Дата принятия: 08 июля 2021г.
Номер документа: 3а-492/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 июля 2021 года Дело N 3а-492/2021
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Скоморохова гора" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Торговый дом "Скоморохова гора" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - магазин, площадью N.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N рублей;
земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости N
Заявление обосновано тем, что ООО "Торговый дом "Скоморохова гора" является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Ярэксперт" (далее - Отчеты):
рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рубля.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Представитель административного истца по доверенности Грачева А.А. в судебном заседании административный иск об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки поддержала.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Департамент финансов Ярославской области, администрация городского округа <адрес> своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Торговый дом "Скоморохова гора" является собственником земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, и расположенного на нем объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - магазин, площадью 1 497, 2 кв.метров, с кадастровым номером N.
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.
В соответствии со статьей 2.<адрес> "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 34-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год.
В указанный Перечень под номером 160 внесен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в собственности ООО "Торговый дом "Скоморохова гора".
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства <адрес>, а также принимая во внимание, что ООО "Торговый дом "Скоморохова гора" является собственником нежилого здания, включенном в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2021 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость. Следовательно, права и законные интересы "Торговый дом "Скоморохова гора" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципального Совета городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 51 на территории городского округа <адрес> установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Торговый дом "Скоморохова гора" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила N рубля.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила N рубля.
Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которыми рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N
Исследование Отчетов с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером N и с кадастровым номером N.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N доходным подходом.
Кроме того, расчет рыночной стоимости в целях проверки полученного результата (индикативно) произведен оценщиком сравнительным подходом.
От использования в рамках оценки объекта с кадастровым номером N затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.
Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N рассчитана оценщиком сравнительным подходом.
В рамках доходного подхода определения рыночной стоимости нежилого здания использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
В свою очередь, годовой доход от объекта определен оценщиком как величина годовой арендной платы от аналогичных объектов недвижимости.
Из Отчета следует, что оценщиком отобрано три аналогичных объекта, предлагавших к сдаче в аренду на дату оценки, предложения о которых использованы оценщиком для расчета стоимости аренды объекта оценки.
В возражениях на Отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что на дату оценки существовали иные предложения о сдаче в аренду нежилых зданий - аналогов оцениваемому объекту, которые подлежали учету оценщиком в расчетах.
Вместе с тем, из Отчета об оценке следует, что по результатам анализа рынка оценщиком выявлено 106 предложений о сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости.
Кроме того, в Отчете содержится допущение, что на рынке на дату оценки имеются и иные предложения не выявленные оценщиком.
Однако, неиспользование всех выявленных объектов в расчетах о нарушении федеральных стандартов оценки оценщиком не свидетельствует.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к их арендным ставкам оказало бы существенное влияние на результат оценки.
В рамках расчета рыночной стоимости объекта с кадастровым номером N сравнительным подходом методом сравнения продаж оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже права аренды земельного участка по адресу: <адрес>, у <адрес> - аналога 3 явился факт нахождения на нем объекта капитального строительства. Как полагает Департамент, отчуждение данного объекта влечет переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, на котором расположен объект, у его покупателей.
В связи с этим, как утверждает Департамент, данный земельный участок (аналог 3) реализовывался при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки", либо применение корректировки на "вид права" в максимальном значении расширенного интервала данных корректировок, предложенного Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года, который использован оценщиком для определения величины корректировки.
Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, выводы оценщика о том, что указанный земельный участок - аналог 3 свободен от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает.
При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанному предложению и сделан обоснованный вывод, что цена предложения аналога 3 - в 6 000 000 рублей является ценой земельного участка без улучшений. Указанная цена земельного участка, по мнению оценщика, типична для рынка недвижимости <адрес> и не свидетельствуют о наличии каких - либо дополнительных условий предлагаемой сделки.
При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N к цене указанного аналога оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объекта.
Оснований для определения величины данной корректировки в ином размере, а также применения корректировки на нетипичность сделки оценщик, исходя из анализа рынка, и в пределах своей компетенции не усмотрела.
Возражений относительно достоверности Отчетов в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчетов в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной.
Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца материалы дела не содержат.
В связи с этим, рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами: объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере N рублей; земельного участка с кадастровым номером N - N
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Торговый дом "Скоморохова гора" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ООО "Торговый дом "Скоморохова гора" с настоящим административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Скоморохова гора" удовлетворить.
Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - магазин, площадью N.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N
Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью N.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости N.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 15 июля 2021 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
