Решение Хабаровского краевого суда от 31 марта 2021 года №3а-49/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 марта 2021 года Дело N 3а-49/2021
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре П.С.Бритовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пилипенко Е.Б., Сингур А.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Пилипенко Е.Б., Сингур А.П. оспаривают кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, наименование - цех, площадь 1879,5 кв.м, кадастровый N, находящегося по адресу: <адрес>. Обосновывая свои требования, административные истцы указали, что владеют объектом недвижимости на праве долевой собственности и являются плательщиками налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 была утверждена кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01.01.2019 года в размере 20 564 750,27 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения. Так как размер кадастровой стоимости нежилого помещения влияет на их имущественные права, то они вправе обратиться в суд с заявлением об установлении стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. Просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 6 058 507 рублей по состоянию на 01.01.2019 года.
Определением суда от 19.02.2021 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация городского округа "Город Хабаровск".
В судебном заседании представитель административного истца Сингур А.П. - Абрамович К.Л., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Административные истцы Пилипенко Е.Б., Сингур А.П., представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 28.06.2012 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый N, наименование - цех, назначение - нежилое, площадь 1879,5 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>. Право собственности Пилипенко Е.Б. (1/2 доли) и Сингур А.П. (1/2 доли) зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25.03.2019 года (номер регистрации N).
В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск" установлен и введен с 01.01.2005 года на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке") утверждены результаты определения кадастровой стоимости по стоянию на 01.01.2019 года, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена в размере 20 564 750,27 рублей, подлежит применению с 01.01.2020 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11.02.2020 года.
В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.
Административные истцы Пилипенко Е.Б., Сингур А.П., как собственники объекта недвижимости, являются плательщиками налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому они имеют самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в их собственности имущества. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости они обратились в суд 18.02.2021 года.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.
По заказу собственников имущества оценщиком К.А. Селивановым, состоящим в трудовых отношениях с ООО "Бизнес аудит оценка" (оценщик с 13.12.2007 года является членом Ассоциации "Русское общество оценщиков" (регистрационный N 0000710), имеет стаж работы в оценочной деятельности 15 лет; имеет высшее профессиональное образование по специальности "Антикризисное управление", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"; профессиональная деятельность застрахована), произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, о чем 08.02.2021 года составлен отчет об оценке N 51/2021.
Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).
В отчете об оценке от 08.02.2021 года N 51/2021 указано, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, исходя из того, что для использования этого метода имеются все необходимые данные, в то время как для использования других методов отсутствует необходимая достоверная информация (сметные расчеты строительства, поэлементная (фундамент, стены, крыша) разбивка затрат на создание объектов недвижимости). От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа (страницы 46-48, 59-62 отчета).
Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункты 18, 19, 20 ФСО N 1).
Как указано в пункте 24 ФСО N 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт "г" пункта 24 ФСО N 7).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункт "е" пункта 24 ФСО N 7).
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты "ж", "з", "и" пункта 24 ФСО N 7).
Изучив документы (технический паспорт, выписку из ЕРГН об основных характеристиках объекта с кадастровым номером N) и произведя визуальный осмотр объекта, оценщик установил, что: объект оценки (инвентарный номер 3276) представляет собой отдельно стоящее здание (цех), общей площадью 1879,5 кв.м., объем 8619,0 куб.м.1961 года постройки, число этажей 1, имеется подвал. Основные конструктивные элементы здания: фундамент - железобетонный ленточный; стены и перегородки - кирпичные; перекрытия - железобетонные плиты; крыша - односкатная кровля-железо; полы - бетонные; проемы - оконные-двойные глухие и створные, дверные-филенчатые; внутренняя отделка - штукатурка, побелка; прочие конструкции - отмостка; Отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация, электроосвещение, слаботочные устройства и прочее - полностью утрачены. Преобладающие материалы: вертикальных несущих конструкций кирпич; горизонтальных несущих конструкций - железобетонные панели; наружных стен - кирпичные. Класс конструктивной системы - КС-1, класс качества econom.
Показатель стоимости замещения по объекту принят в рублях на единицу измерения 1 куб.м..
Используя Справочник "Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области", Россия. Серия "Справочник оценщика.", под редакцией Табакова С.А., Дидковской А.В., -М.: ООО "КО-Инвест", 2017. -1070с., оценщик выбрал аналог - объект из раздела 3.8-пищевая, мукомольная и комбикормовая промышленность (объект ruПЗ.08.000.0068) -класс конструктивной системы КС-1, класс качества econom (экономичный), строительный объем до 15 000 куб.м.. Стоимость замещения составит 5638,00 руб/куб.м..
Исходя из того, что объект-аналог имеет некоторое несоответствие объекту оценки по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства (справочные показатели по объектам-аналогам рассчитаны на районы с расчетной зимней температурой -30С), оценщик ввел поправки, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволило скорректировать величину полной восстановительной стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.
Поправки в стоимости на 1 единицу измерения были внесены на особо строительные работы - 789,35 руб./куб.м.,
Поправки в виде корректирующих коэффициентов внесены к стоимости всего здания: региональный коэффициент стоимости строительства по характерным конструктивным системам здания для конструктивных систем КС-1 составил - 1,133; на изменение цен в строительстве - 1,095.
Величина прибыли предпринимателя определена по методике, предложенной в монографии: Экономика и менеджмент недвижимости (автор Озеров Е.С.), которая учитывает, что начальные вложения средств обычно не превышают 30% от стоимости объекта, а типичные сроки строительства для подавляющего большинства объектов не превышают 2-х лет. Величина прибыли предпринимателя, полученная по этой методике, должна удовлетворять принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Прибыль предпринимателя определена в размере 9,7%.
Расчет стоимости нового строительства был произведен с помощью сборника УПСС и составил 55 077 340 рублей (таблица 5.4, 5.5 на странице 55).
Физический износ по техническому паспорту (составлен по состоянию на 30.03.2006 года) составляет 58%. Здание на момент осмотра не эксплуатируется, ввиду неудовлетворительного технического состояния. Проведя анализ представленных документов и по результатам осмотра оценщик пришел к выводу, что по состоянию на 01.01.2019 года состояние объекта в целом "неудовлетворительное". Фундамент имеет выпучивание и заметное искривление цоколя, осадка с прогибом стены, сквозные трещины с развитием на всю высоту здания. В наружных стенах массивные прогрессирующие сквозные трещина, кладка частично разрушена и ослаблена. На внутренних стенах на 50% отпадение, выкрошивание, повреждение штукатурки. В перекрытиях трещины в плитах, прогибы пролетов, течи на 25% площади. Оконные переплеты рассохлись, дверные - частично неисправны, имеют перекосы обвязок. Бетонные полы имеют массовые глубокие выбоины и отставание от основания до 5 кв.м. на площади до 50%. Имеется выпучивание и отпадание штукатурки большими массивами, местами более 10 кв.м., отслоение и вздутие окрасочного слоя внутренней отделки. Полностью нарушена эластичность изоляции электрической проводки, значительно повреждены внутрисетевые приборы. С учетом фактического состояния здания физический износ определен оценщиком методом хронологического возраста, и составил 89% по состоянию на 01.01.2019 года.
Наличие функционального устаревания здания не установлено. Такой вывод основан на том, что здание (1961 года постройки) построено в соответствии с требованиями и нормативами строительства. На момент оценки оно соответствует всем критериям, предъявляемым к объектам такого рода, оборудовано всеми необходимыми для работы коммуникациями, подсобными помещениями и инфраструктурой. Дороги, ведущие к объекту оценки, находятся в хорошем состоянии.
Экономическое устаревание выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами (общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д.). При определении экономического устаревания оценщиком учтено, что объект оценки находится в границах зоны П-3 (зона предприятий V класса опасности), которая законодательно относится к производственным зонам города, которые обеспечивают широкий спектр производственной деятельности промышленных предприятий V класса опасности. В этой производственной зоне могут быть разрешены некоторые коммерческие услуг, способствующие развитию производственной деятельности. Окружающая застройка характеризуется смешанной застройкой, представленной преимущественно производственными и складскими зданиями и сооружениями, а также коммерческой застройкой. Объект оценки расположен в непосредственной близости от автомагистрали - ул. Краснореченская. По объекту оценки экономическое устаревание не выявлено.
На основании полученных значений оценщик определилитоговую рыночную стоимость объекта оценки - нежилого помещения, кадастровый номер N, в размере 6 058 507 рублей.
Содержание отчета об оценке от 08.02.2021 года N 51/2021 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства - цеха с кадастровым номером N в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административными истцами требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания до 01 января 2023 года результатов определения кадастровой стоимости, применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 4 статьи 6 Федеральный закон от 31.07.2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Пилипенко Е.Б. и Сингур А.П. обратились в суд 18.02.2021 года. Ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости они не обращались. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11.02.2020 года и применяются с 01.01.2020 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Пилипенко Е.Б., Сингур А.П. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый номер N, наименование - цех, назначение - нежилое, площадь 1879,5 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 6 058 507 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 18 февраля 2021 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка