Решение Брянского областного суда от 16 мая 2019 года №3а-492/2019

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 мая 2019 года Дело N 3а-492/2019
Брянский областной суд в составе:
председательствующего судьи Парамоновой Т.И.,
при секретаре Зиновкине Е.О.,
с участием административного истца Фроликова А.А., представителя заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области Семилёнковой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Фроликова Андрея Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Фроликов А.А. обратился в суд с указанным административным иском, в обоснование требований указал, что он является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение; общей площадью 168,6 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 2 676 278 рублей 84 копейки.
Данные об установление кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.
Согласно отчету N 194/12-2018 от 11 декабря 2018 года, выполненному ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 1 001 000 рублей.
Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца, как налогоплательщика, Фроликов А.А. просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение; общей площадью 168,6 кв.м., с кадастровым номером 32:28:0032509:763, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Софьи Перовской, д. 85, пом. 1, равной его рыночной стоимости в размере 1 001 000 рублей по состоянию на 01 августа 2014 года.
Определением судьи Брянского областного суда от 11 марта 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО "ЭкоСити", Брянская городская администрация, Фонд поддержки малого и среднего предпринимательства "Брянская Микрофинансовая Организация".
До начала судебного заседания от представителя заинтересованного лица администрации Советского района г. Брянска Мозжова Д.Н. поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя заинтересованного лица администрации Советского района г. Брянска.
Определением Брянского областного суда от 16 мая 2019 года ходатайство удовлетворено, определено рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица администрации Советского района г. Брянска.
В судебном заседании административный истец Фроликов А.А. заявленные административные исковые требования поддержал, полагал, что экспертное заключение ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" N 01-118/Э-2019 от 15 апреля 2019 года имеет существенные недостатки.
Суду пояснил, что экспертом осмотр спорного объекта не осуществлялся, не применен обязательный для оценки недвижимости сравнительный подход, при этом экспертом для сравнения использовались объекты, не являющиеся аналогами, и учитывалась общая площадь объекта оценки, а не аренднопригодная площадь. Кроме того эксперт при расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости должен был вычесть из стоимости единого объекта недвижимости рыночную стоимость земельного участка, расположенного под помещением, а также уменьшить рыночную стоимость оцениваемого объекта на содержащуюся в ней сумму НДС.
В судебном заседании представитель заинтересованного Управления имущественных отношений Брянской области Семилёнкова Е.В. возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку представленный отчет N 194/12-2018 от 11 декабря 2018 года, выполненный ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", не отражает реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, опровергнут заключением эксперта ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" N 01-118/Э-2019 от 15 апреля 2019 года.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" Калинкин А.Л. суду пояснил, что рыночная стоимость спорного помещения была рассчитана с применением доходного подхода методом прямой капитализации, при этом в стоимость объекта оценки НДС не включался. Стоимость земельного участка под помещением не учитывалась и не могла вычитаться из рыночной стоимости объекта оценки, поскольку спорный объект недвижимости является встроенным помещением, а не отдельно стоящим зданием.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области", заинтересованных лиц Брянской городской администрации, ООО "ЭкоСити", Фонда поддержки малого и среднего предпринимательства "Брянская Микрофинансовая Организация" о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин своего отсутствия - не представили, об отложении слушания по делу - не ходатайствовали.
В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель заинтересованного лица Брянской городской администрации Мозжов Д.Н. в удовлетворении требований просит отказать.
С учетом требований ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения административного истца Фроликова А.А., представителя заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области Семилёнковой Е.В., допросив эксперта Калинкина А.Л., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Фроликов А.А. является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение; общей площадью 168,6 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1 (л.д. N).
В соответствии с актом без номера от 01 августа 2014 года, по состоянию на 01 августа 2014 года, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 32:28:0032509:763 составляет 2 676 278 рублей 84 копейки.
Данные об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (л.д.N).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N 32/ИСХ/19-82335 от 15 марта 2019 года, по состоянию на 15 марта 2019 года, кадастровая стоимость нежилого помещения составляет 7 669 300 рублей 40 копеек.
Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в ЕГРН отсутствуют. Дата определения кадастровой стоимости 13 февраля 2017 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН - 16 января 2019 года (л.д. N).
Данная кадастровая стоимость утверждена актом N 32/301/19-583 от 15 января 2019 года филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области.
Согласно отчету N 194/12-2018 от 11 декабря 2018 года, выполненному ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 1 001 000 рублей.
Согласно ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями).
Согласно положениям ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Из разъяснений, содержащихся в п. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
В силу ст. 400, ч. 1 ст. 401 Налогового кодекса РФ физические лица, обладающие гаражами, зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.
По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, затронуты результатами определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.
Исходя из вышеизложенного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.
В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет N 194/12-2018 от 11 декабря 2018 года, выполненный ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА".
Как разъяснено в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).
По ходатайству представителя заинтересованного лица - Управления имущественных отношений Брянской области Семилёнковой Е.В. определением Брянского областного суда от 19 марта 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Брянский центр оценки и экспертизы".
Согласно выводам экспертного заключения ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" N 01-118/Э-2019 от 15 апреля 2019 года отчет N 194/12-2018 от 11 декабря 2018 года, выполненный оценщиком ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", не соответствует: п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299; п. 10, подпунктам "б, в, д" п. 11, п.15, подпунктам "б, в, е" п. 22, п. 23, п. 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611.
Экспертом установлено, что рыночная стоимость, указанная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ, хотя на стр. N5, в таблице "Задание на оценку", в строке "Предполагаемое использование и связанные с этим ограничения" указано, что предполагаемое использование отчета - "Для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной или суд. Отчет об оценке не может быть использован для иных целей". Также на стр. N4, в таблице "ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ", в строке Ограничения и пределы применения полученного результата, указано что "результат оценки не может быть применен ни для какого предполагаемого использования, отличного от указанного в настоящем отчете. Согласно ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для заключения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета (т.е. до 11 июня 2019 года)". Неоднозначное толкование вышеуказанного пункта, вводит в заблуждение пользователей отчета. Конкретный сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, не определен, в отчете указано универсальное назначение (стр.52, п.9.3).
Рынок административно-офисной недвижимости, к которому относится объект оценки, не исследован, приведены предложения, которые не представляется возможным проверить, так как (источники информации (полная ссылка на объявление, контактный номер телефона, копия страницы с текстом объявления), отсутствуют. B анализе рынка, не подтверждено и ни приведено ни одного предложения из сегмента рынка объекта оценки, определяющего нижнюю границу приведенного диапазона стоимости, в размере 6000 руб. Не приведены выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.
Оценщиком в качестве объектов аналогов, выбраны объекты, несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам таких как: расположение на этаже, объекты N1 и N2 расположены в цокольном и подвальном этаже, также, для данных объектов не указано точное местоположение (район, улица, N дома); объекты N3, N4 и N5 расположены в районных центрах, выбор данных объектов, в качестве объектов аналогов не допустим, так как объект оценки расположен в областном центре г.Брянск, характеризующийся наиболее развитым рынком коммерческой недвижимости. Не приведен в отчете объем доступных оценщику, а также обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. Не обоснованы введённые оценщиком корректировки, нет ссылок на источники информации. Оценщиком, при расчете величины стоимости, сравнительным подходом, были произведены расчеты стоимости земельного участка, приходящегося по мнению оценщика на встроенное помещение, стоимость данного земельного участка, была впоследствии вычтена из стоимости, полученной сравнительным подходом. В данном случае, оценщик опирается на источник информации сайт СтатРиэлт, где приведена доля "земельного участка, приходящегося на единый объект недвижимости, т.е. данный фактор характерен для отдельно-стоящих объектов, также источник информации датируется 01 июля 2016 года, т.е. после даты оценки. Аналогичным образом, с использованием указанного выше источника информации осуществлен и расчет величины стоимости объекта оценки доходным подходом.
В качестве объектов аналогов, представлены три предложения арендных ставок за помещения, расположенных в другом районе города, Бежицком, на улицах расположенных преимущественно в спальных микрорайонах, корректировка на местоположение не приведена. Введённые корректировки не обоснованы, нет ссылок на источники информации.
Выявленные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Установлено, что рыночная стоимость - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение; общей площадью 168,6 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет: 3 251 749 рублей.
В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Выражая не согласие с выводами эксперта, административный истец Фроленков А.А. указывает на то, что экспертное заключение ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" N 01-118/Э-2019 от 15 апреля 2019 года имеет существенные недостатки, а именно: осмотр спорного объекта экспертом не осуществлялся, не применен обязательный для оценки недвижимости сравнительный подход, при этом экспертом для сравнения использовались объекты, не являющиеся аналогами, учитывалась общая площадь объекта оценки, а не аренднопригодная площадь. Кроме того эксперт при расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости должен был вычесть из стоимости единого объекта недвижимости рыночную стоимость земельного участка, расположенного под помещением, а также уменьшить рыночную стоимость оцениваемого объекта на содержащуюся в ней сумму НДС.
Суд вышеуказанные доводы отклоняет по следующим основаниям.
Из пояснений эксперта ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" Калинкина А.Л. следует, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (01 августа 2014 года) невозможен, что является существенным допущением, принятым в расчетах. Расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществлен без учета НДС. При этом п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, не содержит положений об обязательном применении при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительного подхода. Им применялся доходный подход с использованием метода прямой капитализации, при этом сравнительный подход не применялся, так как отсутствовала информация о том, в каком состоянии находятся объекты аналоги. Стоимость земельного участка не учитывалась при расчете стоимости объекта оценки, поскольку оцениваемый объект является встроенным помещением. При этом различия в площадях помещений объектов аналогов с исследуемым объектом были учтены посредством корректировки данных и снижения их стоимости на 21%. При определении средней арендной ставки, с целью применения доходного подхода, был применен метод сравнительной единицы, где было выбрано четыре объекта аналога и выведена арендная ставка 337 рублей за кв.м. в месяц для подобных помещений. Указанная ставка соответствует рынку Советского района города Брянска и является нижней границей. Используя в расчетах общую площадь помещения, эксперт исходил из представленной информации об объекте оценке, содержащейся в отчете об оценке, при этом документов в отношении аренднопригодной площади помещения к отчету не приложено. Используемые объекты аналоги также имели места общего доступа, которые включают в себя коридоры, проходные места и тамбуры.
Также во внимание было принято то, что оценщиком ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА" в рамках сравнительного подхода, при проведении анализа рынка, в качестве объекта аналога использовалось предложение о продаже объекта недвижимости в размере 4 000 000 рублей, адрес и площадь которого полностью совпадают с объектом оценки (л.д. 75).
Представленная истцом Фроликовым А.А. рецензия N09/2019, выполненная рецензентом ООО "Брянская городская служба недвижимости" Страшинским В.М., на заключение судебной экспертизы, выполненное оценщиком ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" Калинкиным А.Л., не принимается судом во внимание, поскольку рецензия на заключение эксперта не является допустимым доказательством по делу, так как содержит лишь частное мнение специалиста.
При этом рецензенту Страшинскому В. М. проведение судебной экспертизы не поручалось, последний об уголовной ответственности не предупреждался, сведений о страховании его деятельности не представлено.
Кроме того, данное лицо не может быть признано и специалистом по смыслу положений, закрепленных в ст. 50 КАС РФ, поскольку специалистом является лицо, обладающее специальными знаниями и (или) навыками и назначенное судом для дачи пояснений, консультаций и оказания иной непосредственной помощи при исследовании доказательств и совершении иных процессуальных действий по вопросам, требующим соответствующих знаний и (или) навыков. Более того, согласно ст. 169 КАС РФ консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.
Оценив заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО "Брянский центр оценки и экспертизы", в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судом установлено, что заключение подготовлено экспертом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы в области оценки, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" N 01-118/Э-2019 от 15 апреля 2019 года мотивировано, выводы ясны, сделаны на основании исследованных экспертом обстоятельств и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом, в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объекта недвижимости. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Эксперт произвел расчет действительной рыночной стоимости путем доходного подхода, обосновав при этом целесообразность данного подхода к оценки стоимости спорного объекта недвижимости, а также обосновал невозможность применения затратного и сравнительного подходов, в результате которых рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01 августа 2014 года составила 3 251 749 рублей.
Помимо прочего, экспертиза проведена Калинкиным А.Л.., являющимся действительным членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, ответственность которого застрахована, что соответствует положениям абз. 1 ст. 4, ст. 15, абз.4 ст. 15.1, ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности.
Выражая несогласие с выводами эксперта ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" Калинкина А.Л., Фроликов А.А. заявил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.
В соответствии с ч.2 ст. 83 КАС РФ повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).
Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы по настоящему делу суд не усматривает.
Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости. Оно не содержит неясностей и противоречий, в связи с чем ходатайство административного истца о назначении повторной экспертизы при рассмотрении дела подлежит отклонению.
Учитывая изложенное, суд полагает, что действительной рыночной стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером 32:28:0032509:763, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1 по состоянию на 01 августа 2014 года является сумма в размере 3 251 749 рублей.
Отчет об оценке N 194/12-2018 от 11 декабря 2018 года, выполненный ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА" суд на основании ст. 61 КАС РФ признает недопустимым доказательством, поскольку он выполнен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и ФСО.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение эксперта ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" N 01-118/Э-2019 от 15 апреля 2019 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение; общей площадью 168,6 кв.м., с кадастровым номером 32:28:0032509:763, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1 по состоянию на 01 августа 2014 года в размере 3 251 749 рублей, что свидетельствует о необоснованности заявленных истцом требований об установлении рыночной стоимости данного помещения в размере 1 001 000 рублей.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость в размере 2 676 278 рублей 84 копейки меньше чем рыночная, установленная заключением эксперта ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" N 01-118/Э-2019 от 15 апреля 2019 года в размере 3 251 749 рублей, постольку суд считает необходимым Фроликову А.А. в удовлетворении иска об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое помещение; общей площадью 168,6 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 августа 2014 года, в размере 1 001 000 рублей - отказать.
Разрешая ходатайство ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" об оплате судебной экспертизы, суд исходит из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В силу положений ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
Как следует из материалов дела, определением суда от 19 марта 2019 года по ходатайству представителя заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области Семилёнковой Е.В. в связи с несогласием с представленной стороной истца экспертным заключением по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
Оплата экспертизы возложена на Управление имущественных отношений Брянской области.
Заключение эксперта представлено в Брянский областной суд без предварительной оплаты.
Из ходатайства ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" усматривается, что стоимость производства указанной судебной экспертизы составила 18000 рублей.
Принимая во внимание, что надлежащих доказательств, свидетельствующих об оплате проведенного экспертного исследования, сторонами не представлено, суд приходит к выводу о том, что расходы по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "Брянский центр оценки и экспертизы", подлежат взысканию с суд с Управления имущественных отношений Брянской области в сумме 18000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного иска Фроликова Андрея Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение; общей площадью 168,6 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1, в размере его рыночной стоимости равной 1 001 000 рублей по состоянию на 01 августа 2014 года - отказать.
Взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области в пользу ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" расходы по производству судебной оценочной экспертизы в размере 18000 рублей с перечислением данной суммы по следующим реквизитам:
получатель ООО "Брянский центр оценки и экспертизы", ИНН/КПП 3245516013/324501001, расчетный счет N 40702810807500000084 в операционном офисе ПАО "МИнБАнк", БИК:44525600, кор/счет N 30101810300000000600, ОГРН N 1143256012657.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
судья Брянского областного суда Т.И. Парамонова
мотивированное решение принято 20.05.2019 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка