Дата принятия: 01 августа 2017г.
Номер документа: 3а-492/2017
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 01 августа 2017 года Дело N 3а-492/2017
Именем Российской Федерации
01 августа 2017 г. г.Красногорск
Московской области
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Подкопаевой М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Колибри» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,
у с т а н о в и л :
общество с ограниченной ответственностью «Колибри» через представителя Деобольд Л.А. действующего на основании доверенности обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого помещения площадью 505.3 кв. метров, кадастровый номер 50:04:0010101:189, расположенного по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Московская д.31, пом1.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права истца на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет 18.11/14-16 об оценке подготовленный оценщиком ООО «Гранд Реал» и просит пересмотреть кадастровую стоимость и определить ее в размере рыночной без учета НДС 11 938 135.59 рублей с 01 августа 2015 года.
Представителем административного истца Деобольд Л.А. в ходе рассмотрения дела, требования подержала, полагала, что заявителем представлен подготовленный оценщиком отчет об определении рыночной стоимости объекта. Министерство подвергает труд оценщика сомнению и по сути спорт с оценщиком, что по ее мнению подлежит рассмотрению в ином судебном порядке. Заключение эксперта №038/06/201-ЭЗ от 30 июня 2017 года Титова С.Б. находит недопустимым доказательством, поскольку экспертизу отчетов об оценки могут проводить только эксперты саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, составивший отчет. Итоговым документов об определении рыночной стоимости является отчет об оценке, а не экспертное заключение, в связи с чем, оно не может быть положено в основу решения суда.
Представитель Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В. указал, что установление кадастровой стоимости объекта истца в размере рыночной стоимости является правом административного истца. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определенной в экспертном заключении, будет направлено на установление экономически обоснованной базы по земельному налогу. Учитывая, что отчет, представленный административным истцом, имеет нарушения, которые отражаются на итоговой величине рыночной стоимости объекта, полагал, что определенная оценщиком рыночная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости объекта.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд представителя не направило. Извещено.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, заслушав сторон, эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению частично.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое помещение площадью 505.3 кв. метров, кадастровый номер 50:04:0010101:189, расположенное по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Московская д.31, пом1. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по МО.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 августа 2015 года в размере 30 604 939.66 рублей, утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений МО №13ВР-1998 от 24 ноября 2015 года.
С целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет №18.11/14-16 об оценке подготовленный оценщиком ООО «Гранд Реал». Рыночная стоимость оценщиком определена в размере 14 087 000 рублей с учетом НДС (18%). Расчетная стоимость объекта оценки без учета оценщиком указана в отчете в размере 11 938 135, 59 рублей.
Общество обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года №П/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области (далее Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания).
Комиссия на заседании, проведенном 13 января 2017 года рассмотрела поступившее 19 декабря 2016 года заявление и приняла решение которым, заявление отклонила, указав на наличие в представленном обществом отчете об оценке рыночной стоимости здания нарушение требований ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценке и величина отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 54%.
Согласно пункту 1 статьи 373 НК РФ плательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.
В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.
Согласно подпункту 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу пункта 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.
Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Удовлетворяя заявленные требования суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Так статьей 24.18 поименованного Закона за лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлены письменные объяснения согласно которых министерством проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на предмет соответствия его нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения, повлиявшие на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объекта, поэтому министерство полагало, что данная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости.
Судом в ходе рассмотрения дела назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту Делового союза экспертов Титову С.Б..
Судом получено заключение эксперта №038/06/2017-ЭЗ от 30 июня 2017 года, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Гранд Реал» не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость объекта не отражает действительную рыночную стоимость. Экспертом определена рыночная стоимость объекта в размере 22 856 387.00 рублей.
С заключением эксперта не согласился представитель административного истца, полагала заключение эксперта не может иметь юридической силы, поскольку рыночная стоимость может быть определена только оценщиком, отчет об оценке является единственным доказательством рыночной стоимости
объекта. У объекта может быть только одна рыночная стоимость, установленная в одном отчете об оценке. Обратила внимание суда, что объект оценки является частью здания, в котором расположено идентичное помещение площадью 509.3 кв. метров ранее принадлежавшее обществу, кадастровая стоимость которого составляет 7 915 443.83 рублей.
Для дачи пояснений по заключению в порядке статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ эксперт Титов С.Б. вызван в судебное заседание, где экспертное заключение полностью поддержал и указал, что объектом исследования являлось нежилое помещение №1 площадью 505.3 кв. метров, кадастровый номер 50:04:0010101:189, расположенное по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Московская д.31. Объект помещение №2 предметом исследования не являлся. Предполагает, что кадастровая стоимость данного помещения может быть заниженной. Определенная стоимость объекта отражает действительную рыночную стоимостью. В данном случае кадастровая стоимость объекта находится в верхней границе его рыночной стоимости.
Анализируя заключение эксперта суд приходит к следующему. Отвечая на вопрос о проверке представленного стороной административного истца отчета, эксперт привел нарушения допущенные оценщиком в ходе оценки объекта которые позволяют усомниться в достоверности величины определенной рыночной стоимости помещения, а именно определяя стоимость сравнительным подходом, оценщик указывает на расположение объекта аналога №2 на 1 линии и отказывается от введения корректировки по данному элементу, однако фактически объект расположен в глубине жилого квартала; некорректное выполнение расчета доли земли в едином объекте и введение корректировки на дату предложения на основании индекса потребительских цен для мая 2014 года привело к нарушению пунктом оценщиком пунктов 5, 8 ФСО №3. Применяя сравнительный и доходный подходы, экспертом получена итоговая рыночная стоимость 22 856 387 рублей.
В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку заключение мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Суд приходит к выводу, что по своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
В заключение эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.
Доводы представителя административного истца, изложенные в ходатайстве об исключении из доказательств, не имеющих юридическую силу заключение эксперта Титова С.Б. суд, находит не состоятельными и основанными на неверном понимании норм закона.
Предметом экспертизы являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статей 3 и 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве экспертов для данного вида экспертизы могли привлекаться только лица, являющиеся субъектами профессиональной оценочной деятельности.
В силу предписаний статьи 4 Закона об оценочной деятельности, субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона, чему полностью соответствует эксперт Титов С.Б..
Суд приходит к выводу, что установленная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:04:0010101:1294 в ином размере, отличающемся от установленной стоимости рыночной стоимости объекта рассматриваемого в рамках данного административного дела, не опровергает заключение эксперта и не имеет правового значения для рассмотрения данного дела.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение №038/06/2017-ЭЗ эксперта ДСО Титова С.Б. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости объекта оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным частично удовлетворить административное исковое заявление ООО "Колибри", установив кадастровую стоимость нежилого помещения, в размере его рыночной стоимости - 22 856 387 рублей по состоянию на 01 августа 2015 года.
Суд, также учитывает, что судебное оспаривание кадастровой стоимости имеет свои особенности, поскольку данная стоимость носит условный характер и ее обоснованная оценка может варьироваться в определенном разумном диапазоне, однако стороной административного истца не представлены доказательства, которые опровергали бы определенную экспертом рыночную стоимость, и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере.
Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.
Кадастровая оценка объектов недвижимости не может быть произвольной и направлена на обеспечение максимальной соотносимости (приближенности) с существующими рыночными реалиями, при этом не исключает вариантности оценок обусловленных объективными факторами, включая особенности применяемой методологии и профессиональной интерпритации. Достоверность кадастровой стоимости предполагает разумный диапазон возможных значений полученных на основе имеющихся данных об объекте и с учетом профессионального усмотрения.
В рамках настоящего административного дела судом установлено, что расхождение кадастровой стоимости объектов от определенной в ходе рассмотрения дела рыночной стоимости объекта, составляет 25.3%.
Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценке диапазон отклонений.
Поскольку в судебном заседании эксперт пояснил, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не превышает максимальный предел диапазона рыночной стоимости, учитывая, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости сводится по своей сути к уточнению стоимости объекта поэтому отличие определенной рыночной стоимости от установленной кадастровой не свидетельствует о наличии ошибки при определении кадастровой стоимости.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является 20 декабря 2016 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административные исковые заявление общества с ограниченной ответственностью «Колибри» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого помещения площадью 505.3 кв. метров, кадастровый номер 50:04:0010101:189, расположенного по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Московская д.31, помещение 1 по состоянию на 01 августа 2015 года в размере рыночной стоимости 22 856 387.00 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2016 года.
Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о пересмотре их кадастровой стоимости считать 19 декабря 2016 года.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Требования общества с ограниченной ответственностью «Колибри» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 11 938 135, 59 рублей определенном в отчете об оценке №18.11/14-16 от 05 декабря 2016 года подготовленным оценщиком ООО «Гранд Реал» и применения для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 августа 2015 года - оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
