Решение Ростовского областного суда от 31 июля 2017 года №3а-496/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 31 июля 2017 года Дело N 3а-496/2017
 
Именем Российской Федерации
31 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Донецкой А.С.,
с участием
представителей административного истца Бутко С.А., Незвановой Ю.Ю.,
представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области Шапошниковой Ю.А.,
представителя заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону Барбарук Н.В.,
представителя заинтересованного лица ООО «Ростовский комбинат хлебопродуктов» Руденко О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...,
у с т а н о в и л :
Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению ООО «Ростовский комбинат хлебопродуктов» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссия) 16 января 2017 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в размере 7 799 688 рублей.
По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного, и, как следствие, уменьшение размера налоговых платежей, поступающих в бюджет г. Ростова-на-Дону.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии от 16 января 2017 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, исключить сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости объекта из государственного реестра недвижимости, восстановив в нем ранее существовавшие сведения о кадастровой стоимости земельного участка.
В судебном заседании представители ДИЗО г. Ростова-на-Дону Бутко С.А. и Незванова Ю.Ю. поддержали заявленные требования, полагая, что срок на обращение в суд не пропущен, специалисты ДИЗО исчисляли его с даты поступления в Администрацию г. Ростова-на-Дону сообщения Комиссии о принятом решении.
Данная позиция была поддержана также представителем Администрации г. Ростова-на-Дону Барбарук Н.В.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области Шапошникова Ю.А. и представитель ООО «Ростовский комбинат хлебопродуктов» Руденко О.Н. просили отказать в удовлетворении административного иска, полагая, что оснований для восстановления пропущенного срока на обращение в суд не имеется, оспариваемое решение Комиссии вынесено законно и обоснованно.
В письменных возражениях Кузьмина П.А., являющегося председателем Комиссии и представителем Управления Росреестра по Ростовской области, изложено несогласие с заявленными административными исковыми требованиями.
Представитель Комиссии в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела Комиссия извещена должным образом. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив их письменные заявления и возражения, допросив свидетеля и эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Кадастровая стоимость является базой для расчета земельного налога, зачисляемого в бюджет муниципального образования.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, её статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).
С учетом приведенной правовой позиции и полномочий ДИЗО г. Ростова-на-Дону, закрепленных в Положении о нем, утвержденном постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2003 года № 1191, ДИЗО обладает правом на обращение в суд в защиту интересов муниципального образования.
Судом установлено, что ООО «Ростовский комбинат хлебопродуктов» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 812 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административных помещений, расположенного по адресу: ...
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 34 695 088, 80 рублей.
21 декабря 2016 года ООО «Ростовский комбинат хлебопродуктов» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости упомянутого выше земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 15 декабря 2016 года № 5844/12-2016, составленный оценщиком ...., согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 7 799 688 рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией «Межрегиональный союз оценщиков» 20 декабря 2016 года.
16 января 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление Общества, и, сделав вывод, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость объекта на 77, 5%.
Протоколом № 1 заседания Комиссии от 16 января 2017 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту - Порядок).
В то же время, оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы ДИЗО г. Ростова-на-Дону как органа, представляющего интересы муниципального образования «Город Ростов-на-Дону».
Из п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.
Несоответствие отчета об оценке 15 декабря 2016 года, составленного оценщиком ...., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета, заключением судебной экспертизы от 21 июня 2017 года № 402-Э/2017, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., а также устными и письменными пояснениями данного эксперта в судебном заседании.
Допрос судом оценщика Протасенко О.В. в качестве свидетеля не позволил в полной мере устранить обоснованные сомнения в объективности и правильности его выводов о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенных в отчете об оценке.
По результатам судебной экспертизы экспертом ... сделан вывод о том, что отчет об оценке не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета. Не были допущены нарушения, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости. Однако допущены нарушения при отборе аналогов, применении корректировок. Правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, ошибки при выполнении математических действий не допускались. При этом информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, не подтверждается.
В обоснование сделанных выводов экспертом указано, в том числе, на неточность или неоднозначность отражения в отчете сведений об использованных документах, о средней рыночной стоимости земельных участков, о применении способа расчета весовых коэффициентов, а также сведений о месте нахождения одного из аналогов. По мнению эксперта, оценщиком ненадлежащим образом проанализировано местоположение объекта оценки и объектов-аналогов № 1, № 2, № 3, № 4.
В наибольшей степени на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки повлияло невыполнение требований п. 22 ФСО № 7, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объекта-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке.
Проведенный оценщиком анализ информации не позволяет судить о действительном уровне рыночных цен на сопоставимые земельные участки в г. Ростове-на-Дону. Оценщиком для расчетов взяты объекты с наименьшими ценами.
Представленные экспертом .... в ходе судебного разбирательства объемные выборки предложений о продаже сходных земельных участков, расположенных в тех же районах города, в которых находятся взятые оценщиком аналоги, а также пояснения эксперта свидетельствуют о том, что ценовой диапазон на такие участки в соответствующем сегменте (без учета объектов, продаваемых по минимальным и максимальным ценам) составляет от 7 143 рублей до 12 195 рублей за квадратный метр. Средняя цена предлагаемых к продаже земельных участков коммерческого назначения в г. Ростове-на-Дону на дату оценки составляет более 9 000 рублей. Рыночная стоимость объекта оценки с учетом его индивидуальных особенностей, по мнению эксперта, составляет около 6 095 рублей за кв.метр (оценщик определил её в отчете в размере 4 304, 46 рублей за кв.метр).
Перечисленные выше недостатки отчета об оценке в своей совокупности ставят под сомнение обоснованность выводов оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка.
Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены материалами дела.
Возражения Общества на заключение и пояснения эксперта были проверены судом и не нашли своего подтверждения.
Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.
Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, определенном решением Комиссии от 16 января 2017 года, и восстановления в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.
В соответствии с ч. 5 ст. 245 и ч. 1 ст. 219 КАС РФ заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
В данном случае начало течения срока исчисляется с даты заседания Комиссии, принимая во внимание, что Администрация г. Ростова-на-Дону была заблаговременно уведомлена о времени и месте рассмотрения заявления Общества, представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону принимал участие в заседании Комиссии и знал о существе принятого решения с даты его вынесения. Уведомление о принятом Комиссией по заявлению Общества решении поступило в Администрацию г. Ростова-на-Дону 24 января 2017 года, что подтверждено письменными доказательствами.
Административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии от 16 января 2017 года ДИЗО г. Ростова-на-Дону подал в суд 24 апреля 2017 года, то есть в срок, превышающий три месяца со дня принятия решения на восемь дней, и не превышающий трехмесячный срок с даты получения уведомления Комиссии.
С учетом изложенного, а также, принимая во внимание незначительность пропуска срока, суд считает возможным признать причины пропуска срока на обращение в суд уважительными и восстановить пропущенный срок.
На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.
ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 20 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.
Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд
р е ш и л :
Восстановить Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону срок для обращения в суд с административным иском.
Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в соответствии с отчетом об оценке от 15 декабря 2016 года № 5844/12-2016, составленным оценщиком ...., в сумме 7 799 688 рублей.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года кадастровой стоимости указанного земельного участка в сумме 7 799 688 рублей, восстановив в нем сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 34 695 088, 80 рублей.
Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 20 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья  
 О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 4 августа 2017 года.
Судья  
 О.А.Руднева



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка