Решение Ростовского областного суда от 30 января 2020 года №3а-498/2019, 3а-53/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 января 2020 года Дело N 3а-53/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "ДорСтройИнвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя административного истца - Селезнёва Е.О.,
представителя Правительства Ростовской области - Лященко Е.А.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является соарендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Таганроге. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (21 266 716,32 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (6 660 816 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Селезнёв Е.О., действующий по доверенности, явился, административный иск, основанный на отчёте оценщика, просил удовлетворить, возражал против выводов заключения судебного эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области Лященко Е.А., действующая по доверенности, в суд явилась, не возражала против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта.
Представители Комитета по управлению имуществом г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Максуль С.В.. Кравченко А.Г., Сергиенко В.И. в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является арендатором совместно с Максуль С.В.. Кравченко А.Г., Сергиенко В.И. (на основании договора аренды от 16 июля 2014 года N 14296 - л.д.7-14, 170-174 том 1) земельного участка площадью 9 264 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 21 266 716,32 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы согласно условиям договора аренды, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика АО "Приазовский центр сметы и оценки" от 6 августа 2019 года N 591/08-2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет 6 660 816 рублей. Оценщик привёл расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием 5 объектов-аналогов (участки производственного назначения) в таблице N 17 с приведением корректировок на торг и на площадь, диапазон цен за 1 кв.м - от 692,3 до 960 рублей (л.д.231-234 том 1).
Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 сентября 2019 года, в решении указано наличие 10 нарушений федеральных стандартов оценки N N3,7. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросам:
1) подтверждается ли стоимость объекта оценки (земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), определенная оценщиком в отчете N 591/08-2019 от 06.08.2019; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
2) какова рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 1 января 2014 года? Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 21 января 2020 года N 766-Э/2020).
По первому вопросу эксперт пришел к следующим выводам: 1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном выше отчете, не подтверждается содержанием отчета; 2) оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета; 3) нарушения требований ФСО к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не допускались, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, 4) оценщиком допускались иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; 5) оценщиком допускались ошибки при выполнении математических действий ошибки; 6) информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.
Экспертом приведены конкретные нарушения федеральных стандартов оценки N N3,7 со ссылкой на содержание отчёта (л.д.73-80 том 2): пункт 5 ФСО N3 (отчет вводит в заблуждение применительно к источникам использованной информации - объявлениям о продаже объектов - аналогов; информация по качественным и количественным характеристикам объектов, указанных в анализе рынка земельных участков, является неподтвержденной, непроверяемой; выборка аналогов из предложений по продаже объектов для расчета рыночной стоимости объекта оценки проведена не корректно), пункт 11 ФСО N3 (отсутствуют ссылки на источники информации, используемые в отчёте, либо копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, - анализ рынка в таблицах 6-9, ссылки на источники получения информации указаны не полностью, проверить характеристики объектов, дату подготовки информации не представляется возможным), пункт 8д ФСО N3 (не приведены сведения обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчёта организациях и специалистах), пункт 12 ФСО N3, пункты 11,11а ФСО N7, пункт 11г ФСО N7 (отсутствует интервал значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости), пункт 11в ФСО N7, пункт 22в ФСО N3 (при проведении оценки оценщиком не в полном объеме проанализирован рынок земельных участков, сопоставимых с оцениваемым земельным участком, и не описаны правила отбора объектов-аналогов). Иные нарушения в отчёте - неверное определение среднего значения скидки на торг; при определении корректировки на дату предложения к дате оценки оценщик приводит ссылку на источник информации, в котором приведена информация о стоимости жилой недвижимости по г.Ростове-на-Дону, г.Шахты.
Согласно заключению эксперта по второму вопросу в связи с неподтверждением стоимости объекта согласно отчёту оценщика рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 11 117 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под индустриальную застройку - таблица 27). Диапазон цен за 1 кв.м составляет от 852 до 1500 рублей (без учета минимального и максимального значений).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Таганроге, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Аналоги отобраны в пределах вышеприведенного диапазона цен, определенного при анализе рынка в данном сегменте. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблице N 29 (л.д.123-124 том 2). Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения представителя административного истца против заключения эксперта не содержат ссылок на конкретные нарушения федеральных стандартов оценки, носят общий характер, основаны на суждении о достоверности отчёта об оценке, содержащем вывод о меньшем размере рыночной стоимости объекта. Поскольку все суждения, изложенные в заключении эксперта, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями.
Отчёт оценщика не может быть положен в основу вывода суда о рыночной стоимости земельного участка, поскольку административным истцом не опровергнуты суждения комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области и заключения эксперта о наличии в отчёте существенных нарушений федеральных стандартов оценки, влияющих на размер рыночной стоимости.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области вопреки доводам представителя административного истца не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость, значительно отличающаяся от вывода отчёта оценщика, определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, существенных нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки суд не находит, учитывая показатель разницы между кадастровой стоимостью и установленной рыночной стоимостью (в пределах 50 %). Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 9 264 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 11 117 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 12 июля 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "ДорСтройИнвест" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 40 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка