Решение Пермского краевого суда от 30 апреля 2020 года №3а-498/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 апреля 2020 года Дело N 3а-498/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Судневой В.Н.,
при помощнике Сажиной К.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Джумаевой Язгюль Эльдар кызы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Джумаева Язгюль Эльдар кызы (далее - Джумаева Я.Э. кызы, административный истец) обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости путем установления кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- помещения, назначение: нежилое, общей площадью 1 645,9 кв.м., с кадастровым номером **153, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 185 000 рублей по состоянию на 01.01.2018;
- здания, назначение: нежилое, общей площадью 2 901,5 кв.м., с кадастровым номером **134, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 192 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 (с учетом определения Пермского краевого суда о выделении требований в отдельное производство от 25.02.2020).
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость помещения и здания не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость помещения и здания нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
В судебное заседание административный истец, его представитель не явились, в суд представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Административный ответчик в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Министерства, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований.
Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в суд представителей не направили, представили заявления о проведении судебного заседания в отсутствие представителей.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Джумаева Я.Э. кызы является собственником следующих объектов недвижимого имущества: помещения, назначение: нежилое, общей площадью 1 645,9 кв.м., с кадастровым номером **153, расположенного по адресу: ****; здания, назначение: нежилое, общей площадью 2 901,5 кв.м., с кадастровым номером **134, расположенного по адресу: ****, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решение Кудымкарской городской Думы от 24.11.2017 N 110 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования "Городской округ - город Кудымкар" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, принадлежащих физическим лицам.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорные объекты недвижимости, принадлежащие административному истцу на праве собственности, в силу вышеизложенных положений являются объектами налогообложения, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости данных объектов, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещения и здания безусловно нарушаются его права и обязанности.
Из представленных в материалы дела Выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **134 определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 14 036 817,33 рублей.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **153 установлена в размере 6 705 659,94 рублей и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости помещения и здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении каждого объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правовых актов об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещения и здания, в подтверждение заявленных исковых требований Джумаева Я.Э. кызы представила отчет об оценке N 1/2738-1-19, выполненный ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита".
Согласно отчету об оценке N 1/2738-1-19 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **153 по состоянию на 01.01.2018 составила 1 185 000 рублей, в отношении здания с кадастровым номером **134 по состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость определена в размере 2 192 000 рублей.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Так, оценщик ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" Д. является членом Ассоциации Саморегулируемая организации оценщиков "Сводный Оценочный Департамент", включен в реестр оценщиков 01.03.2019 за регистрационным номером 1036. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке ГАОО ДПО "Институт повышения квалификации - РМЦПК" по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" от 08.6.2018, регистрационный номер **, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 07.12.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 29.01.2019 СПАО "РЕСО-Гарантия", срок действия полиса с 31.01.2019 по 30.01.2020. Кроме того, к проведению оценки (для выполнения ассистентских и консультационных работ в расчете стоимости) был привлечен сотрудник ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" С., также имеющая необходимое образование в области оценки.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объектов исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - рынок купли-продажи коммерческой (производственно-складской) недвижимости, расположенной в Пермском крае (кроме г. Перми).
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся помещение и здание) на территории г. Перми и Пермского края за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости в Пермском крае по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг". Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае, который составил от 1 120 руб./кв.м. до 5 500 руб./кв.м., среднее значение 3 487 руб./кв.м. (с учетом прав на земельный участок). Учитывая местоположение объектов (г. Кудымкар - 3 зона престижности относительно г. Перми), их физические характеристики (неудовлетворительное состояние, согласно визуальному осмотру объектов требуются восстановительные работы по внутренней отделке помещений), с учетом скидок на торг и выделения доли ОКСа в стоимости ЕОН, оценщик делает вывод о том, что стоимость объектов оценки может находиться в диапазоне от 800 руб./кв.м. до 1 300 руб./кв.м.
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: местоположение, площадь, этаж расположения, качество и состояние отделки, техническое состояние здания, наличие отдельного входа.
Оценщиком в каждом случае была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости объектов не были использованы доходный и затратный подходы.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал для каждого объекта наиболее подходящие по элементам сравнения. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для здания и 3 объекта-аналога для помещения. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условия рынка (для здания с кадастровым номером **134), скидки на торг, технического состояния здания, местоположения, объемно-планировочных решений, наличия отопления, общей площади, наличия железнодорожных путей, сведения о стоимости каждого единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Для того, чтобы не было искажений с очищением от доли земельного участка в стоимости объекта капитального строительства, оценщик использовал данные, представленные в выводах по анализу рынка в Отчете об оценке N 01/КС ОН/2018 от 21.09.2018 "Об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков" на территории Пермского края" (источник https://rosreestr.ru/). При этом оценщик принял долю стоимости ОКСа в стоимости ЕОН на уровне 77%, что соответствует сегменту предпринимательства для г. Кудымкар. В результате проведенных расчетов оценщиком получена рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **153, которая по состоянию на 01.01.2018 округленно составила 1 185 000 рублей, в отношении здания с кадастровым номером **134 по состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость определена в размере 2 192 000 рублей.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не возражает против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в соответствии с исковыми требованиями.
При таком положении, суд полагает, что требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, с учетом того, что заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 21.01.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Джумаевой Язгюль Эльдар кызы удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, назначение: нежилое, общей площадью 1 645,9 кв.м., с кадастровым номером **153, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 185 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, назначение: нежилое, общей площадью 2 901,5 кв.м., с кадастровым номером **134, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 192 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21.01.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 30.04.2020.
Судья( подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка