Дата принятия: 09 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-493/2020
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 ноября 2020 года Дело N 3а-493/2020
Волгоградский областной суд в составе
Председательствующего судьи Камышниковой Н.М.
при ведении протокола помощником судьи Харламовой Э.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Антонова А.А. к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управлению Росреестра по Волгоградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 г. N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, сформирован по состоянию на 1 января 2015 г. Согласно приложению 1 к приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли и общественного питания (под здание закусочной с торговым залом), установлена в размере <.......> рублей.
Реализуя право, предусмотренное ст. 245 КАС РФ административный истец обратилась в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного используемого им по договору аренды, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере <.......> рублей, установленной в представленном отчёте оценщика.
В обоснование административного искового заявления указал, что кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель административного истца Антонова А.А. - Р.А.Ю. административное исковое заявление поддержал в полном объеме, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.
Административный истец Антонов А.А., а также иные лица, участвующие в деле - комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управление Росреестра по Волгоградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", аппарат Губернатора и Правительства Волгоградской области, комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области, будучи извещёнными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Кроме того, в письменном ходатайстве представитель комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Г.Т.В. указала, что по результатам рассмотрения отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка, приложенного к иску, нарушений обязательных требований федеральных стандартов оценки не выявлено, при вынесении решения по делу полагается на усмотрение суда.
Представитель Управления Росреестра по Волгоградской области - О.Ю.В. в письменных объяснениях по делу также не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Поскольку судом не признана обязательной явка указанных не явившихся лиц, суд полагает на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ возможным рассмотреть дело в их отсутствии.
Выслушав представителя административного истца Антонова А.А. - Р.А.Ю., изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в административном исковом заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований административного истца по следующим основаниям.
Как следует из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 387, 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за землю является земельный налог и арендная плата, при этом, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признанных объектами налогообложения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, в том числе регулирует отношения по определению рыночной стоимости этих объектов для целей совершения сделок с ними, а также для иных целей.
Так, в ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Законодатель установил, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе, по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Право оспаривания принадлежит физическим и юридическим лицам, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Для оспаривания физическими лицами в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 245 КАС РФ).
Из материалов дела следует, что административный истец пользуется земельным участком с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли и общественного питания (под здание закусочной с торговым залом) по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с муниципальным образованием <.......>, с учетом соглашения о переуступке прав по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.1 договора, срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Раздел 4 договора предусматривает механизм расчета арендной платы, согласно которому размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, поскольку административный истец является арендатором земельного участка и размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости участка, он вправе обратиться в суд с данным иском.
Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 г. N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, сформирован по состоянию на 1 января 2015 г. Согласно приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли и общественного питания (под здание закусочной с торговым залом), установлена в размере <.......> рублей.
Как видно из выписки из ЕГРН и сведений из государственного кадастра недвижимости, предоставленных ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по запросу суда, указанный земельный участок внесён в государственный кадастр недвижимости 28 августа 2013 г. После 1 января 2015 г. количественные и качественные характеристики земельного участка, влияющие на определение кадастровой стоимости, не изменялись.
Таким образом, дата, по состоянию на которую должна быть установлена рыночная стоимость земельного участка применительно к положениям ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности - 1 января 2015 г. - это дата, на которую сформирован перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости при очередной государственной кадастровой оценке.
Согласно представленному отчёту об оценке рыночной стоимости земельного участка N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком ООО <.......> С.И.А. по заданию и на основании договора с административным истцом, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли и общественного питания (под здание закусочной с торговым залом), определена по состоянию на 1 января 2015 г. в размере <.......> рублей.
Судом установлено, что вышеуказанный отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствуют законодательству, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим нормативно-правовым актам в сфере оценочной деятельности объектов недвижимости.
Отчёт содержит подробное описание проведенной оценки рыночной стоимости в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об оценке вышеуказанным законодательством, в нем имеются все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Так, оценщик для расчёта рыночной стоимости земельного участка использовал сравнительный подход. При этом обосновав отказ от использования затратного и доходного подходов.
В рамках сравнительного подхода провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, обоснованно применил метод сравнения продаж с использованием сведений о продаваемых объектах - аналогах существенно не отличающихся от объекта оценки по основным факторам стоимости, которые правильно определены.
Данные сведения об объектах - аналогах опубликованы в открытых и проверяемых источниках в период, непосредственно предшествующей дате оценке, указан и приложен к отчёту их источник. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов - аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв.м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. В процессе расчёта были обоснованно определены и применены корректирующие коэффициенты известной цены объектов - аналогов по параметрам, по которым имеются различия объектов - аналогов с объектом оценки и имеется необходимость корректировки цен, также обоснован отказ от применения корректирующих коэффициентов по иным выявленным ценообразующим факторам.
Итоговая цена определена путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
По мнению суда, подбор объектов - аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно и обоснованно, выводы сделаны с учётом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и с учётом иных заслуживающих внимания обстоятельств. Информация, использованная оценщиком в отчёте является достоверной, достаточной и проверяемой.
Достоверность выводов оценщика участниками по делу сомнению не подвергалась. Доказательств, опровергающих данные, изложенные в отчете, а также доказательств об иной рыночной стоимости спорного участка не представлено административными ответчиками.
При таких данных, оценив по правилам ст.ст. 14, 62, 84 КАС РФ представленный отчёт оценщика, который был выполнен в соответствии с установленными требованиями оценщиком С.И.А., имеющей необходимое образование и опыт работы в оценочной деятельности, являющейся членом Ассоциации <.......>, застраховавшей свою гражданскую ответственность оценщика, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена на дату определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что отчёт об оценке является допустимым доказательством по делу, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает, что административный истец представил достаточные, допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, доказал своё нарушенное субъективное право. Поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению.
Суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка, равной рыночной в сумме <.......> рублей по состоянию на 1 января 2015 г.
Датой подачи заявления административным истцом о пересмотре кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством РФ является 19 октября 2020 г.
Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Антонова А.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли и общественного питания (под здание закусочной с торговым залом), по состоянию на 1 января 2015 г., равной рыночной стоимости в размере <.......> рублей.
Датой подачи заявления в суд Антоновым А.А. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка считать 19 октября 2020 г.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.М. Камышникова
Справка: решение в окончательной форме принято 18 ноября 2020 г.
Судья Н.М. Камышникова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
