.А. представила дополнения к отчетам об оценке рыночной стоимости N и N, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 3 824 000 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 2 284 000 руб., административные исковые требования в отношении этих объектов недвижимости уточнила согласно представленным дополнениям.
Кроме того, представитель административного истца ООО "Кассис" Лапина А.А. в представленных суду письменных дополнениях к административному иску указала, что оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права общества, несмотря на то, что эти объекты недвижимости не содержатся в перечне объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Общество является участником гражданских правоотношений, осуществляет свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Общество намерено продать эти объекты недвижимости. Завышенная кадастровая стоимость отрицательно влияет на привлекательность объектов для потенциальных покупателей, поскольку приобретение объекта недвижимости с завышенной налоговой нагрузкой предполагает для покупателя дополнительные финансовые затраты на проведение процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость в 1,5-2 раза. Следовательно, независимо от нахождения объектов недвижимости в соответствующем перечне, завышенная кадастровая стоимость не позволяет собственнику свободно и в полной мере осуществлять права собственника в отношении этого имущества. Оспаривание кадастровой стоимости объектов только после того, как потенциальным покупателем будет обозначено данное условие, приведёт к затягиванию заключения соответствующего договора, поскольку для юридических лиц возможность судебного оспаривания предполагает необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. В связи с этим полагает, что необоснованно ставить возможность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в зависимость от их нахождения в соответствующем перечне.
В судебном заседании представитель административного ответчика администрации Костромской области Бабинцева Е.А. возражала против удовлетворения требований, полагая, что административный истец не доказал нарушение его прав оспариваемой кадастровой стоимостью. Заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости не подтверждена. Кадастровая стоимость права административного истца как налогоплательщика не затрагивает. Отметила, что замечаний по отчету не имеется.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Фролов Д.М. поддержал позицию представителя администрации Костромской области.
Представитель административного истца ООО "Кассис" Лапина А.А. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Костромской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, ООО "Кассис" с 14 мая 2010 года является собственником следующих объектов недвижимости:
- нежилого здания (административное) площадью 114,5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> /том 2 л.д. 138-140/;
- нежилого здания (производственное (цех по розливу питьевой воды)) площадью 928,7 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> /том 2 л.д. 132-134/;
- нежилого здания (материальный склад) площадью 645,5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> /том 2 л.д. 135-137/.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 1 896 868,83 руб., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 7 040 836,89 руб., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 4 980 219,7 руб. /том 1 л.д. 18, 19, 20/.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно Федеральному стандарту оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 298, одними из видов стоимости являются рыночная стоимость и кадастровая стоимость (пункт 5). Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4).
Таким образом, учитывая данные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд полагает, что ООО "Кассис", являясь собственником нежилых зданий, имеет право оспорить их кадастровую стоимость.
Право общества на определение цены при совершении сделки или при совершении иных действий с объектом недвижимости путём использования кадастровой стоимости может быть реализовано только в том случае, если кадастровая стоимость будет соответствовать рыночной стоимости. При завышенном размере кадастровой стоимости относительно размера рыночной стоимости реализовать указанное право невозможно.
В связи с этим суд не усматривает оснований полагать, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилых зданий не затрагивает его права и обязанности.
Согласно письменным пояснениям представителя административного истца ООО "Кассис" Лапиной А.А. общество намерено продать объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых оспаривается. Соответственно, от результатов рассмотрения административного иска зависит реализация обществом права на распоряжение своим имуществом.
Следовательно, отсутствие принадлежащих обществу нежилых зданий в ежегодно утверждаемых перечнях объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, не свидетельствует об отсутствии у общества права оспорить кадастровую стоимость этих объектов недвижимости.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).
ООО "Кассис" 13 октября 2020 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий. Решениями комиссии N, N и N от 21 октября 2020 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости /том 1 л.д. 21-23, 24-25, 26-27/.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты N, N и N об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства, составленные <данные изъяты>оценщик ФИО3) и дополнения к отчетам N и N.
В отчетах (с учетом дополнений) рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 1 294 000 руб. /том 1 л.д. 28-117/, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 3 824 000 руб. /том 1 л.д. 118-222, том 2 л.д. 163-164, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 2 284 000 руб. /том 2 л.д. 1-99, том 2 л.д. 165-166/.
Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков. Содержащиеся в отчетах выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость объектов недвижимости, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы административного дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в отчетах (с учетом представленных дополнений), под сомнение не ставились и не оспаривались; ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Поскольку ООО "Кассис" с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с заявлениями в комиссию - 13 октября 2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания (административное) площадью 114,5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 1 294 000 (один миллион двести девяносто четыре тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания (производственное (цех по розливу питьевой воды) площадью 928,7 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 3 824 000 (три миллиона восемьсот двадцать четыре тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания (материальный склад) площадью 645,5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 2 284 000 (два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи) рублей.
Датой подачи заявления считать 13 октября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий А.Н. Лукоянов
Мотивированное решение суда составлено 23 марта 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка