Решение Ростовского областного суда от 05 июля 2017 года №3а-499/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 05 июля 2017 года Дело N 3а-499/2017
 
Именем Российской Федерации
5 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 16 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заинтересованное лицо - ООО «Интер Ойл»,
у с т а н о в и л :
Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обратился 24 апреля 2017 года в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 16 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, сославшись на следующие обстоятельства. ООО «Интер Ойл» является арендатором земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов. Считая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена, арендатор обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в связи с установлением в отношении объекта рыночной стоимости, представив отчет об оценке и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Названным решением Комиссии заявление правообладателя удовлетворено, в отношении объекта установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (установленная в результате государственной кадастровой оценки земель указанной категории кадастровая стоимость составляла ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей). По утверждению административного истца, решение Комиссии принято с нарушением положений Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, поскольку отчет надлежащим образом не был проверен. Кадастровая стоимость земельного участка существенно снизилась в результате принятия оспариваемого решения, что ставит под сомнение объективность и достоверность отчета об оценке. Размер земельного налога определяется на основе действующей кадастровой стоимости. Уменьшение кадастровой стоимости на 51 % прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.
Представитель административного истца - Селиванова К.В., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, просила удовлетворить административный иск.
Представитель Управления Росреестра Ростовской области - Шапошникова Ю.А., действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения в связи с обоснованностью оспариваемого решения комиссии и отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка.
Представитель ООО «Интер Ойл» - Сячина Е.Б., действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения, в том числе по мотивам пропуска срока на обращение в суд с административным иском.
Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.
Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО «Интер Ойл» является правообладателем (аренда) земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для проектирования и строительства многофункционального комплекса.
Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка, установленная в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года, составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.
27 декабря 2016 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22 декабря 2016 года, составленный оценщиком ФИО5 (л.д. 55 - 209 том 1), согласно которому рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Также в Комиссию предоставлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на подтверждение стоимости.
В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.
Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату (таблица 26), определен сегмент рынка - участки под офисно-торговую застройку. Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 28 из 10 объявлений о продаже, анализ выборки - таблицы 27, 29). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 30 с приведением корректировок на торг, на условия рынка, инженерное обеспечение, на площадь. Примененные корректировки объяснены со ссылкой на источники информации.
16 января 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 51 %, как отмечено в решении Комиссии.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Проверка доказательств и доводов сторон приводит к выводу о правомерности оспариваемого решения Комиссии.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Протоколом № 1 заседания Комиссии от 16 января 2017 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года №П/578, от 1 декабря 2015 года №П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту - Порядок).
По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:
подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22 декабря 2016 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21 июня 2017 года) сделал вывод:
1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22 декабря 2016 года, подтверждается, 2) оценщиком не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта определены правильно, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.
В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено.
Доводы административного истца о невозможности принятия отчета в качестве доказательства рыночной стоимости ввиду наличия существенных нарушений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки опровергаются совокупностью исследованных доказательств.
Согласно пункту 5 ФСО 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Пункт 22 ФСО 7 определяет требования к отчету при применении оценщиком сравнительного подхода к оценке недвижимости.
Ссылки ДИЗО в ходе судебного разбирательства на нарушения оценщиком приведенных выше (и указанных в протоколе заседания Комиссии в качестве обоснования позиции одного из членов Комиссии) пункта 5 ФСО 3 и пункта 22 ФСО 7 противоречат исследованному отчету и ничем конкретно не подтверждены, каких-либо сведений об иной рыночной стоимости объекта (вне диапазона стоимости, указанной в отчете) административным истцом не приведено, доказательств наличия влияющих на определение стоимости нарушений закона и ФСО не представлено. Экспертом достаточно проверены все стадии оценки, отраженные в отчете, в том числе по вопросу о полноте сбора сведений о рыночных ценах в рассматриваемом сегменте рынка.
Оснований для вывода о недостоверности отчета оценщика по мотиву разницы между кадастровой и рыночной стоимостью не имеется, поскольку эти виды стоимости различны по методологии определения.
Соответственно при соблюдении оценщиком требований ФСО и законодательства об оценочной деятельности отсутствуют основания для признания оспариваемого решения незаконным.
Рассматривая доводы о пропуске срока на обращение в суд, суд находит его не пропущенным, поскольку в Администрацию г.Ростова-на-Дону сообщение об удовлетворении заявления поступило 24 января 2017 года, административный иск предъявлен с соблюдением трехмесячного срока.
При таком положении административное исковое заявление не подлежит удовлетворению.
Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
отказать в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 16 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей по состоянию на 1 января 2014 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М. Абрамов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка