Решение Ростовского областного суда от 13 февраля 2020 года №3а-495/2019, 3а-50/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 февраля 2020 года Дело N 3а-50/2020
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего Шикуля Е.В.
при секретаре Даниловой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Томазовой Александры Васильевны об установлении кадастровой стоимости жилого помещения в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Томазова А.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 19 779 186,89 руб.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Томазова А.В. просит суд установить кадастровую стоимость жилого помещения равной его рыночной стоимости в сумме 43 852 000 руб., определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация города Новочеркасска Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Хайленко А.Н. просил суд установить кадастровую стоимость жилого помещения, равной его рыночной стоимости в сумме 43 852 000 руб.
Представитель Правительства Ростовской области по доверенности Кабаргина С.В. возражала против удовлетворения исковых требований административного истца.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
В возражениях заинтересованного лица - Администрации города Новочеркасска Ростовской области содержится просьба об отказе в удовлетворении исковых требований, заявленных административным истцом, по причине существенного занижения рыночной стоимости.
От ФГБУ "ФКП Росреестра" отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что жилое помещение (квартира) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2733 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является собственностью Томазовой А.В.
Указанный объект поставлен на государственный кадастровый учёт 19 января 2011 года.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881. Перечень объектов недвижимости для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2016 года.
Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость жилого помещения, является 1 января 2016 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 150 840 555, 90 руб.
Административный истец считает кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости завышенной.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на жилое помещение (квартиру), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.
Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
Результаты определения кадастровой стоимости названного объекта капитального строительства влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика указанного налога.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец Томазова А.В. 19 ноября 2019 года обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт об оценке рыночной стоимости жилого помещения от 6 ноября 2019 года N 0667/о, подготовленный оценщиком ООО "Профессиональные экспертные технологии" ФИО1., в котором рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 19 779 186,89 руб.
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" ФИО2
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 17 января 2020 года N 6-2020 рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года составляет 43 852 000 руб.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте экспертизы; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Возражая против выводов экспертного заключения, представитель Правительства Ростовской области ссылается на то, что экспертом занижена рыночная стоимость объекта исследования, поскольку объекты-аналоги не схожи по площади, этажности, что привело к завышению корректировок.
Проанализировав возражения представителя административного ответчика и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.
Из заключения следует, что объект экспертизы является зданием бывшего общежития, относится к рынку коммерческой недвижимости, в связи с чем экспертом осуществлен анализ рынка коммерческих помещений. В целях определения рыночной стоимости экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Новочеркасске Ростовской области. Определение рыночной стоимости производилось как затратным (определение стоимости воспроизводства по издержкам производства), так и сравнительным подходом, в рамках которого использовался метод сравнения продаж. Доходный подход не применялся.
При этом следует отметить, что показатели рыночной стоимости объекта экспертизы, определенный указанными выше подходами, являются соотносимыми друг с другом.
Доводы представителя Правительства Ростовской области о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов отклоняются судом, принимая во внимание индивидуальные особенности объекта исследования, объективно затрудняющие возможность подбора на территории г. Новочеркасска Ростовской области объектов, более сопоставимых в сравниваемых показателях с исследуемым объектом.
Суд учитывает, что для определения рыночной стоимости в рамках проведения судебной оценочной экспертизы экспертом была выполнена выборка аналогов помещений коммерческого назначения, с учётом их схожести с исследуемым объектом. В качестве элементов сравнения, по которым производился отбор, определены элементы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта исследования. Отобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка, оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах. Величины корректировок, введённых экспертом, подтверждены источниками, ссылки на которые приведены в заключении. При введении корректировок эксперт применил значения, наиболее точно отражающие ситуацию на рынке в сегменте рынка, к которому относится объект недвижимости. В заключении приведены согласование результатов расчётов, а также объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный судом вопрос с возможностью проверки обоснованности данных выводов.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает.
Отклоняя возражения Правительства Ростовской области относительно заключения эксперта, суд также учитывает, что данные возражения не могут быть признаны обоснованными и аргументированными, поскольку конкретные замечания, указанные представителем административного ответчика, не основаны на нормах федеральных стандартов оценки, построены в основном на предположениях без какого-либо обоснования. Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих достоверные сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административным ответчиком не представлено.
Также суд учитывает, что, возражая против выводов заключения, составленного по результатам проведения судебной оценочной экспертизы, Правительством Ростовской области ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы не заявлялось.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае представленный административным истцом отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Возражения Правительства Ростовской области относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение от 17 января 2020 года N 6-2020, составленное экспертом ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" ФИО2. по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая уточнение административным истцом требований с учетом выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 19 ноября 2019 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта на оплату от 17 января 2020 года N 6 и финансово-экономического обоснования стоимости услуг по экспертизе усматривается, что стоимость экспертизы в размере 50 000 руб. соответствует объёму проделанной экспертом работы. Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
Определяя лицо, на которое должны быть возложены соответствующие судебные расходы, суд учитывает, что административным истцом обоснованно оспаривался показатель кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости, определенный в порядке массовой кадастровой оценки.
Материалами дела подтверждается, что расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости (150 840 555, 90 руб.) и его рыночной стоимостью (43 852 000 руб.) составляет 70,93%, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и может свидетельствовать об ошибке, допущенной при проведении массовой кадастровой оценки, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, в данном случае расходы на проведение судебной оценочной экспертизы относятся на Правительство Ростовской области, как государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2733 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 43 852 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 19 ноября 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного ответчика Правительство Ростовской области.
Взыскать с Правительства Ростовской области в пользу ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Шикуля
Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2020 года
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка