Решение Хабаровского краевого суда от 18 марта 2019 года №3а-49/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 марта 2019 года Дело N 3а-49/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи О.Ю. Поздняковой,
при секретаре А.А.Афанасьевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бакуменко Н.Т. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Бакуменко Н.Т. обратилась с административным исковым заявлением к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором указала, что имеет в собственности земельный участок площадью 2221 кв.м. с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 9.01.2019 г., кадастровая стоимость внесена в ЕГРН на основании Приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N42 "Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", о чем внесены сведения в Единый реестр недвижимости и составляет 6 641 300 руб.
Поскольку Отчетом об оценке от 17.01.2019 года N 09-02/2019 определена рыночная стоимость этого земельного участка, которая существенно ниже размера утвержденной кадастровой стоимости, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в Отчете в размере 1 901 176 руб.
С учетом того, что результаты оспариваемой кадастровой стоимости утверждены Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 г. N42, правопреемником которого является Министерство имущественных отношений Хабаровского края, в ходе подготовки дела к судебному разбирательству определением суда от 1.02.2019 года на основании ч.1 ст.43 КАС РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края.
Административный истец Бакуменко Н.Т. в судебное заседание не явилась, представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя Абрамович К.Л.
Представитель административного истца Абрамович К.Л. (полномочия подтверждены доверенностью от 17.01.2019 года сроком действия один год), в судебном заседании подержал заявленные требования, сославшись в их обоснование на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении. Представил уточненные требования, в которых просит исключить Правительство Хабаровского края из числа ответчиков по делу.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Шкредова Т.С. (доверенность от 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2018 г.) в судебном заседании заявила ходатайство об исключении Правительства Хабаровского края из числа ответчиков по делу.
Представитель Министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладков Е.С. (доверенность от 24.04.2018 г. со сроком действия 1 год), с заявленными требованиями не согласился, представил письменный отзыв на иск, в котором ссылается на недостоверность Отчета об оценке ввиду неверного подбора Оценщиком в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов, не совпадающих по основным характеристикам с объектом оценки, по площади, по транспортной доступности, инфраструктуре. Указывает, что в качестве источников информации для поиска и подбора объектов-аналогов использованы сайты объявлений, которые не содержат достоверной информации о кадастровых номерах предлагаемых к продаже земельных участков, в связи с чем получить точную информацию о виде разрешенного использования этих земельных участков невозможно. Вывод Оценщика о том, что динамика изменения цен на земельные участки аналогична динамике цен на рынке коммерческой недвижимости, не обоснован. Отобранные потенциальные объекты-аналоги не содержат достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что в нарушение п.5 ФСО N3 вводит в заблуждение пользователя Отчета. Указывает, что Отчет об оценке, представленный административным истцом не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем в соответствии со ст.48 КАС РФ не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка.
Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, и заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд счел возможным провести судебное заседание без их участия.
В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю указывает, что самостоятельного интереса в результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости не имеет, поэтому правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Бакуменко Н.Т. на праве собственности владеет земельным участком площадью 2221 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующее административное здание, находящимся по адресу: <адрес>, кадастровый N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 29.04.2015 года (номер регистрации N). Существующее ограничение (обременение) права: сервитут.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 19.12.2018 г., составляет 6 641 300,83 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 г. на основании Приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края"
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Бакуменко Н.Г., являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, в связи с чем, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 17.01.2019 г. N 09-02/2019, составленный оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 1 901 176 руб..
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. При этом ФС не содержит определенного перечня параметров сравнения, по которым необходимо проведение сравнительного анализа.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из представленного административным истцом Отчета об оценке, следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
С целью выявления объектов-аналогов, Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков г.Хабаровска за год, предшествующий дате оценки (с 01.01.2015 по 01.01.2016 г.).
В качестве источников информации использованы предложения опубликованные в открытых изданиях региональных средств массовой информации и специализированных изданиях: журнал "Вся недвижимость Хабаровска", научно-практический журнал "Дальневосточный оценщик"; Интнрнет-ресурс "Фарпост-барахолка"; Авито-сайт объявлений. Оценщиком проанализирована информация о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Раздел "Мониторинг рынка недвижимости" за период с 1.01.2015 по 01.01.2016 г. При этом ФСО не требует в обязательном порядке указания в Отчете кадастровых номеров объектов-аналогов, так как кадастровый номер объекта недвижимости не является ценообразующим параметром и не оказывает влияния на стоимость такого объекта.
Отобрано 7 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (табл 5.1 Отчета).
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: местоположение (оценочная зона); категория земель; вид разрешенного использования (градостроительная зона расположения объекта); расположение относительно автомагистралей; площадь участка; условия продажи (торг); выставлявшееся право на объект; дата оценки/продажи (предложения).
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на дату продажи, на условия продажи (торг), на выставляющееся право на объект, на местоположение, на площадь участка. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам, обоснован.
После проведения корректировок, при проведении анализа выборки, к последующим расчетам приняты 5 объектов-аналогов (объекты аналоги N1 и N 2 из последующих расчетов исключены).
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, определена в размере 1 901 176 руб..
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения, в опровержение изложенных в отзыве на иск доводов административного ответчика, дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных Оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам как между объектами аналогами, так и при их сравнении с объектами оценки, в том числе произведена корректировка на площадь земельного участка.
При таких обстоятельствах, доводы, на которые ссылается представитель Министерства имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Между тем, доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018г. N 42, вступившим в законную силу 24.09.2018г. утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края.
Административное исковое заявление подано в суд 23.01.2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2018 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Принимая во внимание, что результаты оспариваемой кадастровой стоимости утверждены Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 г. N42, правопреемником которого является Министерство имущественных отношений Хабаровского края, суд соглашается с доводами представителя Правительства Хабаровского края о том, что Правительство Хабаровского края не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, однако учитывая, что от заявленных к нему требований административный истец не отказался, суд считает необходимым отказать ему в удовлетворении требований, заявленных к Правительству Хабаровского рая.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Бакуменко Н.Т. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2221 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 901 176 руб. на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 23.01.2019 года.
В удовлетворении требований Бакуменко Н.Т. к Правительству Хабаровского края - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда Позднякова О.Ю.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка